主題對話：泡沫論下的商業地產困境

泡沫論下的商業地產困境

金融界網站訊 21世紀商業地產論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網站進行圖文直播。專家進行主題為“泡沫論下的商業地產困境”的對話。

主持人：接下來我們就用一個不太長的時間做一個小時左右的論壇，我們再次有請幾位：首先有請秦虹、鐘偉、王世渝、陳云峰。我們做一個小型的論壇。剛才所有嘉賓的演講都暗含了一個概念，就是基於舊的機會視窗的關閉和新機會的機會開啟。我介紹一個采訪中的經歷，有一次采訪完，小機場一共是六個安檢口，只開了一個，隊排得很長，機場看見好像也不是事情，又開了一個安檢口。然后機場的工作人員招呼到那邊來做，快排到的人不會動的，最倒霉的就是原來排在最中，因為他猶豫。這就是中國過去30年社會進步的基本模型，不是社會平均的走進新時代，而是隨著新的機會視窗一個一個的打開，看誰也許恰恰是原來排在隊伍的人，有能力，有決心，有意愿占到新視窗面前，把握新的機會。中國房地產基本上走到了這個狀態，舊的機會視窗的大門正在緩緩的落下，農村的機會也是一個全新動態的視窗，那比的是企業家的遠見和洞察能力。

陳云峰：我和剛才已經演講的幾位嘉賓稍有不同，我也是一個開發商。我們現在在全國有很多的項目，特別在北京的通州有一個80萬平米的城市綜合體，300米高的建筑，雙地鐵，是在北京的地塊當中是比較大的，我們還有一個100平米的在售項目，我們也做了北京的小地王，我完全站在開發商角度，我想和現場的專家學者，我知道今天有很多商業地產的從業者，還有品牌商家，我們的張總，都在下面，所以我想也表達幾個觀點。

第一個我對整個中國房地產2014年的形勢我持樂觀的態度，這次十八屆三中全會還是給房地產行業吃了一個定心丸，讓市場的事市場去做，所以這樣可以預期行政性的干預肯定不能牢靠，溫總在十年最悲哀的就是年年調年年調不了，臨走之前出個政策人人都罵。另外把政府該做的事做好，比如說保障房的建設，去當董事長，不要老是插手，這個對行業是一個利好的，政策穩定了，其實就是一個利好。

另外一個我解釋一下咱們今天的主題商業地產，為什么現在這么火爆，2014年一定會火爆，沒有辦法，第一還是政府逼的，是稅務局、國土局和規劃系統三個強權部門逼著開發商走商業地產的道路，像土地增值稅，實際搞商業地產有一個賬是最簡單的，不用上土地增值稅，只要持有，你只要一銷售，有一半的錢就讓政府拿走了，政府是大股東，你只要不賣這個房產，實際你就只有房，所以大連萬達非常聰明，我相信他的首付的計劃一定會持續，他一定是中國在經濟界有重要影響，他是不動產，他一定會一直屹立在中國，現在他都不在批單獨的住宅了，商業的比率在增加，不搞商業和寫字樓，不搞酒店不行。所以這是國土局不逼的，規劃局也按照當地領導的意思，改善城市形象，出業績和形象，這三個部門開發商誰惹得起？逼得走上了商業地產的道路。

比如說像需求，確實我記得前幾年旅遊的時候，到歐洲美國和日本，有一次放在了購物中心，就在這兒，下午三點咱們集合，您買個東西轉一下，不如萬達廣場。而且中國就開發商最厲害，咱們實體產業都不行，為什么不讓萬科這樣的老大和萬達這樣的老大出去，他出去可能帶著中國的產業出去，咱們能出去的都不出去，你看看萬達和大悅城，有幾個是中國品牌？好的就得鼓勵他好起來，不行的咱們再改進。所以做一些綜合體，真的很好。

另外銀行業支援。在中國這兒五公里就有一個很好的購物中心，外國人突然感覺我們只有城市綜合體超越了他們，作為商業地產的從業者還是挺光榮的。

另外確實危機，就是同質化，數量大於容量，政府幾乎不起作用，咱們商務局是干嗎的？網點規劃干什么去了？沒有產業方面的規劃，這個才是悲哀，我給大家說一個數字，在石家莊有一個樂配城的（音），他十年也收不回投資。城市綜合體，這些開發商挖了坑以后發現業態沒落位，就這么可憐，那也要上城市綜合體，所以今天有很多的商家，也有很多的從業者，時間有限提幾個觀點：

