〈觀察〉不到兩周砸逾70億元購置商用不動產用地 建商為哪樁?

2019 年 3 月以來，包括興富發 (2542-TW) 及華固 (2548-TW) 等建商，分別投入 51 億元及 20.55 億元，在北市及新北市新莊購地，建商不到兩周內投入逾 70 多億元購地，主要目的即為切入在大台北都會區需求持續升高的商辦及廠辦需求，也顯見建商依市場需求變化趨勢尋求產品別，也同時建立本身市場競爭的高門檻及資金靈活度。

雖然，全台住宅房市見到止穩，但建商今年以來加碼推案，造成住宅供給量居高不下，據房市市調機構統計，北台灣今年 329 推案預估量為 2225.14 億元，年增 6.11%，是連續 3 年突破 2000 億元大關，顯示住宅推案雖大，但毛利率卻走低；建商逐步為本身產品調整配置，在住宅外，以切入需求升高的商辦大樓為大宗。

目前，台北市 A 辦平均屋齡為 18 年，其中有約 20 萬坪樓地板面積，已達 25 年或以上屋齡，對欲提升辦公空間以打造品牌形象的大企業而言，屋齡偏中高的大樓中，改裝已不足支撐需求，因此紛紛改鎖定新商辦大樓。仲量聯行總經理趙正義表示，去年企業搬遷潮中，多數企業租戶新舊辦公空坪數其實無顯著變化，反映出除擴增商辦單位需求外，更多是企業對新商辦大樓的渴望。

由於台商積極回流，加上外資積極投資台灣，且未來新供給量減少，台北市商用辦公室空置率降至 5.18% 水準，租金價格走揚以東區 A 級辦公室最為明顯，隨著大型企業持續有購置辦公室當總部使用的需求，支撐換屋動能，且今、明年新供給屋仍少，預期辦公室空置率將持續減少，建商也搶搭此商機，大舉投入開發。

建商看好市場商機，興富發 (2542-TW)、華固 (2548-TW)、長虹 (5534-TW)、遠雄 (5522-TW) 、皇鼎 (5533-TW)、茂德建設等，都大舉投入科技廠辦及商辦開發，建案範圍擴及新北市，如茂德在味全新燕廠推出的廠辦總銷金額高達 450 億元，華固 3 月 19 日以 20.55 億元購入新北市原歌林新莊廠土地 4100 坪；華固建設總經理洪嘉昇指出，廠辦興建預計明年第 2 季動工，將包含 12-15 樓的廠辦 2 棟，並以邊建邊售方式銷售，預計總銷金額 60 億元。

洪嘉昇說，台北市廠辦土地日趨稀少，且近 10 年來的新北市工業區土地大量變更為住宅區，造成廠辦等商用不動產等需求大量增加，但供應不足，因此看好新北市廠辦需求。

就近期來看，遠雄汐止「U-TOWN」第 2 期計劃將在今年第 2 季公開銷售；華固在台北市商辦市場，鎖定內湖、大直及台北士林科投園區等地區，今年將有 2 棟商辦大樓開工，預計採先建後售模式。華固總經理洪嘉昇指出，華固成立 30 年，已售出高達 15 棟商辦大樓，對商用不動產領域的興建及銷售，已相當熟稔。

華固今年下半年將開工與建的商辦個案，包括內湖 5 期潭美的段辦公室案，基地面積為 962 坪，可銷售面積為 5000 坪，預估總銷售金額 33 億元；另有承德路 (北士科園區) 商辦合建案，銷售面積 2500 坪，銷售金額 16 億元。此外，華固目前正興建中的大直商辦大樓案「亞太置地廣場」，預估明年完工，大直華固亞太置地建案是華固建設與地主合建，為地上 17 樓、地下 5 層建案，在原估 120 億元總銷中，華固分回約 80 億元，等於持有全案 66.67%。

空軍官兵活動中心地上權標售，元大商銀去年以 82.01 億元的高價，拿下地上權標案，土地單價 719.6 萬，溢價率 123.4%，元大銀此台北市地上權案，也將朝開發興建商辦大樓規劃。