雅居樂分拆物業IPO 有綠地加持後腰杆自然硬！

從開發商交房之後，物業管理服務公司便成為了與業主打交道最多的公司，好的物業管理帶來的不僅僅是生活上的便利，更是一份安全的保障。業主們為了住得舒心也不會吝嗇那點物業管理費，從而催生了一個巨大的物管市場。不管是大型房企還是小型的三方服務公司都瞄準了這個利潤增長點，雅居樂也不例外。這不，靠著物業管理服務賺得盆滿缽滿的雅生活將被分拆至港股上市了！

分拆雅生活上市，業績亮眼

9月14日，雅居樂發出一紙公告稱，公司建議分拆附屬公司雅生活的股份在聯交所主板獨立上市，聯交所已確認可進行建議分拆，在聯交所申請上市資料中隨後出現了“雅居樂雅生活服務股份有限公司”排隊IPO的身影。

說起雅生活，可以追溯到1993年。至今已約25年主打物業的雅生活依託著雅居樂不斷“買買買”擴大的地產版圖漸漸做大做強。2017年，根據中國指數研究院發佈的數據，雅生活在綜合實力方面名列“中國物業服務百強企業”第13位。截至2017年6月30日，雅生活在中國46個城市提供物業管理服務，在管總建築面積超過7000萬平方米，服務業主及住戶逾100萬名。

雅生活的主要業務分為三大板塊，物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務。根據其財務資料可知，近三年來，不管是收入還是純利都可謂是十分穩健逐步增長。2017年上半年，雅生活收入約6.92億元，按年增16.21%，純利約1.12億元，按年增長50.84%。僅今年上半年的純利就達到了16年全年的69.81%，是不是更讓人期待今年全年的業績了呢？同時，近三年來的毛利率也沒有拖後腿，均處於穩步上升的趨勢。

早在中期業績會上，雅居樂集團便已坦言將分拆雅生活上市。於2017年上半年，雅生活已派付股息1.07億元（人民幣，單位下同）。截至2017年6月30日，公司宣佈派發股息1.6億元，並於7月派付。該公司更預期，上市後每年派付相當於除稅後利潤25%的股息。

儘管業績亮眼，雅生活的資產負債率也一直居高不下，2014年資產負債率高達98.1%，到2017年6月底比率仍達94%。在申請資料中披露的所得款項用途——“將用於尋求精選戰略投資及收購機會以及進一步發展戰略聯盟；進一步開發一站式服務平臺；發展‘管理數位化，服務專業化，流程標準化，操作機械化’及用作營運資金及一般企業用途。”當中並未看到集資還債這項，那麼這麼高的資產負債率，雅生活在上市之前會如何處理呢？

攜手綠地，雅生活含金湯匙

6月30日，綠地控股宣佈，擬將旗下上海綠地物業100%股權以10億元的價格轉讓給雅居樂物業。

8月18日，其全資子公司雅居樂雅生活服務股份獲綠地控股集團以人民幣10億元入股，成為雅生活集團長期策略投資者，綠地集團將取得雅生活集團的20%股份。在入股公告中雅居樂稱，是次股權的合作是繼今年6月底，雅生活集團收購綠地集團旗下一家全資子公司的100%股權後的深層次戰略合作。

而是次入股亦完成了一次成功的以股權置換優質資產行動，綠地成功成為了雅居樂的戰略投資者和第二大股東，綠地的物業部分成功併入雅居樂進行上市做大盤面，雙品牌增值了雅生活品牌效力，此次合作或呈雙贏局面。

都說背靠大樹好乘涼，雅生活作為第五家在港上市的物管企業，本身就已夠吸睛。而雅生活集團在獲綠地集團戰略入股後，成為了中國物業管理行業唯一一家同時擁有雅居樂集團及綠地集團兩大中國一線地產商作為股東的物業服務企業。強大的母企雅居樂大掌櫃和後來的綠地二掌櫃均表示出鼎力相助態度，雅生活可謂是含著金湯匙上市。

物管企業反超母企

近年來，隨著快速城市化進程和人均可支配收入的持續增加，物業服務企業管理的建築面積和物業數量快速增長。港股市場上從來不缺慧眼識珠之人，自花樣年控股旗下彩生活開啟物管企業上市後反超母企市值的先河後，港股市場上的物管企業都卯足勁想證明自己的價值。

從一方面來說，背後是不是有個“好媽”或許是物管企業能否受到投資者青睞的重要因素。筆者選取港股市場上與雅生活業務相似的4家物業標的，中海物業、綠城服務和彩生活的靜態市盈率均不低於20倍，市值均在50億港元之上，相比中奧到家這個“沒媽”的孩子實在是幸福許多。

另一方面也是因中國物管行業已處在強者恒強，強者通吃的局面中。根據中指院的報告，物業管理行業在經過幾十年的發展後，部分物業服務百強企業已加快創新服務和擴大業務規模，市場集中度不斷提升。在分散和充滿競爭的物業管理行業，大型物業管理公司積極改善其戰略佈局並加快其擴展速度，並主要透過有機增長及並購增加市場佔有率並實現更好的經營業績。而在提倡輕資產的現在，將物管模組分拆上市實為明智之舉，畢竟業主在交房之後都離不開物業管理，該市場空間仍然很大。

在行業內部逐漸洗牌中，沒有母企不斷擴張的土儲和不斷提供的物管面積的小型物管企業便尤為吃虧。但就雅生活而言，論拼爹的實力上面，有雅居樂和綠地兩大股東的加持，腰杆自然硬氣。但物業增長的勢頭和房地產行業息息相關，現下已有不少投資者看淡市場，如何在房地產行業的下行週期中保持高速增長並給股東帶來滿意的回饋，應是雅生活在上市後應考慮的首選問題吧！

■ 作者｜朱亦丹

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