現在資金難、專業人才難、招商難、運營管理經驗難，這些都是實實在在擺在面前的，這個是21世紀召開這個會的目的，他還是搭建一個平臺，讓行業的專家，讓金融的這些機構，讓我們這些從業者，我們真的要知道我們現在走到哪了，我們有什么問題，更重要的，我們還要開董事會，還得拿出對策，這個是一個非常現實的問題。所以也預祝這次會議可以取得時效。

主持人：第一個是主辦方還是偏心眼，你看專家們講主題演講都是一個人在這兒講，開發商講得找三個專家陪站著講，這是一個。

第二、場上的觀點特別好玩，你看經濟學家和研究學者言語中有一些悲觀的警示，投資家不管悲觀、樂觀，講新機會，企業家永遠很樂觀，每一單生意都是樂觀的介入。但是確實也存在現場提出來的一個問題，就是陳云峰的問題，不管商業地產是否有泡沫，政府正在把大量的資金和地產商的行為往大型綜合體上逼。這種力量到底起多大的作用？請兩位專家也做一個評估。這個力量會不會影響？這個強心劑打下去會不會延續一陣2013年看到的繁榮。

鐘偉：明年房地產情況平穩，也談不上比今年少，但是房地產開發企業的利潤增長明顯比今年遜色了。第二學者並不總是悲觀的。我們只是按照數據來推，做一個判斷，數據告訴我們未來結果是怎樣的，我們講出數據和趨勢。作為行業從事者肯定不會說這個行業不好，如果說這個行業不好肯定不可能的。第四、陳總講的也有道理，他那個通州項目肯定好，河南項目好不好？跟我們沒關係，我們項目是好的，這個我相信通州那個項目是沒錯的。

主持人：只有陳總那個項目好，他說的政府這一股力量，這是剛才都在分析框架的時候沒有提到的力量，對我們現在預測有沒有改變的作用？

秦虹：陳總說的是有道理，房地產開發不是開發企業主導的，還要基於一些條件，要服從政府的規劃，所以的確是有這個原因，但是開發企業如果是明知火坑也往里跳是自己原因了，就是已經沒有需求了，就是個火坑、地獄，非要往里跳，沒人逼你，還是自己的原因嘛！

主持人：你今天有點攪局的心理，你談了很多農民入股。我不知道你對我們今天談的話題不感興趣呢？還是不重要，還是有一番話，你對現在商業地產形勢怎么看？

王世渝：其實我剛才講到我的這種思路，他里邊也會有商業地產，我是做新的社區形態的創新，這個每一個社區形態是少不了商業的，只不過商業形態的表達方式、實現方式可能會發生變化，所以這個是跟主題也不矛盾，這是第一個。第二個就是我非常希望提醒大家，就是中國經濟跟西方的周期不一樣了，中國是十年一個周期，因為正好在十年前，馬上翻過來了，2014年，我是在2004年的4月份，第一次參加一個房地產金融的非常盛大的會的時候，我還在大講房地產金融，剛剛講完，德國就沒了，什么道理呢？當時是沒有問清楚，未來這個十年到底是什么十年？經過過去二十的經驗和教訓以后，真的是站在這樣一個十年的新的起點的時候，以確實有過去很多的經驗是應該要去調整的，包括十年前我也講過，當年我在很多地方講兩個萬之間的比較，萬科和萬達的比較，我說十年以后萬科一定不是萬達的對手，這個話我在很多公開場合講的，未來十年和過去十年的經驗，我覺得是不能簡單這樣持續的。

[NT:PAGE=$] 主持人：上次咱倆在上海吃飯，德隆是一個非常有影響力的企業，你能否清楚地告訴我們，對未來十年的房地產尤其是商業地產，如果德隆在現在，那你的判斷是什么？

