樓市部分優惠政策年底或停 中介稱近期房源增多(圖)

去年底，出于“保增長、擴內需”的需要，多部門分別制定了一系列有關樓市的優惠政策。一年大限將至，這些優惠政策可能就此落幕。昨日，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，鑒于目前經濟好轉，房市回暖，這些政策可能到年底取消。

去年底出臺的一系列有關購房的優惠政策，其中包括二手房契稅、營業稅的減免；首套及改善型購房按揭利率7折優惠等。對于減稅等直接刺激房產交易的政策，國務院給出的期限為一年。不過值得注意的是，這些政策是在經金融危機下，基于2009年不明朗的經濟形勢。

王玨林認為，今年以來，房地產市場的各項指標都在增長，他分析說，房地產市場形勢向好，這些優惠政策可能很難存續。“這只是我個人基于現在房地產市場形勢做出的分析。”

一位房地產專家昨日也表示，在業內，確實存在著房產優惠政策去留的討論，其中，認為減免營業稅等政策即將謝幕的人多一些。也有人猜測，對于首套住房的優惠政策，可能延續。

- 算賬

國務院去年底公布今年營業稅新政，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策：

其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

使用100萬，購入一套買入價70萬的房產

1、假定該房產不足兩年轉讓：

新政：繳納 (100-70)×5.5%=1.65(萬元)營業稅

舊政：繳納100×5.5%=5.5(萬元)營業稅

2、假定該房產已超兩年但未滿5年轉讓：

新政：不需要繳納營業稅

舊政：繳納100×5.5%=5.5(萬元)營業稅

3、假定該房產已滿5年轉讓：

新、舊政策均無需繳納營業稅。

- 業內分析

稅費優惠取消 交易成本增加

營業稅政策對二手房市場影響巨大，業內人士分析認為，首先是全額征收的絕對值高，按5.5%的標準來看，對于目前北京二手房市場，一套涉及營業稅的房源動輒將需要繳納5萬以上營業稅，而84號文的疊加效益又使營業稅的威力進一步放大，根據84號文，黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成了全額繳納，5年內房源再交易成本增加成交總價的3%以上。其次，北京市場上受營業稅政策影響的房源數量巨大，五年內次新房就占到目前房源的60%左右，另外還有近幾年已交易過的房源三次上市等，這些房源在現在的政策下基本上沒有營業稅影響，而一旦恢復營業稅繳納政策，這些房源都將增加交易費用。

- 房市反應

稅率優惠 二手房成交加速

“營業稅年底到期后可能不再續期的消息，從9月份就開始傳了”，美聯物業市場研究部總監張大偉稱，從市場表現看，9月份市場成交量明顯放大，全月成交量創年度新高。10月份上半月，受長假等因素影響，成交量出現下挫，但是下半月又重新出現上漲勢頭，統計顯示，10月下旬，北京二手房日均成交量達到964套，甚至已超過了9月份的日均成交量。

21世紀不動產分析師認為，市場上本已初現因房價高起而引起的成交滯漲，而隨著年底營業稅優惠政策倒計時的逼近，買賣雙方的心態又發生了變化，出現了成交加速的局面。

房源增多 房主可接受議價

除了成交量外，房源掛牌量也出現明顯增長。張大偉告訴記者，根據北京房地產交易管理網公布的數據，10月下半月北京二手房市場新增房源就達到近2萬套，繼9月5年內房源比例突破62%，10月5年內房源比例繼續上升，已經達到65%。隨著接近年底，這一比例還有繼續上升的可能。而大量房源的集中上市將使得11月、12月市場成交量繼續上升。

業內人士還表示，前幾個月曾遠離北京市場的議價現象現在也逐漸多起來了。不少業主向中介表示，如果有客戶有意向購買，價格可以商量，部分業主甚至表示可以優惠5萬左右。而這種議價現象，從3月份至8月份在北京市場上是很少見的，其中一些高端物業甚至出現了5%-7%的議價空間。

記者 楊娟娟