報價止步於39.4億的潘石屹,40.6億的成交價"太不理性"

在中國的地產市場中，北京的廣渠路地段注定不會平靜。

6月30日下午，經過多輪激烈爭奪，具有央企背景的中化方興投資管理公司摘得廣渠路15號地的居住建築使用權，40.6億元的總價再次刷新2007年地產市場調整以來北京「地王」的新紀錄。

這距離北京2009年第一塊高價地，僅過了不到41天的時間。而距離廣渠路15號地上次流拍則有近15個月時間——2008年1月16日，該地塊因為只有兩家企業投標而意外流標，其時，正是中國地產市場步入下調的開始。而本次以樓面價14500元/平方米成交，會是一個上升週期的標誌麼？

「這個價格太不理性了。」在拍賣結束後，SOHO中國董事長潘石屹對本報記者說。在本次競標中，潘在報出39.4億元的價格後就此止步。

據本報記者在現場觀察，本次拍賣聚集了國內主要的開發商，萬科(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、金融街(000402.SZ)、華潤置地(01109.)、華遠集團(600743.SH)、遠洋地產(03377.)、中信地產、中海地產(00688.)、SOHO中國(00410.)等知名企業都加入爭奪，其餘國內主要房企也都派人入場觀察。

正是這些熟悉的面孔，在一個多月的時間裡，令北京連續「三拍」新「地王」。而北京第二塊和第三塊高價地的摘得者同為央企旗下子公司。潘石屹說，目前流動性充裕，加上銀行信貸的支持，央企和很多國有企業取得資金的渠道更容易。而潘認為目前整體的宏觀經濟也處於產能過剩的狀態，這些企業不願投資實體經濟，就會轉而用資金來買地投資房地產或者投資於股市。

自2009年來，全國房地產市場都在呈現相似的態勢，各地土地市場開始回暖。伴隨於此的，是開發商心態的巨大變化，從謹慎試探到瘋狂追逐，2007年全國地價、房價泡沫的魅影隱約顯現。

聯合證券地產行業分析師魚晉華向本報記者指出，高價地頻頻出現，土地價格上漲過快，土地價格的泡沫已經超越了房價的泡沫。

事實上，地價和房價的回暖得到了需求端的強烈支持。

適度放鬆的貨幣政策，令之前流動資金緊張的地產開發商可以獲得信貸支持，而近一年的「去庫存」銷售也讓他們手中擁有大量現金，對未來房價走高的預期，開始讓他們對土地的需求由熊轉牛，從恐懼轉向貪婪。而低利率環境和通脹預期，也令個人投資者紛紛啟動投資性購房。

「讓我們較為擔憂的是，井噴的貨幣投放量無法被實體經濟所吸納，轉而溢出到房地產市場，並推動房價與地價持續上漲，以至房地產市場由復甦階段過快地走向了泡沫化階段。」魚晉華說。

新地王誕生

廣渠路15號地在競拍之前，業界就已經預計到這塊地的價格將會超越廣渠路10號地和三天前才拍賣出去的奧運村鄉水源九廠地塊。

16時40分，廣渠路15號地開始現場競價，起拍價定為26.12億元，最小競拍增幅為600萬元。經過約45分鐘的激烈競拍，至17時19分，之前名氣不大的中化方興投資管理有限公司力壓10位知名開發商，最終以40.6億元競得廣渠路15號地的居住建築使用權，其戰勝的最後一個對手是近期在全國大舉拿地的一線地產商保利地產。

在整個競價過程中，保利、中信、遠洋、SOHO中國都頻頻舉牌。參與拍賣的SOHO中國董事長潘石屹回憶整個過程時說，「舉牌的中化方興代表幾乎對別人的報價幾乎不假思索，只要我們叫價，他們馬上會加價。」此前潘宣稱對廣渠路15號地的心理價位是33億元。但從過程來看，潘石屹止步於39.4億元的報價。

最終贏得地塊開發權的中化方興(簡稱「方興地產「，00817.)是中國中化集團公司旗下香港上市的專業地產酒店公司，成立於2004年6月，註冊資本近7億元港幣，2007年8月17日於H股上市。

