魯能地產:力搏"海南地王"

曾經沉寂過一段時間的魯能地產，重現江湖。

在山東電力集團收購魯能之後，魯能集團正試圖重新回到地產圈的逐鹿戰中來。

對於房地產企業而言，只要有一個「千畝以上大盤」，就足以說明其拿地實力。一幅千畝住宅地塊，即使地價僅為10萬元/畝(約合150元/平方米，在目前招拍掛市場環境下僅相當於工業用地出讓價格)，其開發也需要有撬動數億資金的能力。

山東魯能置業在全國十多個城市的住宅類地產項目，幾乎個個都是千畝以上的大盤。

魯能置業的數據顯示，其開發項目分佈於北京、山東、海南、四川、重慶等省市：濟南領秀城項目4000畝，青島領秀城項目1000畝，北京優山美地別墅1000畝，北京優山美地格拉斯小鎮3000畝，海南海藍椰風1600畝，海南三亞灣新城1萬畝，海南盈濱半島項目1.65萬畝；宜賓山水綠城9000畝，重慶魯能星城2000畝。其中，在全國擁有確權(已經交清土地款，辦理完土地證)的土地儲備1.87萬畝。

而海南是魯能全國佈局中的戰略重點。在海南，魯能的四個開發項目加起來佔地面積近3萬畝，成為不折不扣的「海南地王」。這些地塊部分是2006年海南房價尚未開始新一輪快速上漲前拿到的地塊，還有部分是和當地政府簽訂合作協議獲得的地塊，因此在地價成本上佔據優勢。

即便以地價相對較高的三亞灣新城遊艇二區為例，拿地價格約9.42億元，容積率0.25部分地價約250萬元/畝 (折合約3748元/平方米)，目前別墅售價在3萬元/平方米以上。「根據一般推算，項目的毛利潤應該在100%以上。」房地產分析師石力說。

9月底，魯能將其在海南海口、三亞等地的四個地產項目，以及位於文昌等地的數個土地儲備項目，悉數併入海南魯能城房地產公司。目前，魯能在海南投入的資金已達50多億元。魯能在海南還擁有數個體量龐大的土地儲備項目，其中「萬寧項目」和「文昌項目」的土地儲備面積分別為3000多畝和4000畝，被規劃為主題式的高檔旅遊度假區。

「這次把原先負責三亞灣新城的劉宇調上來，任海南魯能城地產總經理，協調魯能在海南的所有項目。魯能在海南的各個項目由原來單兵作戰，集團統一領導，變成魯能城公司負責協調並向總公司匯報，同時也是想把三亞灣新城的成功模式複製到其他幾個項目。」

海南魯能城公司一位人士向記者透露，魯能想把海南地產項目的資源「進行整合，搭建統一平台，互相協調」，以便「做大做強」。

在協議出讓剛剛結束的幾年內，許多地產國企是土地入股的代名詞。儘管當年由於種種原因未能及時開發，但優越的地理位置使其擱置數年后土地價值已翻了數番。

「以魯能為代表的大型國企，在地產行業具有三大優勢：一是具有土地儲備的優勢。這些企業手頭往往積存了一些當年由於歷史原因通過協議出讓取得，正在開發或者尚未開發的地塊。二是具有資金優勢。由於其背後有一個實力雄厚的國有壟斷性集團做資金支持，所以無論在自有資金還是獲得銀行貸款方面都具有優勢。三是具有政策和談判優勢，鑒於其大型國企身份，地方政府願意與這類企業合作進行成片開發，並在政策上給予優惠。」石力表示。

石力透露，由於主業為煤電業務的魯能屬於基礎設施領域實力雄厚的大型國企，因此地方政府傾向於和魯能簽訂合作協議進行成片開發，由魯能負責土地一級開發及相應的基礎設施、配套建設。例如，北京順義新城項目，項目多達十二期，魯能不但承攬了商品房開發，也承擔了一些公共基礎設施如北京2008年奧運會水上運動主場館——奧林匹克水上公園周邊部分道路等基礎設施的建設工作。

「這是很多大型國企慣用的拿地手法。當然，有很多地塊在當年招拍掛還沒有開始全國推行的時候就已經出讓給魯能了，所以地價優勢更加明顯。」他表示。

相比於魯能的主業煤電，近幾年房地產業的利潤率令魯能嘗到了更多的甜頭。此番整合，魯能將房地產業做大做強的野心已是呼之欲出。

儘管如此，國字頭公司的地產開發業務，在輝煌的業績下亦存在部分問題，例如，開發進度較慢，許多項目分五期以上開發，多年前的項目至今未開發完；其次是在產品的市場策略上整體水平不及專業化的房地產公司。