房地產廣告琳琅滿目 如何解讀

文．莊孟翰 (前淡江大學產業經濟系副教授)

三年來房市景氣每況愈下，根據《住展雜誌》之統計資料，北台灣推案量在 2013 年達到最高峰 13467.06 億元，2014 年稍降為 11895 億元，2015 至 2016 年再分別大幅下降至 8557.24 億元、8132.59 億元，2017 年則微升至 8315.43 億元。

乍看之下似乎景氣已呈緩步回升趨勢，惟若仔細探討其中緣由，實係供給過剩，空屋餘屋充斥，而市場依舊存在預售屋、新成屋與中古屋競價求售情事，其最顯著者如新莊副都心、淡水等地，一眼望去盡是琳琅滿目的促銷廣告，而消費者更是看得眼花撩亂，甚至不知如何分辨虛實。以下僅就常見之促銷廣告舉例說明，以供參考。

一、超低價位：

近年不斷有業者宣稱景氣已觸底，而以降價或附送贈品方式激勵進場購屋，其所持立論總是圍繞著土地成本與建材、工資高漲等議題，擬讓消費者認同房價不可能再繼續下跌之說法，其中尤以「超低價位」最容易吸引購屋者注意，事實上也有部分建案因打八折而成功完銷。惟就實務現況而言，房價高低係取決於市場供需，當前最需緊盯的是景氣是否觸底，否則今天的最低價，未必是明天的最低價！

二、自備款 10％：

為求從眾多競價建案當中脫穎而出，降低自備款乃常見而又有效的訴求，從而「10％自備款」促銷方式隨處可見，甚至亦有保證貸款 90％者，此一促銷方案應格外注意的是，超過七成銀行貸款部分是否為公司貸款？年限多久？利率若干？

三、工程零付款：

預售屋或在建個案，每當景氣衰退階段最容易出現「工程零付款」之促銷廣告，除應注意訂、簽、開是否偏高之外，究係結構體完成或完工交屋之前不必再支付任何購屋款。

四、買比租划算：

在當前高房價情勢下，如依現階段房貸利率約 2.5％計算，假設購入一千萬元的房子，貸款約七成七百萬元，如寬限期為三年，前三年每月約需給付 14583 元的房貸，的確比租屋還划算，唯若就第四年起本金加利息每月 42156 元加以衡量，屆時就得面對收入是否足夠支應的現實問題，更甭談更高的購屋總價。

五、超低公設比：

通常所謂「超低公設比」大都是以 30％為分界點，甚至亦有以「零虛坪」虛晃一招，前者只高過 30％一點，後者剛好就是 30％，其實說穿了亦不過只是微調一下公設比計算方式而已，此可由四十五坪三個房間大小之規劃設計見其梗概。值得注意的是，自今年開始申請建照者雨遮與屋簷不登記不計價，購屋之前可得多留意公設比之計算方式。

六、彈性隔間：

每當景氣遲緩，彈性隔間之促銷方式就會應運而生，惟應格外留意的是，不論是二合為一或一分為二，常會因廚房或浴廁位移而導致滲水或漏水等情事，更何況台灣地震頻繁，最好能夠維持原有規劃設計較為妥適。

七、限量搶購：

去年板橋地區曾有一建案推出三字頭ＸＸ戶限量搶購專案，效果相當良好，此就當時附近房價普遍四字頭而言，必然具有相當的吸引力，此一促銷方式旨在出清餘屋，因此，選購時就應注意建案餘屋常見之位置較差或格局欠佳等問題。

八、包租代管：

通常在都會區精華地段的小坪數產品，例如台北市中山區二十坪住家，為求高價出售，不惜打出高租金之「包租代管」廣告，須格外留意的是如何保證高額租金與包租幾年等問題，最近海外不動產也頻傳類似糾紛，購屋前應仔細了解清楚。

九、地主保留戶：

地主保留戶的缺點往往緣自地主要求較高的分屋比例，導致所分得房屋的位置、格局、建材、虛坪、土地持分，甚至保固與售後服務等，往往與建商分得部分有相當差異，常見案例如前後棟、死角等，選購之前宜確認清楚。

另外，有些地主為求簡便，常會要求「買清」方式交易，此時則須試算土地增值稅及其他稅費負擔，以免可能反而買貴還不自知。

十、工業住宅：

工業用地興建住宅，由於土地成本取得較為低廉，售價相對也較一般住宅用地蓋的住宅便宜二到三成左右，一般購屋者常會因價格因素而選購工業區住宅，惟須格外留意違規使用、公設比例、轉售困難、居住品質與增值有限等相關問題，近年台北市政府屢屢因議員提出質詢，至今仍不知如何處理，選購之前實宜三思！

當前房市景氣依舊低迷，加以促銷廣告琳琅滿目，購屋之前除應充分掌握景氣趨勢之外，更應加強廣告訊息之解讀，俾掌握最佳時機點與 CP 值最高之產品。

來源：《理財周刊》 910 期

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