王世渝：我自己的判斷顛覆式的。包括昨天下午我在跟北美地區著名的專家開會的時候講一個觀點，我們中國的商業地產早期都是學習發達國家，包括北美地區，他都是單一的、獨立的，他在城鄉接合部，這個變革成了城市綜合體，這是了不起的變革，就是像城市綜合體把商業地產上升到新的城市，這是中國巨大的市場和巨大的消費能力帶來的。

因為我們做全球並購的，我從這個角度來講，就是整個全球由第二次工業革命向第三次工業革命進行巨大的轉型的過程當中，我們傳統的城市概念和理念會有巨大的變化，這個跟三中全會放開農村土地的流轉是僅僅聯系在一起，新興的城市形態或者社區形態會改變我們對傳統的住宅地產、商業地產或者旅遊地產的很多業態，這個變化是多元化的，這個很多市場上體現不到的，甚至沒有經驗的，這個經驗需要我們去嘗試、去探索。

主持人：下面咱們這樣，利用下面不多的時間，有什么問題可以隨時提，誰有問題可以舉手示意我。

王世渝：這十年有一個趨勢，萬達他在把自己商業地產的殼建成之后，迅速插手實體經濟，大家知道萬達在做什么？大連萬達一個在加快速度開店，明年109個，然后同時在歐美那邊最大的院線，就是將來哪一個電影明星，王健林看不上你根本就上不了銀幕。

像這些開發商，他真的擁有了這個財富之后他會社會化，發現除了建這個沒有生命的綜合體之外，他能迫切的感覺到實體經濟多好，房子再好，沒有愛情也不甜美，商業再好沒有品牌和實業支撐，他也不是完美的，恒大和萬達，包括萬科，萬科在美國，在舊金山搞的那個房子，今年我走訪了很多華人。大家都以為美國，美國都住那種木頭房子，中國人他有自己的生活方式，他喜歡住自己的火柴盒，你在那就一個玻璃沖著馬路，所以他是有市場的，所以萬科說我們就去北美，為什么？北美和加拿大華人集聚的地方很容易買到土地，華人很容易買。

所以中國的巨頭，萬科、萬達、恒大，一定會對中國的房地產是有好處的，一旦這個中國人在說話，一定會有市場。光靠實體去恢復中國市場，這個很費力，如果開發商主動打通產業鏈，這個是個好事。咱們這些領先者走出的路，一定是值得思考的路。

王世渝：一定會遇到大規模的轉型，跟房子相關的產業鏈的上下游轉型，這是一個趨勢，這個就是咱們轉，是簡單的轉，還是深入的轉，這個房地產轉移到上下游，那就是跨行業，跨專業了，這個對大家是有轉變的，包括專科去投銀行，這個怎么轉值得大家去研究。

主持人：今年上半年我自己做了一個決策，把我所有房都賣了，很簡單的算帳，我全部拿出來放在銀行做理財，拿出1/4到1/5作為租金，這個每年掙的錢干什么不行？這是我的決策，這個在我的家庭當中引起了巨大的爭論，所以我想請教場上的四位，作為北京高檔住宅的持有者，我這個做法對還是不對，對錯不好講，得打個分數。

陳云峰：你的孩子肯定會埋怨你，你那個房子已經值了上億了，你行走在經濟界，怎么沒跟經濟學家學一點真東西呢？大家老聽，天天跟開發商打交道，不知道自己怎么買房，人云亦云，幾個主流城市的數據，北上廣深，他的房價永遠是先行，像北京這樣的地區，在五環內的房價一定會達到10-12萬左右，現在才四五萬這太便宜了，你不知道多少人想進北京。你要是在縣城，真的可賣可不賣，你把北京的房子賣了，你真是敗家啊？！

鐘偉：陳總剛才講的萬達和萬科都在做實業，開發商不務正業是未來的趨勢。開發商不再是純粹的開發商的未來的趨勢。第三、陳總講話很有余地，北上廣深五環內的房子，沒有說其他的二三線，他劃了一個圈，以我的理解，我準備加入你這個團隊，原因是在今後的這段時間，北上廣深的核心地區還是有漲的機會的。所謂世界的城市，北京、上海房價也不會便宜了，往上走即便有空間也不是特別大了，當然可能會有，幾十萬一平米，但我不這么認為。一個城市核心區的房價取決於新興的工薪階層能夠買，北京城市核心區，一對年輕的夫婦一年掙個50萬，按照他的職業生涯25-30年，目前能承受的房價是400-500萬，中堅力量這一部分，如果作為兩個人在他職業全部生涯當中所能承受的房價總價是有限的，就意味著在未來整個北京的核心地區的房價上升空間也並不一定有我們想象的那么大，尤其我們明顯地看到，北京140平米以上的所謂大的高階住房實際上漲的很有限的，因為他超出了未來新進入這個城市的中堅力量的能力，到2020有沒有可替代更好的東西，中國在2020年之前沒有很大的問題，此后也有很大的不確定性。

