自住兼投資 徐佳馨教你買會賺錢的好房子

文．洪寶山

房價高漲、薪水凍漲的年代，上班族大嘆不吃不喝仍買不起房子，房市達人徐佳馨告訴你，買房其實沒那麼難，只要掌握幾個大方向，自住還可以兼投資，靠房子賺錢。徐佳馨目前是住商不動產企劃研究室經理，深耕房地產十多年，常在各大財經媒體露臉，分析房地產趨勢，她快人快語，擅長從大環境及小市民需求出發，剖析如何買房，寫過《房市專家教你買一間會賺錢的房子》一書，很多人受惠。

「的確，現在年輕人要買房，比老一輩的人困難」，但是徐佳馨還是鼓勵年輕人，不要放棄希望，她點出年輕人買不起房子的原因，是想要「一次到位」，「一開始就想買大安區、三十坪的房子，當然買不起」，如果無法一次到位，她建議可以用「交通成本取代房價法」，先登上買房的列車。

準備三成頭期款   　房貸不超過薪水三分之一

比方說，台北市大安區房子一坪均價八十萬，覺得太貴買不起，可以沿著捷運板南線到板橋，板橋均價大概四十萬，如果板橋買不起，那就再往外推，買土城，用生活圈擴大的概念，就可以買到自己負擔得起的房子，完成第一步夢想。

再來，她勉勵年輕人，要做理財規劃，先存第一桶金，因為「頭期款是入門檻，沒有頭期款壓力會很大」，很多建商告訴你，可以付零頭期，但是零頭期之後，還是回到每月的貸款利息，其實會有更大的壓力。

至於要準備多少的頭期款才足夠？徐佳馨以「三三原則」，提供一個簡單的算法，「自備房價三成的頭期款、房貸不要超過薪水的三分之一」。舉例來說，買一千萬的房子，就自備三百萬，貸款七百萬。以二十年的房貸、利率二％來算，借一百萬，每月本利攤還是五千元，如果借七百萬，每月本利攤還就是三萬五千元，這時就要考慮家庭總收入是否能支撐未來房貸，如果負擔太重，就要考慮是否買價格便宜一點的房子。總之，房貸以不要超過薪水或家庭總收入的三分之一為原則。

有些Ｚ世代、Ｙ世代的年輕人會覺得不一定要買房，租房不是比較輕鬆？徐佳馨認為，繳房租當然比較輕鬆，但有了房子之後，會有歸屬感，會為了這間房子去努力，何況現在利率環境這麼低，房租、房貸差不了多少，財政部還計畫推出一．六八％超低利率房貸，繳息會更輕鬆，所以「頭期款準備到，就差不多可以進場了」。

優先考量保值性   不要買最便宜的房子

有了頭期款，下一步，房子要怎麼買、買在哪裡，是多數人關注的問題，徐佳馨說，要兼顧自住和投資，就要買「相對保值」的房子。她舉例，如果標的物山高水遠，看起來很舒服，可是不一定保值。但是如果買在捷運附近，坪數正常，又是市場主流的兩房一廳，轉手性自然較好，保值性較高。

考慮到轉手性，周邊的生活機能就不能太差，若是有加分選項，像是公車、捷運等交通設施經過，或附近有便利商店、市場、學校、醫院，這些滿足食衣住行的生活機能，房價會好些。

另外，也可以從大面向來觀察：第一，重大建設，除了捷運之外，是否有快速道路、市政府、公部門進駐；第二，人口的遷入率，該地區或縣市的人口有沒有成長；第三，建商有沒有積極的推案也是觀察的重點。

徐佳馨也提醒讀者，房地產不像股票的齊漲齊跌，譬如，光電族群好，光電相關個股都有機會漲，房地產其實很注重「個案」，林口、淡水區有漲有跌，大安區有賺錢的房子，當然也有賠錢的案例。以現在的趨勢來說，市場價格往下走，她建議要進場的朋友，「不要買最便宜的房子」，因為通常便宜的房子，隱藏的問題也多，「寧可多花一點錢，買貴一點的房子，市場好轉時，這個物件一定先漲」，自然達到自住兼具投資的目的。

