【林嘉焜專欄】出售停車位賺百萬 被國稅局追稅吐回獲利

房地合一稅已經在 2016 年開始實施，但是一般家庭對詳細的規定，可能還沒有完全了解，恐誤以為房地合一稅不包括出售停車位。就有一位台北市民因為疏忽漏報房地合一稅，遭國稅局補稅加罰。

這位市民在 2017 年 6 月以 140 萬元買賣取得停車位，隔年 2018 年 1 月再以 250 萬元出售，他以為，隔年 (2019 年)5 月再申報綜合所得稅的財產交易所得即可。

因為個人出售停車位時，移轉過戶建物所有權及土地所有權，只要有房地產過戶事實，國稅局就可以透過「個人財產總歸戶 (清冊)」及「房地產過戶紀錄」的變動狀況，進一步稽核出售人是否誠實申報房地合一稅。

依照規定，2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋 (不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，都屬房地合一稅的課稅範圍。個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起 30 天內申報。

當國稅局發文給此人，要求提示買賣相關費用資料時，就表示此人已經被國稅局查獲漏報房地合一稅制，只缺過戶相關費用單據，等待納稅義務人提供資料之後，就會開出補稅單。

房地合一稅計算公式如下：

將本案相關金額帶入上述公式，並且註解一般慣用語，方便讀者了解，驗算如下 (部分金額為假設數字)。

以上計算過程，民眾還須注意以下申報重點。

1. 當初這位市民在 2017 年 6 月以 140 萬元買賣取得停車位，必須向地政事務所「實價登錄」買賣價格。現在出售，務必以當時登記價格 140 萬元為成本，不能虛報高額成交價，以規避房地合一稅，此舉一定會被稽徵機關查獲申報不實。

2. 房地取得的成本及費用為所得額可以列舉扣除；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息及出售時的土地增值稅，不能列為費用減除。

列報成本及費用，都須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額 5% 來計算費用。所以上表中的費用以售價 250 萬元乘上 5% 為 12.5 萬元費用。

3. 上表第四項目「土地公告現值漲價總數額」公式：出售時土地公告現值－(購入時土地公告現值✕物價指數 ÷100)。本文中的案例，因為持有一年就出售，假設變動不大，以金額 10 萬元驗算。

經由以上驗算之後，得到課稅所得 87.5 萬元，接下來，繼續乘上稅率、驗算應納稅額。如果出售者是台灣的「境內居住者」，持有 1 年以內：45%、持有 2 年以內超過 1 年：35%、持有 10 年以內超過 2 年：20%、持有超過 10 年：15%。萬一，出售者是長居國外的「非境內居住者」，則適用稅率：持有 1 年以內：45%；持有超過 1 年：35%。驗算如下表：

由於本案例當事人在一年內出售獲利，所以適用最高的稅率 45%，應納稅額高達 39 萬元。

而且，出售人違反所得稅法第 14 條之 5 規定，未依限辦理新制申報的話，還有罰金。依照此人在裁罰日前 1 年內，如果是被稽徵機關第 1 次裁罰的話，處罰 3,000 元 (首次)；如果是已經第 2 次，處罰 9,000 元；第 3 次以上，處以 20,000 元罰鍰。

如果漏報房地合一稅，還造成逃稅事實，還要另外加罰鍰，如下表。

所以本案例的出售人補稅加罰後，總金額可能高達 79 萬元，將獲利的 110 萬元 (250-140)，扣除補稅加罰後，僅剩 30 萬餘元。(其他房仲服務費與規費另計)

若能回到從前，我們會提供這位出售人三個建議，應該：一、誠實申報，避免受罰；二、超過二年再出售，稅率降為 20%；三、維持「境內居住者」的身分，以免外資身分課以重稅。圖示如下。

隨時提醒自己二句話：「法律保護懂法律的人。」這個社會的運作法則不是「不知者無罪」，而是「不知者受罪」啊！