畢竟我們要經歷一個明顯的政策的格局，保持資產的高流動性，高收益性，隨時可進可退，這是非常好的，房地產增值慢，他的流動性太差，在突如其來的情況下，乘勝而退的可能性很小，如果你擁有好的流動性，這個退的可能性很小。

陳云峰：大家判斷這個房子的價值，兩個方法：一、問一下你的中介，真正的小孩他能非常清晰的告訴你，第二點，你一定要判斷，你貸款嗎？我做過一個測試，我在北京的房子，有一套房子基本上有人找你，現在北京的房子，你把北京的房子，解決他流動性差的問題，現在可以抵押給銀行，銀行會給你一個卡，你有公司，就做公司貸，沒公司做消費貸，現在市值多少，就給你一個卡，這個就這么多錢，就解決你的流動性，你愿意去理財，你可以拿這個錢理財，你既能夠享受到信托理財的受益，第二房子還在你這里。你的房子銀行給你擔保抵押、放款的速度和能力，就是你這個地區的房產的價值。在北京三天100%的評估值就可以拿到錢，回到天津就得半個月，海南就得三個月。問一下銀行，抵押貸款銀行會不會很快地受理，判斷一下這個，就可以知道這個房子有沒有價值。所以咱們不要從宏觀的看很多問題，咱們從微觀層面，看房產的價值就很說明問題。

秦虹：我覺得是這樣的，你租出去可以，把你自己住的房子賣了是有一定風險的，如果生活在美國和歐洲，租房子人很幸福的因為他受到很多嚴格的法律保護，權益得到了充分的保護，那在中國，我們租賃市場的保護的法律並不完善，你的安全和尊嚴換來的是你的金錢，我覺得是非常不值得的。

二、你是高檔住宅，如果你的收益超過一千萬的話，你到銀行去買一個產品，你投資非常失敗的，你上千萬的收益，你有更多的投資渠道，中國房地產的信托，一定會高於銀行的理財產品，所以你的兩個決定都不怎么明智。

王世渝：自用的不要賣了，你投資的變現了去投資比較好，利率放開以后，投資機會還是比較多的。

主持人：第一，每個人對於流動性的偏好不一樣，就是每一只小白鼠對於風險的敏感性不一樣。所以我特別提示大家，注意鐘偉教授講的，握有現金的好處，你是當一只老母雞站在雞蛋面前，危機來了你帶不走，還是給你一只籃子，這里帶的雞蛋比較少。我幸好沒有全賣，我留了兩套。

提問：問兩個問題，我是來自中國的小城鎮，我們小城鎮因為有煤炭資源和鐵礦資源，經濟的規模發展非常快，達到全省的前十強的城鎮，導致什么結果呢？這些年因為企業的增多，因為煤炭資源。我的問題是什么？因為礦產資源逐步開發，導致第一產業逐步的衰退，第二產業逐漸上升。之前說的城鎮化是未來城鎮發展的強勁動力，也擴大內需的力量，您會給地方政府出一些什么樣的建議，能讓城鎮化持續發展下去。但是因為這些年煤炭資源減少，包括國家對煤炭國有化的趨勢，因為農民集聚到城鎮里面有很多住宅，出現很多商業，但是因為礦產資源的減少，導致這些人進城以后他們就業機會是在逐步減少。

