張玉良：房地產市場嚴重分化 房產行業增速進入拐點

綠地集團董事長張玉良

和訊房產訊息 3月24日，綠地集團董事長張玉良在某論壇上發表了他對於新常態下地產的看法，“地產這個行業實際上是跟國家經濟緊密相關，而且是正相關的。最近幾天的股市非常火爆，昨天又漲了2%，半年前2000多點，現在3600多點，房地長市場不好，大家就對房地產特別關注。”

    張表示：“三個關鍵詞可以引起我們的關注：拐點、分化、沖擊。”

    部分城市地產泡沫非常嚴重

目前房地產行業增速確實已經進入了拐點，整個房地產市場發生了深刻的變化。房地產市場的需求尤其是住宅消費需求非常疲軟，同樣的商務、辦公、商業設施也是一樣的。購買能力在下降，電商的成長，商業設施的容量縮小，整個市場的增速與整個經濟的增速正相關。所以我們現在看到的拐點實際上已經很明顯了，而且有一部分專家還說相當一部分城市已經泡沫非常嚴重了，我贊同這個觀點。

另一個則是發展拐點。在過去的2014年中，一部分企業成長不錯，綠地還是成長比較好的，主要是轉型比較快，去年綠地商業地產增長了86%。對於綠地來說海外的增長也是非常迅速的，在全球國家當中排名，2013年的綠地是268位，這得益於產業地產方面成長較快，而去年有一些龍頭企業增長的也不少基本都有20%~30%，從今年到明年，我看這個速度很難再上升了，這個拐點的關鍵詞非常值得我們關注。

第二房地產市場正在進入嚴重分化，今年一二月份極大部分的區分化特別的嚴重，三四線城市除了個別的城市以外，幾乎都在下降，嚴重的供大於求。二線城市當中，50%的省會城市市場也在放慢，北京（樓盤）、上海（樓盤）由於他的經濟不同，可能好一些，其他的地區分化很嚴重。企業分化，要順應市場的需要，轉型走的快就相對成長比較快，有一些企業慢一點。

第三個是沖擊，互聯網、物聯網，人工智慧正在改變企業的創新模式，生產模式，資訊交流方式，以及移動互聯網為代表的新技術，新業態和新模式正加速向整個房地產行業滲透。這個沖擊當中恐怕我們用產業加金融化，加互聯網化，這樣才能更好的成長。

房企逐漸轉型 創新思維是關鍵

新常態下的房地產企業應該怎么做？要實現兩大轉變，第一要從單一的住宅開發向綜合開發轉變，不僅是居住、生活，乃至於就業，城市公共設施等方面轉變。第二要從側重開發向開發、運營、服務並重轉變。實際證明，雖然中國的經濟在下滑但如果這兩個轉變做的好，這個企業還會發展。

第二，新市場，企業發展要跟著經濟成長走，要跟著人口流向走，沒有市場就沒有企業，隨著市場發展，企業正在調整區域版面，而現在地產企業大部分都投入到特大城市，因為特大城市有人口流動，而中小城市有一部分是增速放緩，有一部分是流出，這兩天香港的媒體發布了衛星上看到的中國空城的一張圖，這是現狀也是事實。另外，調整產品結構這方面也有很多企業在做，比如國家倡導旅遊地產，文化地產，醫療地產等等。

第三是新手段，在新常態下要用新手段，一是並購成長，現在每天都有人找我們要並購，很多企業發展不順利了，行業集中度又要提升，所以對於有競爭力的，不僅是大企業，就是中小企業，只要某種方面有競爭力，你也可以再成長。二是技術創新，這方面我覺得大家都可以感受到資訊化智慧城市，綠色節能環保等等，國家也在推出這個。特別是以互聯網加節能減排新技術打造綠色生態的樣板，深受市場的歡迎。

第四是新思維，面對新技術，新業態，新模式，我們要有新思維，互聯思維大家談了很多，實際上從思維到技術都需要我們全面深刻的利用。跨界思維，對一個企業來講，至關重要。現在跨界思維讓我們成長很快，跨界思維讓我們提高了很多的競爭力，今年綠地的金融發展很快，綠金融公司板塊一季度已經完成了11億的利潤。這種以房地產金融化跨界發展產業，我們是極大的提高了競爭力，最近我們還在推出綠地的平臺，把所有的資源整合到我們供應鏈當中去，先內部再外部。三是要有平臺思維，作為房地產企業一定要有平臺思維創新我們的商業模式，形成我們新的盈利模式。商業模式非常重要，關鍵是要科技創新，所以總書記對上海、北京、廣東提出了要建成科技創新，要用平臺思維思考我們的創新模式。