〈觀察〉台灣REITs發展如死水 全因先天不足、後天失調

〈觀察〉台灣REITs發展如死水 全因先天不足、後天失調。(圖:shutterstock)
〈觀察〉台灣REITs發展如死水 全因先天不足、後天失調。(圖:shutterstock)

REITs 在全球都被視為很好的理財工具,但是我國多年來 REITs 市場規模成長停滯,甚至屢屢成為市場狙擊清算的目標,探討台灣 REITs 發展可以發現其存在「先天不足、後天失調」的問題,從主管機關當初交給銀行局,便是錯誤的開始,加上信託制的保守體制,讓受託銀行管理與投資標的缺乏彈性,都是台灣 REITs 宛如死水的主因。

台灣《不動產證券化》法規在 2013 年上路,規定 REITs 可在台股掛牌,希望藉此活化並提升資產價值,並增添台股資金活水。但是事與願違,從 2005 年發行第一檔 REITs 富邦一號至今已經 16 年,期間我國只發行過 10 檔 REITs。

其中,基泰之星、三鼎、駿馬一號已經在 2012 年與 2015 年陸續清算下市;現存的 7 檔 REITs 中,有 5 檔為壽險業發行,包括:國泰一號、國泰二號、新光一號、富邦一號與富邦二號,另兩檔圓滿一號、樂富一號則分別由王道銀行、樂富資本所發行。

REITs 總市值在 2007 年時,曾達 1250 多億元,但在三鼎等 3 檔陸續清算下市後,現存的 7 檔 REITs 合計市值僅約千億元,且近兩年爭議不斷,尤其新光一號今年再度面臨清算危機,雖然受益人會議最後決議結果以些微差距未通過清算,逃過下市命運,但仍帶給市場一大震撼,並且引發金管會關切,即將大刀闊斧進行改革。

台股市值高達 30 兆元新台幣,排名在亞洲國家名列前茅,但是 REITs 市值卻遠遠落後其他亞洲國家,這幾年台灣 REITs 發展宛如被打入冷宮,規模近乎停滯,但同期間,全世界的 REITs 市場卻非常蓬勃發展,比起美國及新加坡的 REITs,占整體市場動輒 6~7%,台灣與新加坡差不多時間開始發展,但台灣目前占比卻只有 0.2~0.3%。

主要是台灣 REITs 架構出了問題,光是當初第一步決定主管機關由銀行局擔任,而非不動產管理機構,便是錯誤的開端。台灣 REITs 在申請募集時審查時程很冗長,從送件到主管機關核准費時超過半年,是因為銀行局人力不足,加上不動產管理也非銀行局本科專業,所以審查作業拉長,也讓業者的發行意願因此意興闌珊。

再者,REITs 的規模擴大不易,目前各 REITs 投資標的包括辦公大樓、百貨大樓和飯店等,雖然現行法規允許 REITs 增資或處份標的、更換不動產標的,但真的要增加規模並不容易,受託銀行與不動產經紀等常有不同意見,且因為投資項目有限,沒有辦法提供像國外那樣的物業版圖分散度以及收益率,所以台灣的 REITs 交易冷清。

也正因為投資標的和投資效益有限,不但無法獲得投資人青睞,加上資產增值明明已經翻倍,但 REITs 操作缺乏彈性之下,配息率一直很低迷,所以屢屢遭到市場派狙擊。

以今年以來備受爭議的新光一號為例,旗下投資標的有新光天母傑仕堡大樓、台南新光三越百貨大樓、新光中山大樓、台証金融大樓、新光信義華廈等,最初募集 113 億元,但現在資產重估價值已經超過 250 億元,數字會說話,當然過不了投資人與市場派這關。

而投資標的之所以匱乏,除了法規的限制,其最大的問題在於我國 REITs 為信託制,受託管理的機構為銀行,管理心態大多消極,對受託銀行來說,若與不動產經紀商有不同意見,便須向金管會說明,為了減少不必要的麻煩,對於 REITs 的管理、收益分配及追加募集,均過於欠缺彈性,致 REITs 錯失成長契機,REITs 因此很難靈活操作,陷入「後天失調」困境。

雖然金管會已經決定今 (2021) 年下半年推出新制,讓 REITs 未來可轉換為基金型,希望藉由雙軌制可以救活 REITs,但是除此之外,主管機關對於不動產專業的提升,以及投資標的的開放都應該更彈性,REITs 發展 16 年才首度進行大改革,大家都睜大眼睛在看。


鉅亨觀點與分析 | 鉅亨網記者、編輯群們

茫茫的訊息海中,讓鉅亨網記者、編譯團隊,幫讀者們解讀新聞事件背後的意涵,並率先點出產業與總經趨勢,為投資人提供最深入獨到的觀點,協助做出更精準的投資決策。

延伸閱讀

coinpionex