中國下半年房地產市場將縮量上漲

中國銀行私人銀行(深圳)投資顧問陳波?認為，下半年房地產市場成交將回落，房價在供給大幅減少的預期下，將維持在高位震盪。

據中國證券報8月5日報導，上半年，房地產市場經歷了一輪快速復甦，全國70個大中城市房屋銷售價格指數甚至超越了2007年的最高點；沉寂了一年多的“地王”頻頻顯現，開發商拿地熱情高漲。下半年房地產將何去何從？對其後市研判尤為重要。中國銀行私人銀行(深圳)投資顧問陳波?認為，從市場供給和需求的角度來看，下半年房地產市場成交將回落，房價在供給大幅減少的預期下，維持在高位震盪。

上半年房地產市場的回暖有兩大鮮明特點。其一是剛性需求的集中釋放。以領漲全國房地產市場的深圳為例，2007年10月份深圳房價見頂，均價為17,350元/平方米。隨即陷入長達15個月的調整，不僅成交量大幅萎縮，均價也逐月回落至2007年初的水準。2009年初以來，被壓抑了半年有餘的剛性需求逐步釋放，成交在春節前後開始放大。

其二是投資需求的低成本釋放。自全球性金融危機爆發以來，央行逐步實行適度寬鬆的貨幣政策，多次下調了金融機構存貸款基準利率。以首次購房最優惠利率計算，投資需求僅需支付4.158%的財務成本即可滿足。在房價回調的背景下，貸款購房的月供極易被租金所覆蓋。由此，被長期抑制的投資需求也開始釋放。

在上述背景下，上半年的房地產市場“量增價升”。但在一派欣欣向榮的景象中，銀監會要求商業銀行嚴格執行國務院2008年12月下發的131號文和央行2007年9月下發的359號文，核心即是“二套房”政策，其中首付要四成，利率為基準利率的1.1倍。本質上來看，銀監會並未出爐新的房地產調控措施，但擠壓房價泡沫，為過快反彈的房地產市場降溫的目的不言而喻。

為什麼如此呵護房地產市場？我們不妨從“保增長”的角度去理解。統計局數據顯示，在GDP增長的三大需求中，最終消費對經濟增長的貢獻率為53.4%，拉動GDP增長3.8個百分點。資本形成總額對經濟增長的貢獻率為87.6%，拉動GDP增長6.2個百分點。國外需求對經濟增長的貢獻率為負41%，下拉GDP增長負2.9個百分點。不難看出，上半年7.1%的GDP同比增速中，投資帶動的部分超過了九成。而分解來看，上半年全社會固定資產投資91,321億元，同比增長33.5%，其中既有國家4兆元投資計劃釋放的需求，也有民間投資特別是房地產開發投資的貢獻。1-6月，全國完成房地產開發投資14,505億元，同比增長9.9%，在城鎮固定資產投資中的佔比高達18.57%。如果說下半年經濟要步入確定性復甦，那麼經濟增長對投資的依賴仍將延續，而房地產投資尤為重要。

房地產市場能否健康發展，成為管理層關注的焦點。嚴格執行“二套房”政策成為敲山震虎的工具，隱含的政策基調即是房價不能再大幅飆升下去，否則既超出了剛性需求的購買力，也會帶來新的庫存，進而造成社會資源的極大浪費。不過此舉對房價的影響不會太大，對成交的打壓作用則會比較明顯。

首先，去庫存化接近尾聲，下半年房地產市場的供給受限。一般而言，開發商從拿地到開新文件商品住宅的預售，極限周期為6個月，大部分情況要9-12個月。經歷了上半年房地產市場的快速回暖之後，大部分庫存被消化，甚至有部分2008年四季度新開工的項目也被推向市場。而開發商確認市場回暖，開始大規模拿地是在2009年二季度，這也預示著三季度竣工面積不會太多，四季度或者2010年一季度才會有比較多的開新文件商品住宅推向市場。以房地產開發企業的龍頭萬科為例，2009年2、3、4月均未拿地，但僅5月份就新增土地儲備計容積率建築面積超過100萬平方米。另外，加上開發商認為行情反轉，捂盤現象也屢見不鮮。因此，預計至少三季度的開新文件商品住宅供給會顯著下降。

其次，房價的快速反彈不僅抑制了剛性需求，也擠出了部分投資性需求。上半年房地產市場的“量增價升”行情，一線城市房價反彈幅度大致在30%左右，二、三線城市房價漲幅也在20%左右，領漲全國的深圳房價漲幅高達40%。在如此短的時間內，房價的大幅上漲難免會讓剛性需求望而卻步。對於投資性需求而言，也會因房價上漲空間被擠壓、租金難以覆蓋月供等因素受到打擊。最直接的反映就是二手房成交的環比下滑，持幣觀望的情緒會逐步抬頭。

陳波?認為，上半年成交看需求，下半年成交看供給。整體而言，上半年房地產市場處於去庫存化的進程中，需求直接決定了成交的大小。而下半年供給會大幅減少，需求也受到有效抑制，根據木桶原理，成交受供給決定的因素要大一些。至於二手房的供給，則受市場需求的直接影響，如果房價繼續上漲，預計二手房的供給會持續攀升。

從市場供給和需求的角度，大致可以判斷下半年房地產市場成交的回落。但從管理層關注房價泡沫的政策初衷來看，房價大幅走高的可能性不大。比較可能的是房價在供給大幅減少的預期下，維持在高位震盪，直到四季度大量開新文件商品住宅推向市場，或者市場成交完全不懼政策面的風險，再繼續放大。到那時，管理層出爐新的房地產調控措施就很有必要了。

(徐志嬌 編輯)