1月北京樓市“開門紅” 2015價格上揚已成定局

根據亞豪機構統計數據顯示，1月北京（樓盤）商品住宅（不含保障房）共實現成交9213套，成交面積94.92萬平方米，雖然環比分別出現21%、23%的下滑，但是同比卻分別增長了22%、26%。與此同時，1月北京商品住宅（不含保障房）成交均價為27290元/平方米，環比上漲6%，同比也出現5%的漲幅。

2014年第四季度開始實施的房地產救市政策，使得北京樓市在最後幾個月掀起了成交高峰，並且余溫覆蓋到了2015年，新年開局1月份相比2014年同期顯然占據了較高起點，也創造了2015樓市成交的“開門紅”。但是細分市場來看，1月商品住宅成交當中有近半數為自住型商品房所貢獻，扣除該部分，2015年1月成交情況相比去年同期則出現大幅下滑。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，1月成交數據的高起點是基於自住房項目集中成交之下的“虛假繁榮”，而實際商品住宅項目，尤其是中低階剛需類的項目“日子並不好過”，在限購背景之下，自住房的集中入市使得並不十分豐富的需求又被“分去一杯羹”。有效需求的不足成為制約2015年市場全面復甦的主要因素，雖然有2014年延續下來的松綁政策，但是隨著時間的推移，其效應正逐漸遞減，而局面是否能夠出現逆轉，則要看2015年初是否會有樓市放松類政策繼續出臺。

而從成交價格來看，1月北京商品住宅成交均價也占據了高起點。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，雖然基於自住房的入市競爭，中低階剛需類項目價格上漲趨勢受到抑制，但是基於高地價背景之下，大量高價純新盤不斷入市，直接拉升了整體市場均價，而隨著限價完全解禁，大量10萬元豪宅項目在2015年逐漸入市，2015年北京住宅市場均價上漲趨勢已成定局。

1月12項目入市，昭示2015供應五大特征

根據亞豪機構數據統計顯示，1月北京商品住宅市場共有12個項目入市，相比上月減少了8個。其中包括西山藝境、京投萬科西華府、經貿國際公館3個老項目后期，而其他9個均為純新盤，包括當代旭輝墅、紫玉公館、萬柳書院等。12個項目共新增住宅產品5092套，預售許可面積46萬平方米，環比均減少49%。相比相比去年同期，今年1月供應量分別增長52%、30%。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，1月北京樓市供應“開門紅”也與自住房的供應分不開，3個自住房項目共新增了3866套房源產品，占據全部供應的7成以上。而對於商品住宅項目來說，由於已臨近春節，入市積極性明顯下降。雖然入市量較小，但1月入市項目卻呈現出五類特征，而這幾類特征也預示了2015年市場供應的特征方向：

一是自住房集中入市爭搶客源，1月份3個自住房項目入市，供應量占比高達75%。而2013-2014年出讓的54宗自住房用地當中，除22宗已在2014年入市的項目之外，其余32宗也將在2015年陸續上市，預計將提供3.5萬套左右自住型商品房，這些自住房項目產品將在2015年繼續沖擊商品住宅市場；

二是純新盤項目開始發力，1月12個入市項目當中純新盤占據9席。而在2013-2014年度北京共實現宅地出讓合計126宗，在追求高周轉成為市場主題的環境下，預計這些宅地將在2015年逐漸入市，市場供應當中純新盤所占比重將持續攀升。而這類項目定價靈活也成為其優勢之一；

三是商住項目繼續暢銷，1月供應中3個為商住類項目。在北京市場持續限購之下，這類產品雖然有產權年限少、容積率高、商水商電等多種缺陷，但是不限購、總價低這兩大亮點使得其在2015年能夠依然保持暢銷低位；

四是高價項目蜂擁入市，1月入市的豪宅項目包括紫玉公館以及萬柳書院兩個，萬柳書院項目單價高達14.5萬元。而在2015年，預估單價超過10萬元的入市項目多達13個，北京住宅市場的“10萬元時代”即將到來；

五是中低階剛需項目的價格走低，1月入市的經貿國際公館項目報價270000元/平方米，相比上期下滑10%。基於自住房產品的競爭，中低階剛需類商品房項目2015年所面臨的壓力繼續增加，對於這部分項目來說，維持價格穩定或降價促銷才能換取更好銷量。