業界猜測，因為中化方興參股遠洋房地產公司，最終有可能和遠洋共同開發此地塊。在現場，中化方興人士對此表示否認，並表示對15號地塊的最終價格已經有所預料。被記者包圍時，該負責還稱對北京的房地產市場長遠發展態勢非常看好，接下來還會在北京和其它市場拿地。而根據思源置地測算，除去廉租房和經濟適用房面積，該地塊樓面地價已經達到每平方米16022元。

廣渠路15號地的上市之路也幾經波折。早在2004年，這塊曾經42萬平方米超大體量的土地便曾被一家房地產公司以18.2億元競得，但因未能及時繳納土地出讓金又被收回。2007年5月，該地塊又以首批限價房地塊之一的身份再度示人。當年年末，地塊招標上市時住宅類型卻從限價房變為商品房，在2008年房地產市場整體不景氣的環境下，該地塊因投標開發商不足法定的3家而流標。

即便在今年6月16日再度上市後，關於地塊「住宅建築面積縮水是否違規」的爭論再度掀起波瀾。北京土地儲備中心資料顯示，本次出讓的廣渠路15號地的規劃建築面積為28萬平方米，僅是整個地塊總建築面積的三分之二，還須配建1.5萬平方米的廉租房。不僅如此，就在該地塊上市前夕，北京市土地儲備中心發佈公告稱，將該地塊A4-8、A4-10地塊住宅與公建的比例由7︰3變更為5︰5。這便意味著，廣渠路15號地的住宅面積減少、商業面積增加。

開發商心態扭曲

「這個價格太不理性了。」在拍賣結束後，潘石屹對本報記者說。他提到，參與競拍的萬科也曾舉牌，舉牌價格是33.1億元。潘石屹說，「萬科那麼有經驗的企業，已在33.1億時收手了。他多次提及，廣渠路的最終拍賣價格，顯示出開發商的非理性行為。

就在第一塊高價地誕生時，開發商僅僅是報以試探的心態。本報記者曾在廣渠路10號地拍賣現場隨機採訪，當時多數開發商並不能夠十分肯定地斷言房地產市場已經徹底回暖。近段時間頻頻參與拿地的華美地產的高層當時也僅對本報記者表示，是因為出於對明年通貨膨脹的預期，擔心貨幣貶值，於是開始買地；頻繁去土地出讓中心，也是為了看看其它開發商對土地市場的態度，感受一下氣氛。在多數開發商看來，地塊價格是只漲不跌的。

第二塊高價地誕生時，已對未參與競拍的開發商產生影響。接近北京城建(600266.SH)人士向本報記者透露，北京城建高層曾猶豫是否要降低旗下位於北京立水橋附近兩個項目的價格，快速出貨，回籠現金參與買地。

而接近人士向本報記者透露，此前中國電子旗下公司之所以急於以19.6億高價摘得奧運村鄉地塊，是因為旗下公司已經沒有項目，如果再沒有項目，集團會收回對子公司的投資預算。

遠洋地產也是廣渠路15號地的競逐者。總裁李明一周前接受本報記者採訪時明確表示，要用手中的現金擴張規模。隨著房地產市場的回暖，交易量的上升，遠洋地產目前手中握有100億現金。並且，遠洋地產還握有200億銀行授信，且成功發行26億元公司債。參與競買的還包括一些資金情況並不足夠強大的企業，知情人士稱某賬面資金不足10億元的公司，也連續三次出現在競買者名單上。

思源置地認為，地價的上漲必然會反映到房價上，幾次高價地的拍賣，調高了開發商的預期，帶動了周邊項目，以及二手房價格的上漲。潘石屹對此也持相似的觀點。一些開發商甚至希望拍賣價格的上漲，因此使其在周邊的項目受益。

魚晉華也指出，儘管今年以來樓市的復甦到目前為止被認為仍然是由2008年被壓抑的自住需求爆發所推動，開發商的去庫存化已經接近尾聲。「擴張的貨幣政策可以促使房地產市場的復甦，同樣緊縮的政策也可以終結房地產市場的過度繁榮。」她說。