建業地產2014盈利跌14%至8.8億 43億資產被用作抵押

 8個城市合同銷售額下滑

“一直以穩健發展著稱的建業地產，上市六年來也首次未能完成年初制定的增長目標。”建業地產董事會主席胡葆森如上表示。

昨日（3月23日），以河南為大本營的建業地產向聯交所遞交了2014年業績報告，雖然營業額同比增長32.8%，達92.29億元，但本公司權益持有人應占溢利卻同比下滑13.9%，為8.83億元。這意味著，2014年建業地產營收與盈利“倒掛”。

地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間發現，建業地產2014年的毛利率和凈利潤率雙雙下滑，毛利率從2013年34.1%跌至33.6%，凈利潤率從15.6%下滑至10.4%；同時，僅銀行借款一項便達30.18億元，相較於2013年15.17億元，增幅近100%，這還不算其它借款；為此，建業地產逾43億元的待售物業、物業、廠房及設備已被用作銀行借款和其它借款抵押。

8個城市合同銷售額下滑

截止2014年12月31日，建業地產實現合同銷售金額155.58億元，相較於2013年140.27億元，增加了11%，其中鄭州（樓盤）貢獻了54.71億元，占比近35%；實現合同銷售面積約218.1萬平方米，同比增長6%。

《地產金融視界》梳理發現，2009年到2014年，建業地產的合同銷售額分別為36.18億、54.93億、81.25億、103.52億、140.27億和155.58億元，五年復合增長率約為34%；對此，建業地產自稱，是堅持聚焦河南、深耕現有城市規則的結果。

但值得關注的是，2014年開封（樓盤）、洛陽（樓盤）、平頂山（樓盤）、新鄉（樓盤）、濮陽、三門峽、周口和濟源實現的合同銷售額分別為1.06億、12.75億、5.67億、5.22億、6.03億、3.37億、4.54億和4.21億元，分別同比下跌65%、41%、20%、13%、46%、11%、14%和19%；上述8個城市實現的合同銷售面積也相應下滑，開封以91%的跌幅“摘得桂冠”。

截止2014年12月31日，建業地產擁有土地儲備建筑面積為1996萬平方面，其中2014年新購437萬平方米；按物業類型劃分，住宅占比為71%，商業占比為10%，酒店僅為1%，其他為18%。

從城市分布來看，上述土地儲備分布在河南省18個城市中，大部分都是三四線城市。其中，土地儲備約30%在鄭州，其余城市占比都在10%以下，占比超過6%的城市有安陽（樓盤）、濮陽、新鄉、平頂山和駐馬店。

知名房地產評論員嚴躍進告訴《地產金融視界》，對於一些“三缺”的城市，即缺產業、缺人口、缺資金的城市，整個去庫存速度會比較慢，這會拖累此類城市樓市復甦的節奏，總體上會呈現一種不溫不火的態勢，即難以有火熱成交的場面，甚至在維護城市投資環境方面將面臨更大的成本。

43億元資產被抵押

截止2014年12月31日，建業地產銀行借款為30.18億元，其它借款為11.7億元，共計41.88億元；為此，建業地產用作銀行借款和其它借款抵押的資產金額分別約為40.35億和3.4億元，共計43.75億元。

一位業內權威人士向《地產金融視界》表示，地產業基本都是依靠外部借款度日，但有些企業能獲得更多無抵押借款，利率也更為便宜，但由於在盈利等方面不是很好，有些企業只能通過抵押資產的方式獲得借款，利率也更為昂貴。

《地產金融視界》細分一下，截止2014年12月31日，建業地產30.18億元銀行借款中有18.55億元是抵押借款，但建業地產用來抵押的資產卻高達40.35億元；11.7億元其它借款中有8.9億元是抵押借款，雖然建業地產用來抵押的資產即待售物業僅為3.4億元，但有效年利率介乎7.8%至8.9%，而上述銀行借款有效年利率最高為8.5%，最低則僅為6.22%。

也就是說，在其他借款上，建業地產用更少的資產抵押獲得了更多的借款，但也是以付出更高的利率為代價。

《地產金融視界》注意到，截止2014年12月31日，建業地產還有83.87億元的優先票據，加上30.18億元和11.7億元的銀行借款和其它借款，建業地產的有息負債達95.57億元，但現金及現金等價物只有50.19億元。

為此，建業地產的凈有息負債比率（注：（有息負債-現金及現金等價物）/權益總額=凈有息負債比率）從2013年50.3%增長至64.2%；而華潤置地的凈有息負債比率則從2013年39.2%升至2014年42.7%，雖然也處於上升趨勢，但遠低於建業地產。（本文轉載自微信公眾號）