信託嗅到地產危機 1月地產信託成立規模降8成

繼去年第4季新增地產項目規模同比下降7成之後，2015年1月1-28日，房地產集合信託成立規模僅為43.62億元，相比去年同期下降84.63%。

中新網29援引《上海證券報》報導，儘管2014年中旬政府出台了房地產限購鬆綁政策利好地產行業，但信託業還是嗅到了地產業繁榮背後危機，部分區域產能過剩、房企融資渠道拓寬、基金子公司搶佔業務等均不利於地產信託的增長。

此外，據不完全統計，去年12月至今共成立的79款地產集合信託產品，從融資方的項目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項目僅13款產品，佔比16.45%，涉及二線城市項目的則有32款產品，佔比40.5%。統計結果與之前大部分信託公司聲稱「只做一線城市項目」不太一致。

據用益線上統計，2015年1月1-28日，集合信託成立規模301.53億元(人民幣，下同)，相比去年同期711.77億元下降57.64%，其中房地產集合信託成立規模僅為43.62億元，相比去年同期283.72億元下降84.63%。

分析人士指出，目前不少信託公司主動回避房地產類項目。「一方面部分區域還存在去庫存的壓力，供應過剩存在行業風險；另一方面隨著反腐力度加大，波及一些開發商，引發市場對地產業違約的擔憂。」

同時，2015年地產信託將迎來新的兌付高峰，勢必造成部分房地產企業資金緊張。根據用益信託統計，今年房地產公司今年必須償還2410億元信託資金，用益信託分析師帥國讓表示，創紀錄的信託產品將到期，給已面臨資金來源枯竭的房地產開發商雪上加霜。同時，投資者對房地產信託的需求已下降，他們擔心房地產商的資金供應。

另一方面，優質的房地產公司現在已可以發債融資，再加上基金子公司等的競爭，因此信託不再是房地產項目偏愛的融資渠道。

據媒體報導，2013年和2014年，境內開發商分別通過垃圾債在國際市場上籌集了195億美元和214億美元的資金。而中小開發商已經轉向與基金子公司等資管平台合作，繼續經營信託公司已經逐漸退出的領地，他們以市級和區縣級平台項目為主，並且絕大部分來自中西部的三四線城市。

據統計，2014年12月1日至2015年1月28日成立的79款地產集合信託產品，從融資方的項目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項目僅13款產品，佔比16.45%。統計結果與之前大部分信託公司聲稱「只做一線城市項目」不太一致。

涉及二線城市項目的則有32款產品，佔比40.5%，主要集中于山東、河北、湖南、四川和雲南省，成都、長沙、昆明等地的項目較多；三、四線城市項目34款，佔比為43.04%。東部、中部和西部都有分佈。比如徐州、臨沂、鎮江、湖南郴州等地。

規模較大的有五礦信託的「長利穩增1號投資信託」，實際募集規模28億元，信託資金用於用於杭州拱墅萬達投資有限公司開發的杭州拱墅萬達廣場項目以及綿陽經開萬達廣場投資有限公司開發的綿陽經開萬達廣場一期項目開發建設。

統計還發現，發行一線城市項目的信託公司較為分散，僅有大業信託有3款產品、中融有2款，其餘8家信託公司各有一款，包括國民信託、杭工商信託、北京國際信託等。

二線城市項目裏，涉及近17家信托公司，其中華融國際信託有3款，中融信託、陸家嘴信託、方正東亞信託各有2款，而在三四線城市項目中，共涉及近15家信託公司，其中融信託、北京國際信託各有3款。

此外，對照由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院3家共同發佈的2014中國房地產百強企業名單，上述79款地產信託產品中，共有15款產品開發商在百強之列，佔比僅18.99%，包括恒大地產、萬科、華夏幸福和綠地等11家開發商。記者注意到百強開發商的項目基本都在一二線城市。

除項目所在城市區域外，交易對手開發商的實力雄厚與否，也直接關係著投資者購買產品後的資金安全。信託公司副總經理告訴記者，應該以百強開發商、中小開發商兩個檔次區分，前者抵禦市場波動風險能力更強。「現在三四線城市的房地產市場庫存高企，過剩嚴重，未來將不可避免的影響當地政府的土地出讓收入，進而使得這些平臺項目的財政收入測算發生偏差。」