【林嘉焜專欄】105年賣屋所得報稅攻略 (中) 判斷原則

台灣自 105 年起實施「房屋、土地合一按實價課徵」之所得稅新制，個人自 105 年 1 月 1 日起交易之房屋、土地，如屬 103 年 1 月 2 日以後購買取得且持有期間在 2 年以內者，或屬於 105 年 1 月 1 日以後取得者，則應該按新制計算房屋、土地交易所得，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內辦理申報納稅。(如下圖說明)

也可以寫成以下對照表與口訣：

若民眾以「繼承」名義取得房地產，並於 105 年度出售，到底是否適用新制或舊制，其判斷標準如下：

綜合以上判斷準則，舉例說明如下表：

上表中，第 5-9 案例之「繼承」也可以改成「遺贈取得」、「配偶贈與」，都有同樣判斷結果。

另外，上表中，第 7 案例值得詳細說明。過去三十年來，若家中長輩藥石罔效之際，家人為降低遺產稅賦，事先會將此人銀行存款轉去購買房地產，趁長輩神智清醒時，本人親自簽下買賣契約書。將來長輩歸天時，遺產中之現金減少、房地產變多，將會產生很大的節稅效果！如下圖說明。

依據上表驗算結果，假設王伯伯原本財產為銀行存款 1 億元及其他財產，合計 3 億元。若一家四口來驗算，遺產稅約 4866.8 萬元。如果，王伯伯生前將存款轉購房地產，則房地產並非以市價計入遺產，而是以房屋評定現值加上土地公告現值合計稱為「時價」，假設此案例之房地產時價僅市價的一半 (5000 萬元，上表黃底)，則王伯伯的遺產稅將降至 3866.8 萬元，減少 1000 萬元稅賦。

假設案例 7 表現上述的規劃內容，於是王伯伯於 105 年 1 月 1 日購屋，且於 2 月 1 日過世，某一位子女 (甲君) 繼承並馬上於同年 3 月 1 日出售，則甲君的房地合一稅 (新制) 驗算如下：

依據上表驗算結果，王伯伯的繼承人甲君繼承後出售的成本是「時價」5000 萬元，雖然甲君以父親 (王伯伯) 購入的市價 1 億元出售，但是，甲君的課稅所得居然高達 4500 萬元 (僅能扣除費用 5%)。甲君加上王伯伯二人合計持有期間未超過 1 年，因此適用稅率為 45%，應納稅額為 2025 萬元 (4500✕45%)，遠遠超過遺產稅的節稅金額 1000 萬元，非常得不償失！

建議甲君至少要持有超過 2 年以上，才會適用 20% 稅率，較為省稅。但經過 2 年後再出售，也有可能要多付土增稅及二年期間之房屋稅與地價稅。也可建議甲君將戶籍遷入 (本人、配偶或未成年子女)，連續實際居住滿 6 年後，就可適用新制得自住優惠：400 萬元所得免稅，超過部分只課徵 10% 而已。以課稅所得 4500 萬元驗算，應納稅額為 410 萬元。但以上皆屬稅法分析，持有 6 年期間的房市多空漲跌，更是重要。在人口結構逐漸老化的台灣，房地產已經不是低稅理財工具、也不一定是長期保值的資金停泊處。