北京1月最后一周樓市成交量跌價漲 結構性影響明顯

上周兩項目入市，供應量大漲

春節將至，北京（樓盤）樓市供應逐漸開始進入“假期模式”。據亞豪機構統計數據顯示，1月最後一周（1.26-2.1），北京樓市共有2個樓盤入市，分別為位於大興區的自住房項目金科天籟城，以及位於通州區的京貿國際公館，兩個項目累計供應1348套房源，供應面積達12.14萬平米。

亞豪機構副總經理高姍分析表示，盡管樓市開始進入傳統的春節淡季，購房者入市意愿不如之前積極，但在復雜的經濟環境，以及市場走勢並不明朗的背景下，消化庫存、回籠資金以應對市場變化，成為開發商今年首要任務，而今年春節時間較往年都要晚，完全放棄春節前的銷售，將會為后續銷售帶來壓力，因而，部分樓盤在蓄客量達到一定程度后，選擇春節前開盤實現錯峰銷售，另外，自住房項目因申購人群的高基數，盡管棄購率高居不下，但整體去化率仍高於商品住宅，成為房企在春節淡季期間實現利潤的重要途徑。

改善型需求積極入市，高階項目成交大增近4倍

受春節臨近影響而逐漸放緩的供應量影響，北京樓市成交量持續下降，據亞豪機構統計數據顯示，1月最後一周（1.26-2.1）北京商品住宅累計成交1969套，環比下降19.8%，也是自12月下旬以來的第七周連續下跌，成交總面積為24.82萬平米，環比上漲4.2%。

對此，亞豪機構副總經理高姍分析表示，從1月新近入市的項目產品屬性看，除自住房外，新入市項目多為大戶型產品，適合剛需購房客群的產品較少，在剛需產品新增供應並不充足、且未來市場走勢並不明朗的情況下，剛需購房者多處於持幣觀望狀態，入市積極性較低，再加上距離中國傳統節日——春節還有不到兩周的時間，大批潛在購房人群已經轉移關注焦點，開始考慮回鄉過年，促使樓市新增購房需求量的急劇減少，是北京周度成交量持續下跌的根本原因。

盡管剛需項目新增供應減少，整體成交量下跌，但均價超6萬/平米的高階住宅成交卻呈現上漲趨勢，據亞豪機構統計數據顯示，上周成交均價超過6萬/平米的項目產品共成交133套，環比上漲近4倍，也將上周商品住宅成交均價拉高至49279元/平米。

與此同時，上周大戶型房源的成交占比也出現大幅上漲，據亞豪機構數據統計顯示，上周（1.26-2.1）產品面積超90平米的房源累計成交812套，環比上漲14%，在總成交中占比達41%，較前一周上漲12個百分點。

亞豪機構副總經理高姍分析表示，目前市場環境對改善型需求利好明顯，首套房“認貸不認房”界定標準的放寬、貸款利率下限下調、以及公積金貸款額度上調等政策利好，在降低改善型購房者門檻的同時，也刺激改善型購房客群加快“賣一買一”的入市步伐，另外，1月份樓市供應端也開始向改善型購房者傾斜，據亞豪機構統計數據顯示，1月入市的12個項目中，主力戶型為大戶型的產品項目共有7個，累計供應2805套房源，在總供應中占比達55%，供需兩旺的市場行情，促使90平方米以上的大戶型房源成交量出現明顯上漲趨勢。

另外，房企在資金壓力以及市場環境影響下，高階項目一改往年“端著”姿態，選擇在新年初積極入市，搶占市場，這類高階物業由於擁有稀缺的資源、高階的品質，豪宅買家的急迫性往往較強，且不易受到市場冷暖度的影響，也是帶動高階住宅成交量上升的重要因素。

高姍稱，2015年，中央公園廣場、融創農展館地塊、遠洋地產劉娘府地塊，以及保利首開東壩地塊等多個頂級豪宅都將相繼入市，隨著這些頂級豪宅產品的集中入市成交，預計今年單周成交均價呈現結構性上揚的情況仍會出現。