房價暴漲的"禍首"是誰

2009年是房地產市場起伏跌宕的一年，從年初的極度蕭條到年末的極度火爆，與這一年極寒極暑的全球天氣非常契合，令人非常迷茫，摸不著頭腦。

究竟是什么原因致使房價高漲？

在經濟學領域，分析一種商品價格的漲跌，通常要假定貨幣的幣值不變。用標準的術語來說，以不變的價格計算，商品價格會如何變化。我們分析房價的變化，通常也要假設貨幣的幣值不變。所以我們在考察房價與幣值的關系時，通常運用火車與軌道兩旁的房屋的例子來比喻。假定貨幣為火車，房價為軌道兩旁的房屋，當貨幣列車在高速運行時，坐在車內的人會覺得是兩旁的房屋在動。2009年房價的高漲，很大程度上與貨幣發行有關。2009年全年，新增貸款總量接近10萬億。而在過往的5年即2003年至2008年，每年平均新增貸款在3.3萬億。一下子擴張了三倍的信貸供應將房價推入了猝不及防的境地。客觀地講，貨幣在動，房價自身也在動。但貨幣推動為主導原因。既然貨幣發行過度，為什么又不存在通貨膨脹呢？原因有兩個：其一，由于金融危機下，國際出口市場蕭條低迷，中國面向國際市場的生產能力存在嚴重過剩，因此，有更多的一般消費品由出口轉內銷，惡性競爭導致生產廠家在成本上升的情況下無法對最終產品進行提價；其二，CPI中的一攬子商品組合中，只是將住房的虛擬租金放進去，并沒有真正體現出房價上升的幅度。住房的第一功能是居住功能，居民無論購買或租住住房都屬于消費，其消費住房的價格應當被計算到CPI中。如果將住房價格的變化放進CPI中，則消費價格指數不應當是負值，而應當是正值而且是兩位數以上的正值。在貨幣快速投放的背景下，出于對貨幣幣值貶值的擔心，又由于當前中國缺乏有效的投資渠道，居民投資房地產抵御通脹的動機導致房價如脫韁之野馬快速奔騰。

房價高漲的直接原因是供求結構失衡。2009年第一季度，承接2008年市場低迷的局勢，房價走跌、交易量萎縮、開發商信心不足，其直接結果是新增房地產投資在第一季度為-3.5%。最終導致全年的供應對接不上，表現為，在房價與交易量反彈時供應不足。整個2009年，房地產新開工面積的增長率為5.2%，全年基本在消化過去兩年的住宅存量。由于房地產的需求是即時的，而供給是滯后的，在反金融危機的階段，開放商的信心沒有完全恢復，所以在需求激增時，供給跟不上，是造成房價急劇暴漲的直接原因。

城市化進程中大量資金投入到基礎設施建設中，這些費用的逐步傳導，進而導致一級土地開發成本上升，最終導致地價上升。而在房價的構成中，地價成本占平均比的50%上下。土地價格上漲導致房價上漲似乎成為必然的結果。一級土地開放成本上升導致的地價上升尚屬于合理范疇，而分稅制下中央政府與地方政府在土地財政方面所形成的特殊利益格局，導致地方政府存在催高地價的動機，利用所謂公平的招拍掛制度，存在打左燈向右轉的嫌疑，即地方政府以至高無上的公平名義開展招拍掛，為天價地王的出現尋找政策注解。

地方政府在房地產政策的執行方面對中央政府采取博弈對策：遇到刺激房地產的政策，則不折不扣執行，遇到房地產調控政策，則打折打扣執行。地方政府的“經濟人理性選擇”也從某種意義上推高房價。

房地產作為一種最終產品，其成本還取決于中間產品的價格。建造房屋所使用最多的材料為鋼材與水泥。而生產鋼材和水泥的原材料為鐵礦石、煤炭等。這些資源品的價格在近年持續呈現上漲趨勢。特別是鐵礦石，其價格決定權不在中國政府的掌控之中，即便在全球金融危機的階段，其價格仍然處于一個上升的狀態。而中國雖然擁有許多煤炭資源，但處于工業化加速階段，工業存在重型化的趨勢，工業對能源的消耗呈現一個快速增長的態勢，在這種情況下，煤炭價格不太可能不漲價。另一方面，房地產的建造需要大量的勞動力。近年，在新《勞動法》頒布之后，營造單位的用工成本直線上升。可見，構成房地產直接成本的鋼材、水泥、勞動力都呈現上升趨勢。從重置成本的角度看，房地產價格上漲似乎在所難免。它是生產價格指數從上游向下游傳導的一種必然結果。

此外，中國老百姓對住房的消費理念，也是導致需求過快膨脹的重要原因。在中國人的傳統理念中，“安土重遷、安居樂業”的思想占據重要位置。因此，中國人更傾向于購買住房，而不太愿意租用住房。中國城市居民擁有住房的比率在全球范圍內都算相當高的。而中國現有的資源又無法滿足如此巨大的購房需求。因此，相對于相對穩定的供給，激增的需求也是導致房價暴漲的重要原因。調整政策是容易的，轉換思想是困難的。當前，我國城鄉二元結構沒有根本性改變，城市居民比農村居民在享受教育、醫療、社會保障等方面具有更多的權利。城市戶籍與居住權本身含權，也導致農村人口使勁通過買房獲得相應權利，進而導致房價上漲，而越大的城市，教育醫療等公共服務的質量越高，導致中小城市居民爭相涌入大中城市，這種類似消費升級式的異地購買力也是推動核心城市房價畸形發展的不可忽視的力量。

可見，導致房價暴漲的原因是復雜和多方面的。因此，治理房價暴漲的政策也應當是綜合性的。只有啟動稅制改革、土地制度改革、金融制度改革、戶籍制度改革等體制改革，才有可能從根本上走出 “一管就死、一放就亂”的房地產調控怪圈。