海南深夜宣布全域限購 數千億炒房資金被「關門打狗」

摘要：分析人士認為，此次海南發布的限購政策，條件異常苛刻，包含多重調控手段，這意味著外地新增炒房資金在數年內幾乎無法進入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數千億炒房資金面臨著被「關門打狗」的尷尬局面。

深夜樓市又傳來大消息！

4月22日晚，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發布《關於進一步穩定房地產市場的通知》（以下簡稱《通知》）。從即日起海南實行嚴格的限購政策，在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購。

《每日經濟新聞》記者依據海南省統計局披露的數據統計了近4年(2014年-2017年)商品房銷售額後發現，海南商品房成交額合計達到了6124億元。

近年來，隨著全國房地產市場成交活躍，海南的商品房成交額增長呈加速之勢，如2017年商品成交額就同比上漲82%，而當地人購買能力有限，其中不少是外地的炒房資金。

分析人士認為，此次海南發布的限購政策，條件異常苛刻，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調控手段，這意味著外地新增炒房資金在數年內幾乎無法進入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數千億炒房資金面臨著被「關門打狗」的尷尬局面！

海南省商品住宅實施全域限購
五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公積金貸款最低首付款比例升至30%，海南房地產調控政策正經歷層層加碼的過程，多維度全方位調控，嚴防炒房。

為建立和完善房地產長效機制，堅決防範炒房炒地投機行為，海南調控再度升級。《通知》指出，海南實行嚴格的限購政策，在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購。每日經濟新聞記者歸納要點如下：

五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。

海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

自通知發布後戶籍遷入海南的居民家庭，只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

非海南本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

值得一提的是，《通知》表示“關於引進人才的住房政策由（海南）省政府另行制定”，而在4月14日發布的《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》中也提到將「出台專門政策解決引進人才的任職、住房、就醫、社保、子女教育等問題。」

此外，《通知》還提出，非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

對取得預售許可證的商品住宅項目，房地產開發企業要公開全部房源並明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的須重新備案。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受每日經濟新聞記者采訪時指出，2018年是海南房地產市場調控非常嚴厲的一年，充分說明了當前調控的嚴峻性。從限購的廣度來說，較其他城市因城施策不一樣，海南省全域限購是非常罕見的。

外地人成海南購房主力 

海南近幾次出台的限購措施，為什麼主要都是針對外地人呢？原因就在於外地人已經成為了海南購房的主力。 

2011年中國旅遊地產(海南)消費者調查報告顯示，海南購房者中71%來自島外，其中大部分為中長期用戶。每年使用物業時間超過15天的占絕大多數。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內物業，空置率現象凸顯。

同時，鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。

而大部分島外購房者以旅遊、度假、養老等為目的在海南買房，屬於“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。

按三亞市旅遊局的統計，2015年在三亞市購房養老的「候鳥老人」已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。

海南高官：要有「壯士斷腕」決心

近十年來，房地產可以說是海南的支柱產業。以2017年海南房地產交易數據來看，2017年海南全省房地產業銷售面積達2292.61萬平方米，銷售金額突破2713.72億元，房地產增加值在2017年占據了海南省地區生產總值(GDP)的9.8%，領先於其他行業。

今年3月，中房智庫發布的2017年全國30城市房地產依賴度排名中，海南的三亞和海口包攬了前兩名，其中三亞去年房地產開發投資甚至高於其GDP總量。

今年3月，中房智庫發布的2017年全國30城市房地產依賴度排名中，海南的三亞和海口包攬了前兩名，其中三亞去年房地產開發投資甚至高於其GDP總量。

據每日經濟新聞此前報道，今年3月，十三屆全國人大一次會議海南省代表團媒體開放日上，針對海南房地產業，省委書記劉賜貴、省長沈曉明兩人曾一齊「開炮」。

劉賜貴認為，「要想改革好，就要自我革命，就要有壯士斷腕的氣概。」他的這番話正有所指，即房地產業。「調控房地產業，GDP以及財政收入會受到影響，這就需要我們有『壯士斷腕』的決心。」

他介紹，目前海南針對房地產已經提出了兩個暫停、以及限購限地等政策，這也正是用來貫徹房子是用來住的不是用來炒的，來落實海南所提出的海南不能成為房地產的「加工廠」，外面想要多少，海南就建多少。

沈曉明也將炮口對準了房地產，同樣用「壯士斷腕」作比。沈曉明表示，他在海南省政府工作報告中之所以用「壯士斷腕」來形容「減小海南省經濟對房地產的依賴」，正是因為如此而行對海南來講「會很痛、會出血、會很難」。

「那麽難在哪兒？」沈曉明坦言，海南的房地產對經濟的貢獻很大，無論是投資還是稅收，都占到50%以上。那麽既然這麽難，緣何必須要「斷腕」？沈曉明指出原因有二。其一，房地產發展要用土地，土地資源十分有限而且不可再生，可是外界對房子的需求卻是無限的。其二，造了房子，配套的基礎設施和社會公共服務就要跟上。海南是一個不發達的省份，財力有限，配套不起。因此，沈曉明對海南的房地產業作出總結認為：

本文作者魏瓊，來自每日經濟新聞

更多精彩內容 請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn) 財華香港網 (http://www.finet.hk)或現代電視 (http://www.fintv.com)