亞太房市開始降溫 香港雪梨下跌、新加坡止漲

亞太地區幾個房價最貴的城市正出現降溫跡象，香港、雪梨的房價開始下跌，新加坡漲勢止步，顯示高利率和經濟逆風等因素導致買家選擇場邊觀望。

疫情期間的超低利率環，加上買家「害怕錯過」的心態，讓世界各地房地產暴漲，雪梨房價去年上漲近 27%，新加坡房價漲到逾 10 年高點，香港一直保持全球房價最難負擔的榜首地位，一個家庭要不吃不喝 23.2 年才能置產。

如今房價漲勢有鬆動的跡象。儘管各地情況不同，但降溫背後有其共通因素，包括一連串打炒房措施，以及央行為了對抗通膨準備或已經展開升息，使房貸利率升高。

萊坊 (Knight Frank) 亞太住宅的主管 Victoria Garrett 表示，全球金融危機過後，亞太地區政府對資產價格漲勢更謹慎，Covid-19 疫情爆發後的財富差距擴大，也引起政府關切。「雖然賣方市場不再，代表買家將有更多機會，但現在的買家也變得更挑剔，對價格更敏感。」

Garrett 預測 2022 年亞太地區房價的漲勢可能更溫和，介於 3% 到 5%，較去年的上漲 9.1% 大幅降溫。

但某些市場需求可能保持強勁，Garrett 指出，原因是供不應求的問題難以在未來 12 個月解決，而且升息循環才剛開始，買家仍有機會獲得不錯的利率。

以澳洲最貴城市雪梨為例，雪梨房價中位數是澳洲薪資中位數的 17 倍以上，而澳洲家庭負債占可支配所得的比率直逼 200%。不過當地 3 月房價下滑 0.2%，延續 2 月頹勢，意味著 2020 年 10 月開始一路上漲的走勢止步。

目前澳洲央行 (RBA) 準備開始升息，同時，澳洲國民所得漲幅已經追不上房價——2020 年 3 月到 2021 年 12 月期間，薪資上漲 3.3%，住宅足足漲了 22.6%。

香港房價從去年 8 月的紀錄高點算起已下跌 7.3%，經濟低迷、利率上升都構成挑戰，外派人士也因為政治局勢和嚴格的防疫而感到挫折。高盛悲觀預測，在 2025 年以前，香港房價將蒸發 20%。

另一方面，新加坡政府針對富人調高房產稅一舉似乎開始收效，新私人住宅房價第 1 季漲幅收斂為 0.4%，3 月房屋銷售陡降到 21 個月低點。

但專家認為，新加坡不少人想從政府組屋升級為私人公寓、加上千禧世代想擁有自己的房子，在本地需求仍強的情況下，現行政策可能只是短期解藥。

而在亞太地區以外某些地方，買家尚未對高房價打退堂鼓，例如英國 3 月房價出現 2004 年以來最猛漲勢，美國 20 大城市房價也還在上漲。