社科院專家:價漲量跌屬樓市正常波動

2009年10月26日 09:53

社科院經濟研究所調研員韓孟表示，三季度部分一線城市價漲量跌屬於正常市場變動情況，高房價使得投資需求、投機需求放緩。

據證券日報10月26日報道，前三季度的房地產市場，可謂季季不同，如果要尋找一個關鍵詞來描述，一季度可用「回暖」，二季度可謂「井噴」，三季度，由於具有樓市風向標的部分一線城市銷售面積的下滑，成為人們熱議的話題。

二手房市又開始火爆

國慶節後，二手房市場又開始火爆，買房的人比8、9月要多。根據深圳市規劃和國土資源委員會公佈的數據，10月9日恢復登記過戶以來至23日，日均成交套數560多套，23日更是高達851套；相比8月日均401套和9月日均432套，市場成交量明顯回升。

「這幾周生意都還不錯。」美聯物業南山區總監孟祥義說，由於上半年房價上漲過快，8、9月份看房者顯得比較猶豫，但是10月份以來，感覺購房者出手的速度明顯加快了。

世華地產市場研究部總監肖小平也表示，近期二手房市場確實比較活躍，主要由於每年第四季度都是樓市旺季，購房者經過一年的觀望後，尤其是需要自住的剛性需求，往往都會在此時選擇入市。

「價漲量跌」 屬市場正常變動

數據顯示，三季度商品房和住宅的銷售面積分別為24,262萬平方米和22,174萬平方米，較第二季度增長4.7%和6.4%；銷售額分別為10,221億元和11,732億元，較第二季度分別增長6.0%和9.4%。

中國房地產業協會副會長朱中一表示，這表明商品房和住宅市場銷售在第三季度仍處於上行通道，但增速略有趨緩。具體到不同區域，第三季度特別是9月份，北京、上海、福建、浙江等東部地區的銷售面積環比有所下降。

部分城市新增供應不足也是造成交易量下滑的因素。與此同時，三季度以來，央行、銀監會等部門紛紛多次強調嚴格執行去年頒布的「二套房貸」政策，這對交易量也產生影響。

國家統計局最新統計數據顯示，三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.9%，其中，新建住宅銷售價格上漲1.5%，二手住宅銷售價格上漲3.5%；房屋租賃價格同比下降0.5%；物業管理價格同比上漲0.3%；土地交易價格同比上漲4.7%。分析人士預計，2009年四季度房屋銷售額將進一步增長。

以北京為例，經過前期房屋快速消化後，北京住宅市場庫存量約為10萬套，低於2008年同期的13萬套。不過，若加上商業用樓及高檔住宅，近期北京存量房仍有32萬套之多，與2008年同期的33萬套庫存規模基本持平。

從這組數字中我們基本上可以得出這樣一個結論，房地產行業整體的「去庫存化」步伐並沒有想像中的那麼大，真正回暖的只有普通住宅市場。這也說明，購房者對普通住宅的需求量不小，甚至比較高，而開發商卻在積極推出高檔住宅及商用寫字樓，這使得房屋的供給增加量和市場實際需求並不對稱。

社科院經濟研究所調研員韓孟表示，「這種『價漲量跌』屬於正常市場變動情況，高房價使得投資需求、投機需求放緩。我們更需要考慮的是，房屋的有效供給與有效需求實現真正對接。」

「大多數人常把三種樓盤混合在一起討論，這種討論不僅不利於把問題說清楚，還有可能引起人們的恐慌。」韓孟表示，人們把普通住宅的快速去庫存化擴大成為整個樓市的全面回暖，而其實，房地產市場只有普通住宅部分在「一條腿走路」。

(徐志嬌 編輯)

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