掌握趨勢就掌握錢潮 獲利新模式 複合式開發

【文 / 住展雜誌】

對建商而言，房子蓋好後賣掉現金就入袋，通常是獲利最快、且穩定的方式。但近年來建案套現速度緩慢，另一種新的經營模式—複合式開發快速興起；雖然複合式開發乍看之下並不難，但裡頭卻有不少學問，沒有想像中那麼容易……

一般民眾買房子之前，往往會先參考建案規劃；有的人喜歡純住宅社區，有的人喜歡一樓有店面，有的則偏好全棟住商混合。

對建商而言，不論哪一種開發類型，它們都具備同一種開發與獲利模式，那就是『產權賣斷、回收現金』。在台灣，可以說九成九的建商都依循這八字訣的開發模式，買進土地、蓋好房子，接著把房子賣掉換進現金，然後再拿錢去買土地，不斷循環的錢滾錢。

建商不再侷限於只賣房子

但並不是每家建商都謹守這個宿命不變，他們轉了方向，改作起「複合式開發」的生意。很多人會把複合式開發與傳統的『住商混合』型建案混淆，誤以為二種性質相同，但其實差異頗大。

複合式開發與傳統住商混合大樓最大的差異有二個，第一個是出入動線分離，住宅、商場各自有獨立的出入動線，比較不會有傳統住商混合大樓出入份子複雜的問題，外人也不易潛入住宅區內。

第二，商業空間通常不會賣斷，且產權完整且獨立、並隸屬於開發商，開發商藉由對外招商的方式來吸引商家、飯店進駐，與住宅社區管理完全分開，社區居民卻可以享受商業空間帶來的便利性、機能性。

換言之，複合式開發案的處理模式，就是把建案的住宅賣掉、取得現金，但建案裡商業空間的部份則拿來出租、賺取穩定的租金收益，或者與進駐廠商約定『包底抽成』，除了收定額租金外，還能對達標的營業額抽成。

複合式開發夯的六個理由

但問題來了，建商為什麼不單純賣房子就好，卻要轉向跨入複合式開發？

「跨入複合式開發，『因應房市景氣變化』是其中原因之一」大陸建設董事長張良吉說得坦白。他解釋，先前房市景氣好、房子好賣，經營商業設施相對有風險，但現在住宅市場並不是那麼安全，大家必須想方設法來創造收益。

大陸建設目前手上的二件投資案「Taipei Sky Tower」與「琢豐」，都是走複合式開發路線。但張良吉表示，「琢豐」算是個無心插柳之作；一開始是北市府希望「琢豐」增加商業設施樓地板面積，我們同意市府建議，畢竟捷運松江南京站旁有這麼一塊大又完整的土地相當難得，如果多點商業設施空間以提升這一帶的生活機能性，我們也樂觀其成。

最終，大陸建設選擇與寒舍集團合作，「琢豐」一到九樓委由寒舍經營，未來將開設為精品飯店，該案社區住戶還可以享有免費使用飯店游泳池的福利。

建商投入複合式開發，除了因應景氣變化和配合政府政策之外，海悅廣告總經理王俊傑提出促使建商轉戰複合式開發案的『四個可能』。

王俊傑指出，第一種可能是『為了找出路』，例如淡海新市鎮內的開發案，因為供給量大、競爭者眾，若能有知名商家的加持，容易有加分效果。第二是『考量長期收益』，開發案部份比例作為商業設施能夠收取穩定租金，長年下來投報率並不差；如「土城日月光」開發案，若是經營得好，宛如養一隻金雞母。

第三，『用完容積』，有時容積太多，若通通蓋成住宅，量體又太龐大，於是規劃為商業空間就成為一種手段。最後一個可能，目的在『提升生活機能以增加建案的開發價值』，尤其在生活機能較不足的地方，若社區樓下就有一些商家，會比較容易吸引購屋族的青睞。

跨入門檻低但經營難度高

雖然複合式開發案是建商獲利的另一個門路，但要做得有聲有色並不容易。較成功的案例，或許是日勝生旗下的「京站」。「京站」不僅使用權住宅順利脫手，以「QSquare」為主要商業空間的時尚廣場股票登錄興櫃，還計畫年底前申請上市或上櫃。

自古以來，商場上總是幾家歡樂幾家愁，並不是所有複合式開發案都能像「京站」如此風光，多的是失敗空置的案例。

張良吉表示，早年地下室屬於防空避難空間，不算容積，所以北市當時有不少大樓地下室空間都很大，可是實際上卻用不到，業者就把這些空間租給商家，算是複合式開發的雛型。

然而，適合地下室的業種沒那麼廣泛，商家經營不易，承租意願不高，很多大樓地下室就陷入長期空置的窘境，到現在仍可看到北市有些老大樓地下室閒置，無人承租。

複合式開發案中的商業空間，對於該建案的影響就如同水一樣，水能載舟，亦能覆舟。商業空間就是複合式開發案的靈魂，住宅則是外表；靈魂要散發出光芒，住宅才能夠有迷人的風采。

張良吉強調，複合式開發案成功的關鍵，必需要把商業空間經營得好；如果發展蓬勃，對建案就會大大加分。反之，若進駐的商家稀疏、甚至長期空置，就會呈現一副『稀微』（台語）景氣，恐怕會拖累同棟房價。

買到經營不善的複合式開發案，肯定是購屋者的噩夢，因為同社區內的商業設施空空盪盪，觀感既不舒服，房價恐怕也沒什麼增值空間。因此，如何挑選有未來性、有增值性的複合式建案，肯定是購屋者要先上的第一堂課！

王俊傑建議，購買複合式開發案的最高原則，就是『建商品牌與信譽』；因為品牌建商重視永續經營與企業責任，才會在商場經營管理上下足功夫，而『管理決定複合式開發案的長期價值』。

雖然複合式開發推案潮方興未艾，規模也不斷放大，但張良吉認為，這類開發案商場不必求大，因為這類商場未來會走向『地區型消費』。再者，複合式開發看似容易做，但其實知易行難，很多 know-how 與細節需要足夠經驗去克服。若缺乏專業團隊的奧援，儘量不考慮自營，招商委外經營會較為適合。

不過，招商也是一門大學問，必需根據每一建案的地點、個別條件，去尋找適合的廠商。其次，商場內必需要有大品牌、高人氣的指標店家進駐，由他們扮演『帶路雞』的角色，比較容易聚集人氣。這就是為什麼有些建案要與知名影城、飯店合作，合作一旦談成，就可贏在起跑點了。

房價增值性看商場的興衰

民眾若想買複合式開發案的房子，必需先暸解到它的特質。因為複合式開發案與一般建案不同，一般建案價格起落與房市景氣關係較大，但複合式開發案的房價消漲，與商業設施發展榮枯有密切連結；商業設施越優質、管理越好，則住戶越便利，房子越值錢。

面對複合式開發案的興起，不少購屋者趨之若騖，目前北市內的相關建案銷售多開出紅盤，成交價比周邊一般建案還高。至於是否值得，那就得看未來的經營團隊了。

本文摘自 2018 年 5 月 5 日出刊之《住展雜誌》433 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「獲利新模式 複合式開發」、「二○一八豪宅轉運年？」、「大坪數產品供給增加」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

來源：《住展雜誌》 433 期

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