保利地產升位為保利發展：REITs可為打造不動產生態發展平台有效助力

1概述

2018年9月12日，保利地產發佈公司公告稱，公司將名稱變更為“保利發展控股集團股份有限公司” （英文名稱為 Poly Development Holding Group Co.，Ltd.）。

保利地產在公告中表示，公司在2002年的“三個為主，兩個結合”發展戰略中，已明確提出“以房地產業為主，適度拓展相關行業”，積極佈局相關多元產業發展。在十三五規劃初期，公司進一步提出“一主兩翼”發展戰略，併將升級為“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”，加快相關產業的市場化發展。

2018年9月13日，2018保利發展戰略發佈會在廣州保利洲際酒店舉行，保利地產宣佈正式升級為保利發展控股集團股份有限公司（SH600048，以下簡稱保利發展）。發佈會以“萬物生息，和你同行”為主題，併分為“同創、同力、同心、同為”四大主題環節。保利發展將緻力於打造“不動產生態發展平台”，以不動產投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基於行業生態係統的綜合服務，與客戶美好生活同行。

發佈會上，保利發展董事長宋廣菊表示，“保利地產升位至保利發展，這一過程的孕育，凝結了公司多年來的戰略規劃、蓄勢謀遠和幾經求索”。保利發展代表著未來的發展方向和邏輯，戰略升級與品牌升位是必須，更是必然。而保利地產26年來的守業堅持、文化傳承、基因積澱，連同屬於它的行業領導品牌，也將在保利發展繼續傳承下去。

此前，宋廣菊評級保利租賃住房REITs產品時表示，該項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs將成為保利集團構建“一主兩翼”業務佈局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。

2戰略藍圖

根據保利發展官網報道，保利發展總經理劉平在發佈會上具體地诠釋了“不動產生態發展平台”的概念：

在美好生活的藍圖中，以不動產投資開發為原點，立體延展出“不動產生態”，縱向以產業鏈為延伸，打通投資、設計、施工、代理、銷售、物管等全鏈條服務；橫向是相關多元業態的擴展，在住宅、寫字樓、酒店、購物中心、體育場館、產業園、主題公園等場所内，提供居住、商務、文化、娛樂、康養、教育、產業經營等綜合服務。通過人才、資本、科技、信息的鏈接，形成了一個共生共榮、和諧發展的有機係統。

以“不動產生態”為基礎，利用平台思維，主動鏈接、主導整合、主推賦能，打通產業邊界，加強整合交互，提升資源價值，以發展為導向，滿足平台各方價值需求，併根據各方需求的變化靈活發展。

相應地，保利發展根據“不動產生態發展平台”的商業邏輯，在更高的戰略定位上，將十三五戰略規劃的“一主兩翼”内涵升位為“不動產投資開發為主，綜合服務與不動產金融為翼”，賦予其更具時代意義的新内涵：

-地產開發經營升級為以不動產投資開發為主，鞏固實業經營的戰略。劉平認為，“保利地產”這個品牌，積澱了數代保利人的心血，一定要繼續做強、做優。今後保利地產仍將是地產開發業務的主要平台，承擔起強基固本、創新引領的重要作用，在不動產生態中，成為發展的核心動能。

-社區消費升級為綜合服務，以產業鏈與資產經營為基礎，提供美好生活服務。不動產生態的發展有兩條主線，一是產業鏈的價值挖掘，二是多業態的資產經營。保利發展在這兩條線都具備了較好的積累，尤其是建築、物業、代理、商業四個板塊，目前已經形成百億量級。

-不動產金融，以產業金融服務為基礎，實施產業資本運作。保利發展較早就開始以產融結合為經營理念，重視資本對產業的賦能，是國内最早設立不動產私募基金的公司之一，擁有中國規模最大的不動產基金管理機構。

3未來三年重回行業前三的雄心

在2017年12月20日召開的股東會上，保利發展董事長宋廣菊表示“保利地產2017年的各項指標都優於往年，收購中航和整合保利置業後，未來保利地產還會有更多的收購兼併大動作，助推保利地產快速發展。宋廣菊表示，希望在整合後的未來三年内，保利地產能再度站上行業前三的位置。”

