保障房成購地附加條件 開發商可能將成本轉嫁

在昨日下午推介的兩幅崇明新城地塊中，再次出現5%的保障性住房比例。從上海最近的一系列土地出讓情況來看，保障住房和商品房捆綁的模式正逐步成為一種常態。

早報記者在采訪中發現，由于建造等成本大部分需由開發商負擔，保障性住房建設實際上已成開發商的額外成本。外界擔心，這可能促使開發商進一步提高普通商品房的最終出售價格。

今年6月，上海市住房保障和房屋管理局相關負責人曾公開表示，今后凡新出讓土地、用于開發建設商品住房的建設項目，均應當按照不低于建設項目住房建筑總面積5%的比例配建經濟適用房等保障性住房。

從目前公開的土地出讓合同來看，這些配建的保障房有兩類處理方式：一是政府6折回購、定向銷售，如嘉定就有地塊曾采用這類做法；二是開發商無償代建，所有的代建成本可平攤到商品住宅建造成本中，比如早報10日披露的奉賢以及此前的新江灣城項目。

事實上，在商品房項目中“配建”、“插建”等方式，已成為多個省市為增加保障房供應而采取的方法。具體的“配建”、“插建”比例3%到5%不等，但均在土地出讓合同中寫明，對房地產開發企業具有約束力。

據悉，上海配建的保障房源將移交給政府，用作經濟適用住房、公共租賃住房等。

有業內人士分析，捆綁模式的出現，相對而言會加大地方政府推出保障房用地的積極性，更大程度保證保障用房計劃的有效完成。可查資料顯示，上海已制定了雄心勃勃的計劃，未來五年要新增各類保障性住房約100萬套，預計保障性住房約占新建住房總面積的50%，套數約占60%。

不過，也有許多人擔心，大量保障用房的出現會侵占有限的商品住宅供應，甚至于造成土地供應的緊張。

這類捆綁出讓模式所帶來的直接結果是，地產商的開發成本進一步提高。某位不愿透露姓名的開發商表示，對開發商而言，代建意味著事先要墊資建造成本，并且要把一定比例的保障用房建造成本平攤到其余商品用地之中。這種地塊相比純宅地，開發難度更大。

該開發商擔心，這類地塊的出現，會有效抑制開發商的拿地熱情，對穩定地價有幫助。

不過，也有開發商表示，宅地中出現保障住房用地并不會影響他們的拿地熱情。他們普遍擔心的是技術層面的問題。比如目前對于保障性住房用地，規定物業模式要和商業用地一致，這也意味著如果一些高端稀缺宅地中出現保障性住房用地，會面臨很多實際問題。首先是高端社區和普通社區的結合會大大降低高端社區的吸引力，其次，高端產品的出現，意味著回購的基礎價格更高，可能面臨定向人群無能力承受的尷尬局面。

中國指數研究院副院長陳晟認為，這種捆綁出讓模式不應采取一刀切的方式，對于不同密度、不同地段的地塊必須分別對待。

華東師范大學房地產研究中心主任華偉認為，配建的保障性用房不能擴大到中心區域。從長遠來看，配建的模式會把相對多的人口固定在中心城區，不利于城市發展。保障性用房不一定要完全采用實物的模式，可以通過現金補貼在一定期限內實行。