20城二手住宅成交持續回升 上海交易量激增6成

8月地王頻現、房價攀升，一手房「淡季不淡」也帶動二手住宅市場交易量持續上升，多數城市成交環比均有所上升，上海（樓盤）二手住宅成交更是創下近一年新高，同環比增幅均達6成。但9月以來熱點城市政策風向轉變，雖然力度有限但不乏未來加碼可能，「金九銀十」會不會成為拐點？

20城成交總量環比再增2%，上海單月成交量與增幅均獨占鰲頭

8月，CRIC監測的20個城市二手住宅成交量延續了7月上升的勢頭，市場活躍度維持在相對較高水平。總體來看，8月共成交1321萬平方米，環比增長2%，同比增長14%，單月成交量仍在近一年成交平均值之上，20個城市總成交套數150074套，同、環比分別上漲19%和2%。

相較於7月各城市環比漲跌互現而言，8月重點城市二手住宅成交量僅鄭州（樓盤）環比下跌，其余則全部上漲，其中上海、東莞（樓盤）漲幅較大；同比來看，多數城市好與去年同期，無錫（樓盤）環比漲幅高達104%，這與無錫近期「地王熱」以及新房市場成交快速上漲不無關系。

對比樣本城市成交規模來看，京、滬、津三者占據了二手住宅成交的半壁江山，而京、滬成交量絕對值遠超出其他城市。尤其是上海，8月二手住宅市場異常火熱，無論是單月成交量(439萬平方米)還是環比漲幅(57%)均高居各城市之首，主要是受到此前「限貸謠言」刺激，造成購房者恐慌性入市所致。

剛需及首改需求占最大市場份額，上海180平以上需求環比猛增8個百分點

由於今年熱點城市地價、房價交替上漲，相較於新房主要以改善性需求為主，二手住宅市場份額則被「總價低」的剛需所占據，正因為總價低，尤其是在二手房位置較好，居住、教育資源成熟之下，更受首置和投資性需求青睞。以京、滬、杭為例，8月份90平方米以下成交占比均高於或接近40%，遠超其他面積段占比。

值得注意的是，盡管90平方米以下成交占比依舊「獨大」，但上海、杭州（樓盤）較7月均有不同程度下滑，其中上海下滑幅度較大，較7月下滑6個百分點。另外，上海180平方米以上大戶型產品成交比重較7月大幅上升了8個百分點，占比至12%。

溫和收緊對成交影響有限，不排除效果不彰的調控加碼可能

我們認為，8月份二手住宅成交繼續上升主要歸功於北京（樓盤）、上海等城市快速帶動，部分城市政策出台前的「末班車」效應也是成交持續上漲的偶然性因素。但絕大多數城市二手住宅成交環比上漲，且其中不乏已經出台「限貸」、「限購」政策的熱點城市，從側面佐證了當前市場火熱程度，也再次印證了溫和調控政策在當前市場的「失效」。

總體來看，熱點城市政策風向偏緊已成事實，結合新房成交來看，多數城市政策效果並不明顯，不排除政策繼續加碼的可能性，或將抑制二手住宅成交。