〈鉅亨主筆室〉景氣總是多空循環！營建非長空產業？！

壹、前言

台灣經濟是否還有機會展翅高飛？是否會慢慢脫離空洞化？由於 2019 年，台灣政府將依 CRS(Common Reporting Standard) 規範，進行全球資金歸戶與金融資訊交換。而且中國大陸也剛剛修法通過，在中國的行政管轄境內居住半年以上台灣人，未來多將必需在大陸繳稅。如果台灣立法院未依「兩岸協議監督條例」，及時通過兩岸租稅協定；則台商與擁有雙重兩岸國籍的人，將有被兩岸政府同時課稅可能。如果立法院無法在年底前通過兩岸租稅協定，對兩岸企業互相投資、長期可能多會有非正面的影響。雖然近期美元強勢態勢尚未轉變，但由於近年以來以歐美為首的各國政府，需將反恐怖主義可疑資金、洗錢防制與免稅天堂查核等，列為金融業監理工作首要。而若再加上 CRS 與兩岸租稅協定未解，則台商熱錢回流趨勢，在 2018 年下半年後將會有顯著趨勢。只是目前台灣的經濟士氣尚未提振，所有人必然懷疑，這些只會是資金貨幣市場，有利於股票等有價證券的交易；但無法提升產業發展、GDP 成長。資金回流？是為賦新詩強說愁、而今識盡愁滋味、欲語還休？為支持股市或房市多頭亂說一通？

貳、連鴻海多再度出走？談甚麼台商回流？？

台灣財政部在 2017 年 11 月時就宣佈，將於 2019 年起執行 CRS 制度中規範。台灣將於 2020 年 6 月開始，與全球各國做金融資訊交換。會涉及到 CRS 被矚目的身份，包含全球台商、雙重國籍、免稅天堂開曼群島等公司負責人與董監事等。這些擁有海外所得者，若果照實向政府申報，則海外資金所得稅率為 20%。如果申報不實、或不申報，則會有較大的後遺症。由上述的文意權釋，這是否鼓勵台商資金與產業從中國外移？當企業需要面對雙重課稅、個人所得需要面對 CRS 資訊交換之際；則台商企業必然連想到大陸反貪肅腐效應。對企業家而言，可以用錢解決的事多不是問題。但是一旦涉及大陸官方、共產黨政治局雙規範圍，那會有危及企業與人身安全的恐懼。

在這種危言聳聽之下，台商資金回流方式將呈現多樣化層面？一是再以租稅天堂方式投資台灣，就是再以外資名義進入回流行程；再則以購併台灣上市公司方式，短期內可能不會有大規模遷徙。但在貿易保護主義再加持之下，對全球化反向奔走動作型態逐漸成形。站在不一樣政治立場的企業家會問，2018 年 7 月 28 日這麼大的新聞多沒看到？鴻海集團代工廠全面退出台灣？這是台商回流的證據？為引導或是提供台商回流誘因，2018 年 7 月經濟部擬訂了，以三年每年抵減 3%，或是當年就抵減 5% 的稅率；鼓勵智慧機械製造業回台。經濟部估計，如果中美貿易戰爭，所涉及到的產品項目越多，則台商越會寢食難安。未來半年到一年內，廠商為求成本的彈性調整，將可能移動生產基地；而東南亞各地與台灣多是可選擇對象。為求在第一時間搶到回流商機，經濟部要求立法機關修改「產創條例」；以利資金與產業回流。台商回流除要迴避貿易保護主義外，還有因應中國環境保護雷厲風行要求。大陸目前以綠燈、藍燈、紅燈等五種燈號，對於所有污染性產業進行評鑑；例如電子印刷電路板產業。但這樣就會使台商回流？對台灣的經濟發展，這些產業多會是擁有強烈環保意識，台灣居民所要的回流？這恐怕也是個大問號？

