保險資金"出路"變窄商業地產仍值得關注

2010年1月21日，保監會主席吳定富在全國保險工作會議上指出，有關保險資金投資不動產的相關規定即將出臺，保險資金不允許投資居民住宅、商業地產和房地產開發。

對此，天相投顧認為，總體而言，此事件對房地產（尤其是商業地產）造成預期之外的短期利空，因為此舉直接減少了市場對商業地產的需求；另一方面，由于保險資金還是可以通過REITs這個渠道間接投資房地產的，所以負面影響是短期的。

較高預期落空

此前市場對保險資金進入商業地產預期較高。2009年底保監會就《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》公開征求意見，暫行辦法規定保險資金可以投資六大類資產：銀行存款、債券、股票（ST、*ST和創業板除外）、基金（具有良好歷史表現的）、以及具有穩定現金流的不動產，并且資本金還可以投資部分產業股權。而對于具有穩定現金流的不動產這種表述方式，市場首先想到的就是商業地產（包括零售物業和寫字樓），然后是用于出租的住宅，最后才是基礎設施。當時市場上甚至有機構預計將有接近2000億元的資金進入商業地產領域。

現實卻比較令人失望。根據最新的報道，保險資金在不動產領域不得直接投資居民住宅、商業地產以及房地產開發，那么能投資的就只剩基礎設施了。此前市場對保險資金進入商業地產較高的預期沒有兌現，這對商業地產需求端構成預期之外的短期利空，尤其是一二線城市的商業地產。但保險資金還是可以通過REITs間接投資房地產的，所以這對房地產只能說是短期利空。

為什么會出現如此大的落差？天相投顧認為這和近期中央各部門

（包括國務院、央行、銀監會、住建部、國資委等）多次進行房地產市場風險提示有關，而保險資金對風險的偏好和承受能力比其他機構明顯要低得多。

商業地產仍值得超配

天相投顧認為，這個預期之外的利空可能對商業地產走勢造成短期壓力，但仍堅定地看好商業地產的中長期潛力，商業地產依然是2010年值得超配的板塊，主要邏輯有五點。

從估值方面來說，最近一個月商業地產跟隨整個地產板塊出現較大幅度的下跌，已經基本釋放了資金面收緊預期的負面影響，世茂股份、張江高科、金融街等目前估值已處于較低水平。

從行業特性來看，2010年在宏觀層面通脹和升值將貫穿全年，商業地產相對住宅而言具備更強的資產屬性，所以從策略上看配置商業地產好于配置住宅地產；從行業周期角度而言，商業地產滯后于宏觀周期，而宏觀2010年復蘇態勢應該更明確，商業地產景氣周期趨勢應該會更好。

從政策面而言，商業地產不在政府調控的范疇內，政策風險很小，這一點很重要；從業績角度而言，商業地產安全邊際更高。雖然住宅地產股2010年業績較確定，但市場現在開始關注2011年的業績（住宅地產2010年的銷售面臨很大的不確定性，進而影響其2011年的業績表現）。而商業地產股在這方面的擔憂則要小得多，因為支持消費是大趨勢，并且短期而言消費增長態勢也非常明確；只要消費好，零售地產行業景氣趨勢就會好、業績也會好。

具體到個股方面，天相投顧重點推薦世茂股份和張江高科，同時推薦海印股份、金融街、中國國貿、陸家嘴，以上個股均維持增持評級。