六成房企超速擴張并購"春天"來臨?

與大部分住宅開發商面臨的焦灼心態不同，陽光新業總裁萬林義顯得很淡定，甚至充滿干勁。

近幾天，他連續接待了幾批因資金受困，尋求轉讓的外地開發商。前不久，陽光新業以1.1480億收購了上海堅峰投資有限發展有限公司72.2%的股權。面對史上最嚴厲調控，萬林義不無興奮地說，中國房地產市場上絕佳的并購機會已經來了。

這個機會，他們準備了足足4年。

不僅僅是陽光新業，房地產市場的大舉并購局面已經于去年11月開始出現。據清科研究中心的數據，2011年1月中國并購市場共完成93起并購交易，其中房地產行業10起，披露總額為4.2億美元。

北京聯達四方經紀公司董事長楊少鋒認為，在嚴厲政策的持續影響下，陸續將有一批中小開發商資金受阻，這將使得中國房地產市場出現越來越多的并購機會。

萬林義接受本報記者專訪時表示，調控還會深入并且持續下去。而對于做好準備的公司而言，今年一整年都將是并購良機。

陽光新業的并購構想

一批焦灼開發商的背后，是一批更加虎視眈眈伺機擴張的房企。

陽光新業是一家以并購方式為主擴張的房地產公司。2006年下半年，在其住宅賣得最火、售價不斷攀升時，抽身而退，轉型以商業地產為主業。

2008年，陽光股份斥資逾30億元整體收購了家世界18個項目資產包。隨后，他們的并購計劃仍然在大舉進行。但萬林義仍不無感慨2008年年底難見的并購機會。“2008年年底，很多企業非常急的來找我談收購，當時市場對預期極為悲觀。部分企業在2007年激進擴張，導致2008年底，很多企業面臨嚴峻的資金困境。但沒想到的是，2009年年初，政府的救市行動讓很多找下家的公司一下子活過來，甚至還反過來問我們有沒有項目出讓。”

萬林義說，據他們判斷，今年存在比2008年更多的并購機會。而兩次低谷中的并購也有所不同。

“現在，可銷售回款、銀行資金以及資本市場對房企而言都是嚴重受阻。”萬林義表示，他最近連續接待的幾批房企，均是出現了較大的資金壓力。Ｗｉｎｄ數據顯示，截至2010年三季度，超過50％的房地產企業流動資金比率小于2，據業內人士分析，這充分顯示公司短期債務風險很大。

萬林義說，如果逆市擴張計劃順利，陽光新業年內布局將更加完善。據了解，該公司目前項目分布區域分別為環渤海、西南、西北、中原，商業加住宅項目共計30個左右，正伺機進入長三角。“長三角我們已經投入一年精力，今年應該是發力階段。”萬林義說，未來并購將以商業項目為主，但不排除低價、優質的住宅地塊。

并購潮醞釀

采訪萬林義前一天，以專業咨詢為主的楊少鋒向記者介紹了他最近接待的一個泉州開發商。

“該開發商于2007年進入房地產市場，第一個項目掙錢了。2009年到2010年連續拿了三塊地，除了自有資金外，以3分的利息拆借了2個億的資金，本想今年掙一票，沒想趕上宏觀調控，而泉州正屬于重災區，現在非常著急地尋找解救辦法。”楊少鋒表示，類似開發商面臨退出房地產市場的幾率很大。他認為，2011年，將有三成開發商要被市場洗牌。

北京貝塔咨詢有限公司去年下半年針對上市房企的測算，總體上，地產行業平均的資產擴張潛力未變，但企業的實際擴張速度卻大幅提高。截至2010 年中期，101 家地產上市公司的存貨合計達13600 億元，已訂約但未撥備的承諾資本支出達3500 億元人民幣，合計的存貨占款超過17000 億元，較2009年底增長3000 多億，較2009 年中期增長5000 多億，資產增速達到42%，平均超速24%，剔除股權融資影響，超速企業達到六成。

金融分析師杜麗虹分析認為，從房企現有資金量來看，任何一個持續的低谷都必然導致行業整體的資金缺口。而往來于“天堂與地獄”之間，已成為地產行業一貫的增長模式，中國地產市場最大的“地雷”，不是物業稅的征收，也不是其他的調控政策，而是地產企業超速增長的慣性，也讓地產行業成為最高波動的行業之一。

房企為這種超速付出代價的時刻，正因調控而加快到來。

清科研究中心提供的數據顯示， 2010年第三季度房企并購案已在各行業并購案數中排列第一。2011年1月，房地產行業的并購仍保持了活躍的態勢。從并購的案例數和并購金額來看，房地產行業均排在第三位。

清科研究中心分析師徐衛卿表示，這體現了大型的房地產開發企業之間的并購整合已經初露端倪。在調控的壓力下，房地產企業資金鏈一緊再緊，信貸、IPO、發債、信托、融資一概從嚴，傳統的融資渠道幾近關閉，現金回籠壓力與日俱增。再加上連續性的加息和存款準備金率提高，令很多開發商的資金鏈極度收緊。資金實力薄弱的房地產公司將瀕臨破產的邊緣，成為一些資本實力雄厚的房地產企業并購的對象。企業之間弱肉強食的并購，或形成新的“航母級”企業，并改變國內房地產行業的格局。