野村：經濟疲弱等因素影響 香港樓價中期料跌1成

野村昨 (30) 日發表的報告看淡香港樓市，預期住宅樓價中期內將自現水平下跌 1 成；至於零售商舖續租租金未來 2 年亦將下調。不過該行對上市地產股看法正面，因其資產負債表穩健，派息不俗且估值偏低，首選新地 (0016-HK) 及嘉里建設 (0683-HK)。

香港《文匯報》報導，野村的報告指出，看淡香港樓市是基於疲弱的經濟、市民負擔能力正在惡化、零售銷售下跌，以及家庭實際收入增長停滯等因素。港府自 2010 年以來大幅增加賣地，這些土地將在未來數年陸續提供新的房屋供應。此外，未來可能加息、人口老化令勞動力減少、實際家庭收入增長停滯導致市民負擔能力轉差等，預期住宅樓價可能再有 1 成的跌幅，但整體成交量料穩定在現水平，一手成交將繼續主導市場。

在商業地產方面，野村預期寫字樓租金將於今年底見頂，2017 年將有 0 至 5% 的向下調整，因 6 月底止寫字樓空置率雖然只約 4%，但租賃需求正在放慢。報告指出，儘管中資機構對寫字樓的需求強勁，但對該分類前景審慎，特別是中環區，原因是整體寫字樓供應增加，以及企業持續遷離核心區。

至於零售商舖方面，因市場整合緣故，購物商場的租金走勢比街舖為佳。不過，野村預期 2017 年商舖租金將下調 5%，因本地零售銷售額及訪港旅客量俱跌。

不過，野村對上市地產股則看法正面，因這些公司的資產負債表穩健，2015 年底的淨負債率只有約 9.6% 的健康水平；即使假設投資物業和發展物業賬面值下跌三成，整體淨負債率也只會提高約 4 個百分點。此外，該行預期地產商的強勁租金收益足以覆蓋利息支出及派發股息所需，使得它們在市況下滑時也不受影響。地產股的股息收益率維持在 2.6% 至 4.2% 的穩定水平，往績實際每股派息通常高於市場預測；倘進行股份回購亦可支持股價；以及該些股份的估值偏低。

報告指出，香港地產股的估值較其資產淨值 (NAV) 折讓達 44%，市盈率及市賬率分別只為 15.1 倍及 0.6 倍，較過往平均水平分別 16.1 倍及 0.7 倍為低。在 9 家該行追蹤的香港地產股中，以新地及嘉里建設為「買入」首選，目標價分別 139.4 元及 30.4 元，比兩股昨收市價分別有 27.3% 及 34.5% 的潛在上升空間。