品牌拯救商業地產 及時雨or無力回天？

和訊房產消息在三四線住宅去庫存難之外，商業地產面臨的高空置率同樣棘手。

贏商網統計數據顯示，目前國內約有5000家購物中心，供應量過剩和同質化嚴重成普遍現象。預計至2020年，國內購物中心將達10000家，每年需要招商的購物中心店鋪保守估計超過40000個。

一邊是大量項目深陷招商困局；一邊是此前開業的購物中心因更新不及時，陷入被消費者遺棄困境。此外，目前商業地產因國內金融創新未成型，仍難脫離依賴租金驅動盈利模式，正面臨巨大的資金面風險。

在北京（樓盤）漢博商業管理股份有限公司（證券簡稱：漢博商業；證券代碼：831576）董事長朱友軍看來，在內容端的品牌層面下功夫，是解決目前場所端商業項目難題的重要途徑。

「在商業地產內容端下功夫離不開偏體驗、偏服務、具備帶動人流到場效應的品牌，這給品牌成長帶來機遇。」朱友軍說。

商業地產五大痛點

幾年前，全國大范圍住宅限購時，商業地產曾作為「香餑餑」成為各地必上項目。但短短幾年後，商業地產便顯露疲態，目前國內商業地產普遍深陷五大困境。

一是市場供大於求。因規劃不合理，短期內局部城市供應過量。目前，社會零售總額消費增長率10%多，但購物中心面積則以50%的速度增長。

二是購物中心「內容」缺乏矛盾突顯。由於品牌數量少，購物中心千篇一律，招同樣的品牌，導致同質化問題嚴重。

三是項目前期定位不准導致運營困窘。如今年輕家庭是市場消費主力，但很多購物中心的設計場景沒有迎合客群需求，前期定位不准，導致後期運營困難。

四是商業管理能力整體偏弱，運營能力不強。一般而言，成熟的購物中心一年需要15%的調整，三年需要40%左右的調整，在調整中需要引進更有人氣、跟消費需求更契合的業態，但在品牌匱乏之下，購物中心尋找合適的業態和品牌非常難。

五是很多購物中心租金不漲反跌，租金上漲乏力。加上商業地產目前缺乏流動性，面臨退出難壓力。

隨着近兩年商業地產面臨的問題愈加凸顯，作為商業地產的運營管理機構，很多都在做轉型探索。

尋找品牌端突破

作為在商業地產運營服務領域深耕11年的漢博商業，自2015年起便開始發力購物中心內容完善，進行新興品牌孵化，開啟品牌合伙人計劃。

據贏商網大數據中心數據顯示，2015年，在購物中心及主題街區中，品牌數量約計38萬家，其中活躍度較高且開店規模12家以上的約有8萬家。這其中，新興品牌約占20%，約有16000家。

贏商網大數據中心高級分析師黃靜表示，「新興品牌占該類業態比例較高的有健康服務、文化創意、餐飲、休閒娛樂、兒童業態等，且這類品牌以每年不低於12%的速度增長。」

正是看到了市場對新興品牌的巨大需求，2016年起，漢博商業除了自身成立了漢博商業品牌管理公司之外，還與兒童、醫療、文創、體育、院線等專業的公司合作成立合資公司，同時，並購了一家餐飲管理公司，將業務成功延伸至商業消費的品牌端。

「未來三五年，漢博將持有100家新興品牌公司，可能還會成立一個品牌管理集團。」朱友軍說。

在品牌端發力，是商業地產突圍的一個路徑之一，但品牌孵化之路並非坦途。對於品牌孵化業務面臨的難題，朱友軍毫不諱言。

一是短期內從市場1.6萬家品牌中挖掘篩選合適的品牌，本身就是一個繁瑣的事情，需要多個部門協調合作。更大的挑戰在於，對於一個品牌的深入了解需要一定的周期和時間。

二是對於新興品牌合作者而言，新品牌一般在運營之初往往不夠規范，品牌如果要獲得外部投資，就需要品牌各方面必須規范運作，這對於新興品牌團隊而言，扭轉思路，改變觀念是一大挑戰。

和訊房產獲悉，為滿足新興品牌在成長中的資本需求，目前，漢博商業與金鼎投資、寶鼎投資等機構合作發起基金，為新興品牌提供金融管理服務，希望把品牌從開創時期一直到成長期的資本通道全部解決。

有業內人士指出，因面臨的商業環境不同，在國際上，專門做品牌孵化的商業服務機構也是鳳毛麟角，漢博商業品牌孵化正契合了當下中國商業地產解決痛點所需。

漢博商業半年報顯示，上半年，漢博商業營業收入同比增長38.95%，凈利潤同比增長45.23%。其中，品牌服務收入1415.09萬元，占整體營業收入的17.70%。