限價下「另辟蹊徑」：深圳多個新建住宅由售轉租

在嚴厲的限價政策和租購並舉的趨勢下，深圳樓市出現了全國少見的住宅轉租、豪宅轉租的現象。

據21世紀經濟報道記者統計，去年至今，已有至少三個項目全部或部分轉做長租，其中不乏位於核心區的豪宅；另外還有一些新房傳出轉做租賃的消息。

此外，在深圳，住宅供地已明顯偏向租賃，截至今年4月，已有4宗“只租不售”的新增土地完成出讓。

在深圳新房住宅供應本已短缺的背景下，原本可以銷售的住宅轉長租，進一步加劇了供需矛盾，讓高位盤整的新房均價難以實質性下跌；而相比北京萬科翡翠書院的10年180萬租金，深圳這些轉作長租公寓的項目雖未入市，但其中的豪宅租金只會更高，這也引發了市場對於租金價格上漲的擔憂。

5月4日，綜合開發研究院(深圳)旅遊與地產研究中心主任宋丁對21世紀經濟報道記者表示，住宅、豪宅轉長租，是特殊政策擠壓的結果，限價下開發商采取了迂回的策略，轉租並不能代表開發商就要將這些房源長期租賃，條件允許也可以出售，目前可以說政企博弈進入了一個緩沖期。

多個住宅轉租

作為深圳首個住宅轉長租的項目，深圳沙井的星河容禦22萬平方米住宅被打造為首個長租社區。

2017年11月16日，星河控股與中國建設銀行深圳市分行合作，推出「CCB建融家園·星河榮禦」長租社區項目，星河控股將項目中2687套房源全部提供給建行用於租賃。

據星河集團有關人士介紹，項目以住宅用地為主，原本是商品房性質，並計劃在2017年10月入市，但在鼓勵租賃政策下，與建設銀行協商後，星河決定將項目整體改作長租社區，建行總部方面也很快通過了合作項目的審批。

星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊稱，長租公寓全部入住後將可容納1萬人。

2017年底，深業集團旗下的豪宅深業中城宣布轉做長租公寓，更是成為業內備受關註的事件。

深業中城位於香蜜湖片區，建築面積約7.8萬平方米，共約420余套住宅，屬高端住宅。轉租後，預計於2020年投入運營。

今年4月4日獲得預售許可的萬科瑧山府二期，除了部分銷售之外，萬科將其中一棟直接轉為高端人才租賃住房，交給深圳市人才安居集團。

進入5月後，市場中關註度較高而遲遲不能入市的項目，如華潤城三期、華僑城天鵝堡後期等也傳出將要轉租，此外，深業旗下其他住宅項目也可能轉租。

不過截至目前，華潤置地、華僑城等開發商並未宣布有項目要轉租的消息。

值得關註的是，租賃住宅土地出讓成為深圳宅地出讓的主流。去年至今已有四個純租賃項目出讓，未來也將是直接上市的租賃住宅，類似於北京萬科翡翠書院。

5月4日，美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，住宅、豪宅轉長租公寓，開發商是在響應國家政策需求，租購並舉，發展租賃；而從市場角度，新房限價則是轉長租公寓的重要原因，「目前深圳的價格備案制度管控較嚴」。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，由於當前新房市場限價，賣樓不太劃算，不如順應市場變化，積極開展租賃業務。

以萬科瑧山府為例，該項目一期開盤均價約99660元/平方米，二期開盤甚至略低於一期，更低於周邊12萬元/平方米的二手房均價。

從開發商的角度，將住宅轉為長租有商業利益的考量。深業集團副總裁董方表示，從盈利角度看，除了獲取租金收入之外，這一模式更大的想象空間還在於，可以享有物業本身的未來增值收益。

買房還是租房？

從銷售市場轉到租賃市場的房源，對於深圳購房者和租客來說，將產生怎樣的影響？

客觀而言，開發商將住宅或豪宅轉做長租公寓的結果之一，是使得原本就很少的新房住宅更加搶手，從而加劇了銷售市場的供需矛盾。

深圳中原的統計顯示，去年深圳新房供應幾乎腰斬，今年前4月的新增住宅供應也不樂觀，雖然預期5月份將有16個潛在項目入市，其中有10個住宅項目，但中原有關人士表示，預測很可能並不準確。

新增供應不足之下，深圳房價仍處於高位盤整期。深圳市規劃和國土資源委員會最新4月份樓市數據顯示，4月份深圳新建商品住宅成交均價為54169元每平方米，與3月份相比下降0.03%。雖然均價出現19個月連跌，但相比去年同期僅微降0.82%。

而更加真實反映市場價格的二手房房價則繼續上升。中原數據顯示，深圳4月二手住宅成交量繼續回升，月內共成交5897套，環比上月上漲4.9%，連續兩個月回升；4月全市二手住宅均價約6萬/平方米，環比小幅上漲0.5%，保持2018年以來的上漲態勢；中原領先指數報882.7，環比上調0.5%，近期已錄得連續三個月上調。

5月4日，鏈家研究院院長肖小平對21世紀經濟報道記者表示，原來要推出市場的房源變為長租，銷售市場上房子的新增供應確實減少了，但是目前項目並不多，總量比較有限。對整體市場成交、價格沒有帶來很大的沖擊。

但對局部片區有影響。「本來這個小片區將有項目推出，但是沒有推，會導致一部分購房需求轉移到別的地方，轉到二手房市場，或者繼續觀望。」

肖小平認為，銷售轉租賃更多是心理上的影響。比如說公眾會談論轉長租了，是不是還要買房。但事實上，更多人是在對這種模式觀望，也沒有多少人因此而改變自己的購房決定。

此外，肖小平指出，這個模式的嘗試，尤其都是大開發商會起到標桿示範的作用，轉租的效果，盈利情況等是大家關註度的焦點，不排除會有後來的跟進者。

至於住宅轉租對於租賃市場的影響，肖小平認為並不會提升深圳的房屋租金。因為租房價格是由供需兩方面決定的。雖然深圳的租房需求非常旺盛，但供應也非常地充足，因為有很多的城中村、農民房、商品房。最終決定價格的是供需關系。

「我們去年做一個調查，深圳租客每九個月換一次房，他不是對哪裏的房子非租不可。對於房東來說最重要不是房價多高，而是不能空置。為了租出去，他一定會降到一個合理的水平，是交易雙方能夠接受的水平。」

據中國房地產業協會主辦的中國房價平台數據顯示，2017年深圳住宅類供給租金平均約60.50元/月/平方米。2018年第一季度平均約69.10元/月/平方米，4月為72.21元/月/平方米，處於上升之中。

另據Q房網雲房源大數據統計，4月份全市商品住宅租金為77.05元/平方米，環比上漲3.14%，同比上漲0.85%。

「深圳這幾年租金表現比較平穩。」 肖小平表示，如果是從普租的角度，全體商品房的租金水平來看，漲得比較慢；舊房改造之後租金雖上漲，但從同質可比的方面並沒有漲多少。

宋丁也認為，豪宅轉租後，並不會拉升整體租金。但也不排除周邊租金水平也許會有小幅提升的可能。

21世紀經濟報道 張曉玲 ，廖蘭茜 ，文雯 深圳、廣州報道 

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