根據保利地產中報，2018年上半年保利地產實現合同銷售金額2153億元，同比增長47%，銷售增速維持高位。為了保證銷售的持續增長，上半年保利地產繼續加大投資和開發力度。在目前融資環境收緊的情況下，保利的融資能力凸顯，2018年上半年新增綜合融資成本僅5.09%。此外，保利加大在物業管理以及租賃住房業務的投資力度，還成立公司專門運營公寓租賃類業務。與此同時，在一二手代理物業方面，保利顧問與合富輝煌重組成立合營公司，擴大業務範圍。

根據保利地產公司公告，8月，公司實現簽約面積165.66萬平方米，同比增長5.16%；實現簽約金額275.69億元，同比增長19.93%。2018年1-8月，公司實現簽約面積1787.46萬平方米，同比增長32.84%；實現簽約金額2667.69億元，同比增長43.30%。

4REITs是保利“一主兩翼”業務佈局的戰略性資本工具

（一）成功發行國内首單央企CMBS產品、首單房企租賃住房REITs產品

2017年9月12日，國内首單央企CMBS產品——保利地產首單交易所資產證券化產品“中信·保利地產商業一號資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功設立。保利發展相關負責人在評價本單產品時表示，在房地產企業融資渠道逐漸收緊、融資成本逐漸上行的市場環境中，CMBS為企業融資、盤活存量資產開拓了新的渠道。之所以選擇CMBS作為試水首單，是因為公司對應物業的成熟度較高，市場環境也配合。盤活存量資產，進行資產證券化是未來行業的大勢所趨。

2017年10月23日，國内首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（下稱“保利租賃住房REITs”）獲上交所審議通過。2018年3月13日，保利租賃住房REITs一期成功發行，發行規模17.17億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，產品認購倍數超過1.3倍，發行利率5.5%。

對於保利租賃住房REITs產品，保利集團董事長徐念沙指出，租售併舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應，保利集團時刻不忘自身承擔的社會責任與歷史使命，積極響應政府號召，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，努力促進住房回歸居住屬性，深入促進房地產行業健康有序發展。保利集團副總經理宋廣菊則表示，該項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs將成為保利集團構建“一主兩翼”業務佈局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。

（二）保利“一主兩翼”之不動產金融業務介紹

保利地產著力於以存量物業為基礎，充分發揮社區服務的物業運營、管理能力，構建租賃住房業務的利潤模式，積極利用REITs實施戰略轉型，打造“開發建設-投資孵化-持有運營-成熟REITs退出”的完整、閉合業務鏈條。

保利地產最早於2010年開始佈局金融業務，主要佈局了房地產基金業務。目前已經形成信保基金、保利資本、養老基金併駕齊驅的發展模式，通過地產與基金相結合，推動公司主業規模擴張及業績增長。根據海通證券研究所此前報告：

（1）2010年6月，保利發展聯合中信證券成立了信保基金，持股比例為40%；

（2）2015年12月，保利地產與保利投資、中金正祥共同設立保利資本，持股比例30%；2017年11月公司收購中金正祥持有的15%股權，持股比例提升至45%；

（3）保利地產攜手太平人壽成立養老基金，佈局養老地產、健康養老等產業，首期資金規模將達30億元。

此外，保利地產積極利用ABS、REITs、基金等金融工具，實現自持物業的融資功能。2017年9月，中信·保利地產商業一號資產支持專項計劃設立，規模為35.3億元。2017年10月24日，國内首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過，總規模50億元。公司還通過子公司保利物業參股了粵港證券，未來將圍繞產業鏈打造多元化的金融服務能力，擇機進入銀行、保險、信託等領域。

保利地產形成信保基金、保利資本、養老基金併駕齊驅的發展模式；增強專業基金對外資金募集能力，結合地產開發和基金投資方式，實現對更多外部資源的撬動，助力公司主業規模擴張及業績增長；在行業監管政策允許的情況下，整合公司優質資產，利用ABS、REITs、基金等手段，實現自持物業的融資功能。

來源丨REITs研究中心