香港住宅市場泡沫風險冠全球 其次為慕尼黑及多倫多--瑞銀財富

瑞銀財富管理投資總監辦公室周四發布最新研究顯示，大多數主要發達市場金融中心的住宅市場存在泡沫風險或嚴重高估情況，當中以香港的泡沫風險最大，隨後依次為慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹。

該份名為《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》研究報告指出，香港的房地產泡沫指數在2018年位居亞洲第一。經通脹調整後，過去四個季度住宅樓價再度漲逾10%，泡沫指數進一步上升。

但報告認為，“我們預期短期內樓價上漲趨勢會有所放緩，但是考慮到法規收緊以及中美貿易摩擦等方面的風險，樓價也不太可能大幅下跌。”

除香港外，慕尼黑和阿姆斯特丹去年的泡沫風險亦大幅飆升。溫哥華、三藩市和法蘭克福的失衡狀況也日益嚴重。

更廣泛來看，三分之一以上城市的指數下降。斯德哥爾摩和悉尼的降幅最大，並脫離了泡沫風險區域。倫敦、紐約、米蘭、多倫多和日內瓦的樓價估值略有下降。

但與2000年代中期房地產盛世時期不同的是，目前沒有證據表示全球存在貸款和房地產發展過熱的情況。未償還按揭貸款的增長率僅為金融危機前的一半。因此，即使價格回調，對經濟的沖擊亦有限。

“雖然許多金融中心依然面臨房價泡沫的風險，但不應將現狀與危機前的狀況相提並論。瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele稱，“不過，投資者應在香港、多倫多和倫敦等處於泡沫風險區域的住宅市場精挑細選。”

瑞銀財富管理投資總監辦公室房地產主管Claudio Saputelli指出，過去五年來，主要發達市場金融中心的住宅總回報率中值為每年10%，其中包括推算租金收入和價格上漲的帳面盈利。至於今後五年的回報率很難預算。

報告顯示，主要城市樓價上漲的強度和範圍在去年都有所減弱。經通脹調整後，過去四個季度城市樓價平均上漲3.5%，遠低於此前幾年，但仍高於10年平均值。歐元區中最大的經濟中心，以及香港和溫哥華的漲幅依然呈現爆發性上升趨勢。然而，樓市回軟的初步跡象開始顯現，去年的泡沫風險城市中有半數樓價出現下跌，其中，倫敦、斯德哥爾摩和悉尼的實際跌幅超過5%。

而樓價收入比（price-to-income）中值從2008年的5.5倍上升至目前的7.5倍。如果沒有來自於家人的大筆資助或資產繼承，大多數家庭無力在最大的金融中心購房。

過去五年來，由於幾乎所有城市的房地產對本地居民來說都過於昂貴，政府推出了更多法規，包括征收印花稅和租金管制措施。此類法規配合按揭條件收緊，有可能導致房地產盛世突然結束，悉尼便是近期的一個例子。

報告認為，樓價負擔能力低將危害城市的長期增長潛力，並可能導致投資者重新評估對未來資本利得的預期。

路透香港9月27日