鉅亨網新聞中心
趙黎 龐凌子
和訊網訊息 3月30日，央行、住建部、銀監會通知，對擁有一套住房且購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%；使用住房公積金委派貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。
對此，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，樓市限購限貸誤傷改善性需求，導致各大中城市庫存結構當中中大戶性的比例較高，需要通過降低首付去化庫存，調節市場庫存結構。
二套房貸必降首付的四大理由 首先，政策導向鼓勵改善性需求，二套房貸首付比例必然下降。從今年“兩會”期間等政策層面基調來看，鼓勵改善性需求是既定的，鼓勵樓市改善需求應該“降首付”。
從政策基調看未來二套房政策趨勢來說，二套房貸降首付“微調”應該是趨勢，只不過是幅度和范圍大小需要根據市場變化情況靈活調整而已。其次，央行、住建部等部門正在調研降首付鼓勵改善性需求的可行性。
據經濟觀察報獲悉，住建部正在對改善性購房需求進行定義。屆時，各項政策的制定和實施將更加有針對性；中國人民銀行正在測評房貸政策，即將下調二套房首付比例。在降息降準背景下，各大商業銀行對該政策持支援態度。比如建設銀行(601939,股吧)和中國銀行(601988,股吧)信貸處均將支援改善性住房需求，下調二套房首付比例至五成。另外，樓市限購限貸誤傷改善性需求，導致各大中城市庫存結構當中中大戶性的比例還是比較高，就目前二套房政策來講，不利於中大戶性的快速去化，需要通過降低首付去化庫存，調節市場庫存結構。從市場層面來說，
二套房貸首付比例政策層面的“微調”的背后其實是修正自限購限貸以來的導致的市場負面結果。眾所周知，自限購限貸以來由於政策從嚴執行導致部分改善性需求誤傷無法入市，這樣的直接結果是導致市場庫存不斷增大。而市場庫存面積的不斷增加理應也和限購限貸以來偏改善的大戶性產品的不斷積壓有很大的關係。
如今雖然大部分城市限購取消了，但是，市場庫存仍然存在。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善性需求入市主要還是去化庫存當中中大戶性的房源。
最後，首付比例直接決定了改善性需求入市的門檻，當前大部分城市二套首付6城市，部分城市首付比例7成，對於改善性需求來講，入市門檻有些偏高。房價的漲與跌牽動每個購房者的神經。尤其是在部分城市二套房首付比例仍然高達7成的市場背景下，首付成為購房成功的關鍵與否。從購房者的角度來講，如果首付比例降低，就可以降低改善性需求入市的門檻，這些群體就可以提前實現購房計劃。從購房時機的角度來講，降首付可以讓購房者選擇當前較佳的購房時機進行購房，從而避免今後房價上漲而帶來購房成本上升的問題。
二套房貸降首付背后的房企機會 從未來政策及市場面走勢來講，政策層面已明確鼓勵改善性需求入市。盡管短期內政策還沒有明確落地，市場也不會因此出現大起大落，但是從政策層面基調的變化、二套房貸降首付已是大勢所趨，二套房貸政策走向定向寬鬆已成為事。
二套房貸政策層面鼓勵改善性需求入市，對於哪些房企來講會帶來市場機會？這對於樓市產品層面來講提出哪些要求？房企如何應對這樣的市場機會？張宏偉認為：
第一、以中高階產品線為主的精品化房企的發展將面臨轉機，將一改以往由於樓市限購限貸政策面的限制而導致的銷售業績下滑的局面，有可能促使這些企業繼續拿相對優質地塊，開發以首次改善、改善性需求為主的產品。經過幾輪調控，盡管部分精品化房企產品線做了調整，試圖增加首次改善甚至剛需產品的比例，降低企業運營風險，但是，總體來看，目前整個產品線定位仍然較為單一，其短期內無法通過調整產品線、調整市場版面區域來實現公司業績的增長，從短期內來講，這些公司只能通過價格規則的調整，及時跑量回籠資金，來緩解企業資產負債率高企的現象。
政策層面鼓勵改善性需求入市以后，企業受制於原來政策層面的因素將減弱，這些企業在新的政策面鼓勵下將出現市場轉機，業績將會獲得持續增長，此時，拿一些相對優質地塊開發首次改善、改善性產品或許將成為未來這些企業戰略版面的重要選擇。
第二、促使房企深耕改善性需求潛力相對較大的一線城市、部分二線城市區域，企業版面規則有可能更為集中，以此提高市場占有率，規避版面范圍過大而導致的公司管控能力降低、產品質量下降等問題。受調控政策的持續影響，不少房企開始向一二線城市回歸，二套房貸降首付之后，房企改善性需求潛力相對較大的一線城市、部分二線城市區域的趨勢會更加明顯。以融創集團為例，其在戰略版面上，孫宏斌始終堅持“區域深度聚焦”，主要版面京、津、滬、渝、杭五大區域。同時，在其主要版面的一二線城市中重點強調本土團隊，提高市場占有率。公司在大部分已經版面的城市或區域頻獲捷報，取得商品住宅市場份額市場占有率第一的佳績。
第三、產品上走品質路線將重獲市場認可，未來將更加注重產品研發及附加值的提高，通過市場調研，利潤優化戶性、精裝修等，以此提高企業利潤率，而不是簡單像高周轉類性企業那樣通過產品的標準化與大規模復制、高速周轉獲得相對比較薄的企業利潤。
上一篇
下一篇
