【林嘉焜專欄】出售停車位賺百萬 被國稅局追稅吐回獲利

(圖:AFP)
(圖:AFP)

房地合一稅已經在 2016 年開始實施,但是一般家庭對詳細的規定,可能還沒有完全了解,恐誤以為房地合一稅不包括出售停車位。就有一位台北市民因為疏忽漏報房地合一稅,遭國稅局補稅加罰。

這位市民在 2017 年 6 月以 140 萬元買賣取得停車位,隔年 2018 年 1 月再以 250 萬元出售,他以為,隔年 (2019 年)5 月再申報綜合所得稅的財產交易所得即可。

因為個人出售停車位時,移轉過戶建物所有權及土地所有權,只要有房地產過戶事實,國稅局就可以透過「個人財產總歸戶 (清冊)」及「房地產過戶紀錄」的變動狀況,進一步稽核出售人是否誠實申報房地合一稅。

依照規定,2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋 (不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地,都屬房地合一稅的課稅範圍。個人無論有無應納稅額,都應在移轉登記日的次日起 30 天內申報。

當國稅局發文給此人,要求提示買賣相關費用資料時,就表示此人已經被國稅局查獲漏報房地合一稅制,只缺過戶相關費用單據,等待納稅義務人提供資料之後,就會開出補稅單。

房地合一稅計算公式如下:

將本案相關金額帶入上述公式,並且註解一般慣用語,方便讀者了解,驗算如下 (部分金額為假設數字)。

以上計算過程,民眾還須注意以下申報重點。

1. 當初這位市民在 2017 年 6 月以 140 萬元買賣取得停車位,必須向地政事務所「實價登錄」買賣價格。現在出售,務必以當時登記價格 140 萬元為成本,不能虛報高額成交價,以規避房地合一稅,此舉一定會被稽徵機關查獲申報不實。

2. 房地取得的成本及費用為所得額可以列舉扣除;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息及出售時的土地增值稅,不能列為費用減除。

列報成本及費用,都須提出相關證明,如果無法提示證明文件,稽徵機關得按成交價額 5% 來計算費用。所以上表中的費用以售價 250 萬元乘上 5% 為 12.5 萬元費用。

3. 上表第四項目「土地公告現值漲價總數額」公式:出售時土地公告現值-(購入時土地公告現值✕物價指數 ÷100)。本文中的案例,因為持有一年就出售,假設變動不大,以金額 10 萬元驗算。

經由以上驗算之後,得到課稅所得 87.5 萬元,接下來,繼續乘上稅率、驗算應納稅額。如果出售者是台灣的「境內居住者」,持有 1 年以內:45%、持有 2 年以內超過 1 年:35%、持有 10 年以內超過 2 年:20%、持有超過 10 年:15%。萬一,出售者是長居國外的「非境內居住者」,則適用稅率:持有 1 年以內:45%;持有超過 1 年:35%。驗算如下表:

由於本案例當事人在一年內出售獲利,所以適用最高的稅率 45%,應納稅額高達 39 萬元。

而且,出售人違反所得稅法第 14 條之 5 規定,未依限辦理新制申報的話,還有罰金。依照此人在裁罰日前 1 年內,如果是被稽徵機關第 1 次裁罰的話,處罰 3,000 元 (首次);如果是已經第 2 次,處罰 9,000 元;第 3 次以上,處以 20,000 元罰鍰。

如果漏報房地合一稅,還造成逃稅事實,還要另外加罰鍰,如下表。

所以本案例的出售人補稅加罰後,總金額可能高達 79 萬元,將獲利的 110 萬元 (250-140),扣除補稅加罰後,僅剩 30 萬餘元。(其他房仲服務費與規費另計)

若能回到從前,我們會提供這位出售人三個建議,應該:一、誠實申報,避免受罰;二、超過二年再出售,稅率降為 20%;三、維持「境內居住者」的身分,以免外資身分課以重稅。圖示如下。

隨時提醒自己二句話:「法律保護懂法律的人。」這個社會的運作法則不是「不知者無罪」,而是「不知者受罪」啊!


稅務名師 | 林嘉焜

專精個人資產之稅務規劃、企業股權安排。曾任職於台灣及香港之壽險、銀行及證券商。目前十餘本著作主題涵蓋理財、信託、稅務、保險,應邀演講場數近2千場,連續十年獲得台灣金融研訓院菁英講座殊榮。

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