公積金救市殺手锏能湊效嗎 有評論稱政府“一廂情愿”

3月20日，住建部部長陳政高在全國電視電話會議上要求提高住房公積金使用效率，進一步降低門檻；同日，福建省出臺了《關於穩定住房消費支援剛性住房需求的若干意見》,至今日上海（樓盤）也傳出訊息稱將提高家庭公積金貸款額度最高至140萬元；此前，濟南（樓盤）、廣州（樓盤）已先后出臺相關公積金細則。去年以來，公積金不斷被調整，最終都能達到預期效果嗎？在落實中還存在什么樣的障礙呢？

公積金調整短期促進成交效果明顯，長期效用衰減

從去年市場表現看，大部分城市公積金調整之后，能夠在短期數月內促進快速成交。比如揚州（樓盤）於5月中旬放寬公積金擷取，商品住宅成交量於6、7兩月有明顯提升，但8月份就回復正常成交量；其他公積金調整的城市，比如佛山（樓盤）、無錫（樓盤）、長春（樓盤）、蘇州（樓盤）、濟南等城市，在公積金放寬調整之后的2-3個月內，均出現了成交量上漲的情況，但之后成交量便回復正常。依次來看，公積金政策調整能在短期內刺激購房需求釋放，但亦非長久之計。

公積金調整或是政府“一廂情愿”，效果要達預期實難預料

公積金政策調整意在降低購房成本，促進房屋成交；但多數城市在公積金政策落實中存在諸多障礙而導致公積金政策無法發揮其效用或者只能發揮部分效用。比如：

1、城市公積金余額不足，導致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因為先前公積金歸集少而貸款增加而導致余額不足，比如廣州，雖然廣州的公積金規定首套房申請公積金貸款可以享受兩成的首付比例，但由於廣州公積金余額緊張，能夠真正獲得此優惠的購房者並不多。並且，即使在組合貸中，受公積金余額緊張所致，能夠貸到的資金量亦有限，影響公積金的實質效用；另外，為了緩解公積金貸款余額緊張，公積金貸款審批周期有可能被迫拉長，嚴重影響公積金使用效率。

2、貸款審批手續繁瑣，放款周期較長致使樓盤並“不喜歡”甚至“不接受”公積金貸款。這種情況在諸多二、三線城市普遍存在，近期濟南某個樓盤，即規定若使用公積金貸款，則不能享受某些優惠，每平方米要貴近300元，而純商業貸款則可享受9.9折優惠；更有甚者，項目直接“不接受”公積金貸款，這樣一來，公積金貸款對購房者的利好化為烏有。

3、銀行對組合貸設定最低商業貸款額度，對小額商貸無積極性。在多數房屋總價相對較低而公積金貸款額度較高的城市，商業銀行為了自身利潤考量，對小額房貸和組合貸中的商業貸款並沒有積極性。諸多購房者為了能夠買房，也就只能全額商貸，而公積金貸款又處於可有可無的狀態。

凡此種種的諸如此類的障礙只要一直存在，即使未來地方政府有心調整公積金政策，其效果也未必能盡如人意。

城市市場情況不同，公積金政策調整效果會有差異，仍需“分城施策”

首先，一線城市的公積金貸款額度調整要與房價相匹配。比如上海目前家庭最高可貸80萬元，對動輒300萬元起的房價來說，公積金對購房者充其量就是“錦上添花”的效果。假如公積金貸款額度能提高至140萬元，那購買總價200萬元以內的商品住宅就無需使用商貸，這會極大降低購房成本，對購房者真真是“雪中送炭”，刺激剛性和改善性需求持續釋放。據cric數據，2014年商品住宅總價200萬元以內的成交量占比達36%。可以預見，假如一線城市公積金貸款額度大幅提高，那對成交量將有莫大(博客,微博)提振作用；但如果公積金額度僅有小幅提升或者其他方面小打小鬧的政策調整，則對市場不會有實質影響。

其次，二線城市房地產市場因分化嚴重，公積金調整產生的效果也有差異。

對需求旺盛、無較大庫存去化壓力的二線城市來說，因為房屋總價不高，提升公積金貸款額度有可能使購房者無需商業貸款，直接降低購房成本；此外，降低首付比例亦可以極大程度的降低購房門檻，對這類城市的樓市有提振作用。

對成交量差強人意、有一定去化壓力的二線城市來說，市場中存在一部分購房者在觀望，公積金貸款額度提高或者降低首付比例等，降低入市門檻、提高支付能力，在短期內會產生強有力的刺激效果，促使觀望者盡快入市，但隨房價上升和前期積累的需求集中釋放后，政策效果會迅速遞減。

對需求不足、去化壓力較大的二線城市來說，公積金放寬非但無益，或許將加劇市場惡化；這類城市供求失衡的基本面已經定局，購房者對房地產市場前景持強烈懷疑態度，政策刺激如果短期內得不到良好效果，則會加劇購房者的觀望，造成市場進一步惡化。