叁、王永慶先生說，只有不爭氣的企業，沒有不能經營的產業！！

目前所能預先見到、或是揣測到的資金回流，會是類似某家國內食品上市公司，多年前由大陸回台灣、買進信義計畫區 101 股權，但最後卻發生食安事件。即使該公司已經進行嚴肅公司治理改革，但多數投資者對陸企的風格，多會與日、德商相提並論。而根據媒體報導，這家老牌食品上市公司，親族多居住在台北市仁愛路與建國南路交界的「帝寶大廈」。這個建案的起造價格是從每坪 100 萬新台幣開始；但當時回流的台商，購買價格可能已經達 250 萬以上了。還有最近也傳聞，在大陸從事鎢金屬生產致富的知名台商，這幾年資金回到北台灣桃園一帶獵地信息；這則信息也浮現在，2018 年 7 月 28 日財經報紙上；大陸台商似乎對土地價值概念仍念念難忘。這觀念與台灣首大民營人壽公司一樣，每一次景氣循環下滑時，租金收入仍然是最穩健獲利方式。

目前房地產大多沒有被看好，但是在居住需求基本市場交易面上，實價登錄與市場研究調查常有所見。目前三到五年的新成屋多還在去化中，房地產市場還有春天可言？除了商用房產市場的更替換租，這是一般居住需求者所不解之外；目前房屋市場的租屋部份似乎強過高級成屋，尤其是高過於豪宅需求。對於一般只要滿足居住需求的受薪族，中古屋是最佳選擇；至於地段則覆蓋在捷運、或是密集公車網路線內就可。獨居個人租屋預算最高可能在每月 8,000 元到 10,000 元間，但是雙薪家庭則在 2 萬元之內勉強接受。依照日本經驗，未來在大都會區上班受薪族，租賃房屋的比率將會高達 50% 以上。因此房市發展走向租賃化，是都市化發展未來的必然。對於房地產資產的收益，則由商品的價差買賣進入租金收入；這類似股票進入價格變動不大，但是以股息收益為主的邏輯近似。由於長年的低迷通縮，2008 年後日本租屋市場因 M 型化而發生紛爭案例增加；日本政府積極介入租屋市場改革。根據房地產業者估計，預估未來台灣租屋市場常態性需求人口約為 300 萬人；內政部已計畫推動「房屋租賃專法」，將租屋建立專業供需市場。依據房屋管理公司估計，台灣每年租屋交易金額達約 1,800 億新台幣。目前日本租屋已經涵蓋管家、修繕與上班交通服務、乃至於租賃雙方得紛爭解決等。

肆、結論：居住是效用的需求、不是商品化投資或是投機！！

如果我們不被買豪宅、或落入重劃區域投機交易追逐中，則中古屋或是平價的成屋市場，或許現在的景氣不像公開訊息那麼慘淡。這讓我們想到，如果有部份台商回流、或是因為 CRS 資金回流，則在未來保護主義成為實體經濟為期 6 年，或是長期 30 年的常態下，租屋市場或許有加溫機會；而由此延伸與引申性需求，平價的大廈也會出現常態需求。這是否可能出現在，1,500 萬到 3,000 萬之間的房地產中？例如以收入最高、工作機會最多的新竹市為例；靠近科學園區的、年輕人或是科技公司主管喜歡的地區，大概分成幾類。可彈性上班的家庭，可能買在竹北、那種空間比較大的獨棟透天厝。而科技貴族則喜歡，與光復路呈現交叉的關新路地區，或是所謂住商混合的重劃區商圈等。新竹市由於科技產業聚集、工作人口多，因此難得出現房價上揚的短期趨勢。

但這地區發展的最大問題是上下班交通擁塞，新竹市主要幹道光復路形成嚴重瓶頸。如何解決光復路的問題；就等同提升新竹市科學園區房產價值，賦予新竹房價最大價值。是拓寬光復路？或是好好規劃有利於上下班的輕軌路線？在面對這些問題時，需要都市計畫與交通專業。本文對房地產相當外行，只是闡述即使在低迷產業中，仍然有租金利基與工作機會多的城市，對於居住的效用需求；務實經營這一類的需求，業者仍然是有商機的。這篇文章主要秉持正面理念闡述非專業領域，希望不要糟糕到、外行人在講內行話。

(提醒：本文是為財金專業研究分享，非投資建議書；不為任何引用本文為行銷或投資損益背書。)