【港股解碼】禹洲地産今年將推出500-1000套長租公寓

2017年，中國房地産政策堅持以「房住不炒」爲基調，因此，2017年中國房企或多或少都受到限購、限貸、限售等房産調控政策影響，但盡管如此，多數房産公司于2017年仍取得不俗的成績。

上月剛獲納入恒生綜合大中型股指數成份股的禹洲地産(01628-HK)2017年的合約銷售額、總收入及毛利更是創下了曆史新高。

據3月27日晚年報披露，禹洲地産截至2017年12月31日止全年盈利27.9億元(人民幣.下同)，按年上升57.19%。收入217.01億元，按年上升58.73%。

禹洲全年合約銷售金額達403.6億元，實現了73.69%的增長。該公司于此前更是提出了2020年實現千億銷售的目標。不得不承認，禹洲的發展及擴張或許已經難以阻擋。

而禹洲最大的特點並不在于奮進的高速發展，而在于它能保證增長速度的同時，能夠不犧牲高毛利，高派息，又有財務穩定的企業特色。翻查資料，上市9年以來，禹洲地産一直保持著30%-36%的毛利率，凈負債比率則保持在60%-80%區間，由這些數據可以看到，禹洲追求的是有質量的規模擴張。但是值得留意的是，該公司2017年的毛利率卻較2016年輕微下降，但仍達35.4%，算得上是同行業裏的領先水平。

禹洲地産管理層(創始人兼主席林龍安、財務總監黃展鴻及執行總裁蔡明輝)今日就2017年業績表現出席了媒體發布會，一起看看以下的現場實錄。

Q1:公司在長租公寓的布局是怎麽樣的？

A1：可以說公司所有的布局都是緊跟國家走。長租公寓的計劃、布局將與國家戰略相向而行，並主要在上海、深圳廈門等三個城市布局，禹洲目前已成立租賃事業部主要負責長租公寓。2018年將推出500-1000套作爲長租公寓的開發試點。

Q2：並購一直是禹洲的優勢，那麽2018年禹洲的並購方向、規模以及力度又是如何？

A2: 並購需要有人脈、信用體系的沈澱，具有臨時性，曆史性的特征。至于2018年會加大于深圳、珠海等粵港澳大灣區及西北等地的並購。

Q3：公司今年的銷售目標是多少？2020年1200億的目標是不是有望提前完成？

A3：公司今年目標600億，同比上升50%，而推貨量940億，預計完成目標沒問題，但下半年的占比會相對較多。至于2020年目標1200億元亦會有序推進，不會急于去提前完成。

Q4：公司2017年現金增幅相對于同業而言比較小，這是爲什麽？

A4：公司目前現金175億，與2016年持平。因爲業務上也有需求，在保持充足現金的同時，我們更重要的是有效的使用現金，發揮重大的作用，將負債率維持在健康的水平。

Q5：公司2017年的回款率是多少？

A5：77%-79%之間。

Q6：公司一直以來的淨負債率都維持在60%-80%之間，未來的淨負債率會怎麽樣？是否還會再高？此外公司的銀行授信額度是多少？

A6: 公司2018年的淨負債率亦會維持在這個水平，而未來只會輕微減少，不會更高，公司與銀行都保持較良好的關系，授信額度不成問題。

Q7:爲何2017年公司毛利率有輕微下降？

A7:這反映土地成本在上升，但其實，禹洲的毛利率近年來都維持在35%左右，高于行業水平。

此外,禹洲前不久與沿海家園(01124-HK)訂立買賣協議，以38億元收購了沿海7個主要的優質地産項目。不僅以非常吸引的價格補充優質土儲，更將業務

版圖拓展至北京、沈陽、佛山等核心一、二線城市，加速全國縱深布局，爲禹洲提供跨地域的發展路徑。禹洲主席林龍安于2017年度業績會上透露，未來仍會考慮收購沿海其他的優質項目。

作者：陸小梅

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