買什麼送什麼　小心「羊毛出在羊身上」

地點很重要，所以沿著捷運買一定賺？徐佳馨打破迷思，板南線通車時大家都有賺到錢，但是拉到松山線，很多人都賠，因為大環境不佳，「空頭時期，就算是捷運宅，也會虧錢」。她提到自己有一位朋友，當初買一百萬 (每坪)，現在只剩下七十萬，當然這位朋友運氣不好買在高點。

捷運宅最大的優點，是交通便利，捷運到站就到家，但也不是沒有缺點，譬如說，捷運站人、車進出吵雜，容易有干擾。其次，捷運附近不會有停車位，騎摩托車、開車不方便。因此，很多人不喜歡捷運宅，寧可選擇捷運站附近、步行五到十分鐘的「捷運一巷宅」，環境相對安靜，「用走路的時間來彌補中間的價差」，又可以享受到捷運的交通機能。

另外，有建商或代銷祭出買房送車位的促銷手法，徐佳馨一語道破，所有買什麼送什麼的活動，都要記得「羊毛出在羊身上」，中南部也有買豪宅送名車、遊艇的案例，她強調，買什麼送什麼，都要回歸「價格的原點」，比方說，買房送車位，就要把車位的坪數、價格扣掉，再去算房子每坪的價格，是否比市場價格貴。她甚至指出，「送」的另一層涵義，可能是原本的物件沒那麼好，所以用「送」來吸引買家，消費者要留心觀察。

許多人擔心買到相對貴的房子，徐佳馨提到，「實價登錄」真的很方便，上網查「實價登錄」即可知房子目前的市價 (行情)，如果開價比市價低，生活機能不差、屋況沒有重大瑕疵，就可以入手。

實價登錄查行情   新進場不要碰法拍屋

坊間有另一種說法，調謄本回算屋主當初購買價格，徐佳馨則持保留態度，她舉例，有朋友調了謄本來看，屋主是三十年前，花三百萬抵押設定，最近市價是三千萬，「你覺得屋主會用三百萬賣你嗎？」所以謄本其實沒什麼用，充其量是確定房子是不是屋主本人的。

如果買家擔心實價登錄造假，徐佳馨則建議，現在有很多網站會做區域、社區的成交價比較，如果要買的個案相對偏離社區的成交價，這時要留心是不是含車位或裝潢，趁機拉高房價。

至於預售屋、中古屋、新成屋、法拍屋該怎麼做選擇？徐佳馨建議剛進場的朋友，回到需求面和資金面來考量，簡單來說，如果資金有些壓力，可以選擇預售屋，因為預售屋是二到三年後交屋，頭期款壓力相對小，其實預售屋是一種期貨的概念，若是市場趨勢往上，預售屋是不錯的選項。

如果頭期款充足、有立即居住的需求，從新成屋或中古屋下手比較適合，地點、管理、屋況各方面條件都看得到，甚至可以請設計師來評估空間規劃，當然比較踏實。

她也建議新進場的朋友先不要碰法拍屋，因為：第一，資訊不對等；第二，法拍有付款的門檻，很快就要將資金補進去，要找到銀行幫你代墊；第三，進入法拍要更了解市場行情。她舉例，有一個朋友去標一個二拍的價格，竟然標的比一拍價格還高，實在是不用功！(按：一拍相當於市價，二拍是市價的八折，三拍是市價的六四折。)

勤看房多比較 了解市場行情

至於要不要透過房仲買房，則因人而異，徐佳馨持平說，房仲其實有很多好處，以賣方來說，房仲可以幫你處理沒時間帶看 (房) 的問題。而從買家的角度，房仲可以幫你篩選、過濾出好的房子。

另外，透過房仲可以幫你省去很多麻煩，譬如說，交屋後房屋漏水，如果屋主不出面，就必須自己找人修繕或請律師訴訟，如果透過房仲，房仲有工班幫你修繕，幫你跟屋主斡旋，找出解決方式。

最後，徐佳馨鼓勵年輕朋友，一定要約房仲 (或屋主) 看房子，太多人只會在家裡想，然後自怨自艾買不起房子，其實只要親自下去看，就會知道自己的能力到哪裡。另外，看房子時，記得帶筆記本，房仲都會有意見調查表的細項，把看過的房子作筆記，多做比較，自然會了解市場行情，買到會賺錢的好房子。

來源：《理財周刊》 954 期
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