王世渝：資源枯竭以后怎么辦？

秦虹：轉型，資源型城市面臨著枯竭的風險，下一步就是轉型，原來依靠煤炭已經沒有資源了，你就下一步發展肯定不能再走老路了，政府只能這么辦？

主持人：現場沒有從商務角度問的問題，假設我是商務部，現在我最大的困惑就是要不要跟著房地產，尤其是商業房地產的節奏去迅猛的開業，因為

說白了，成本也越來越高，后面那一波電商的老虎追得越來越急，看著客戶到店里來，試了鞋以后，鞋號抄下來，回去到網上去買， 這個情形越來越激烈了。作為房地產商要不要跟著你們走？

陳云峰：我在國美做了十年，也是負責全國的開店，所以現在房地產行業迅速發展，對於商家就是一個機會，你不發展，別人發展完成了行業版面，你在行業當中弱勢化了，你肯定要發展，因為這是一個非常好的機會，發展實際上他一定要有自己的規則，比如說一二三線怎么走，來自小城鎮的這些地產商，如果能夠招到一個名牌的商家，我們是要掏錢的。他說陳總，他得付出到大的代價？第一租金幾乎沒有，第二給人家裝修費，一平米一萬多，掏錢買貨，但是商家不這么說，你借我兩千萬吧，我好給你鋪貨啊，他就是拿你這個地方白賺錢，如果是一個好品牌，這些地產商家確實需要把這些品牌放在這里，因為沒有品牌這么大一個殼子就完了，他知道這個價值，他就要忍著把你請進來，多好的機會，為什么不來發展？你不用商品賺錢，一家就是兩千萬，十家就是兩億，但是不能盲目發展，一定要借助與開發商。

城市綜合體兩類：一類是開發商來做，還有從零售轉化來的開發商，所以確實要判斷這個開發商他懂不懂商業地產開發，有沒有團隊，有沒有這個理念，有沒有一個很好的定位，如果有風險就不要去。如果有比較好的條件你為什么不去，這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代，這十年將改變中國的經濟格局，你不去就完了，去也有可能不成功，你不去怎么會成功呢？所以我鼓勵大家勇於嘗試。

主持人：聽得我肝腸寸斷，地產商告訴我們，地產商很傻，你們可以占他的便宜，好像過去十年全國人民也沒有玩過地產商。

鐘偉：開發商做商業地產有沒有他的商業模式，可能大家對萬達非常信任，萬達經過這么多年的歷練形成了商業模式，所以才會有那么多商務跟萬達走，所以萬達對地方政府有很大的說服能力。所以你得看誰做，這是第一個，做得人有沒有商業模式。第二你自己的東西有沒有獨特性，如果你的東西堅信自己有獨特性，可以走遍全國和世界，如果你只是做渠道，做經銷，那都是過去了，只有在有獨特優勢的前提下，才能不僅不讓開發商占你的便宜，反過來你可以占開發商的便宜。第三、當你說要不要入住的時候，你得看綜合體本身，未來的項目運作資金怎么樣？項目建設、這個項目能不能收支平衡，如果已經透支了未來的預期，所以最好別跟著走，這個項目本來是個算得清賬的才能跟著這個項目走。

王世渝：開發商的角度來講，財務設定方式必須顛倒，我們研究萬達兩個特點：一，現金流的安排，就是我再多少周期之內，我自己的私有資金，必須要不回來，銀行貸款我要償還，這是現金流的安排，第二是資產，就是凈值的安排，這個凈值的安排，我整個項目做完以后，只要把所有住宅賣出去以后，我手上剩下的商業不動產的凈值是白掙來的，我們資金收益高低只是決定投資回報的收益率而已，這個方式是在過去的傳統經驗下的設定方式，現在這個結構變了，我相信萬達王健林他會重新布置這兩個指標。第二、我更多的是做企業的重組並購的，我更知道企業在做什么，包括開發商要招的這些商戶們，我經常站在商戶的角度看這些問題，在中國做牛仔褲的一個電商，創辦三年時間現在成了全國著名的牛仔品牌，做到前三名，他沒有開幾個店，所有銷售全部在電商上做的，但是他做到這個階段的時候再增長就有問題，我把他跟馬艷麗拉到一起，馬艷麗的夢想就是做系列的牛仔服，所以加上這種簡單的生產商結合，價格上升，要展示馬艷麗的品牌，要是沒有線下的店鋪，沒有線下的業態的支援，光是在網上產生品牌的價值，那可能他要體驗兩個字會變得很缺，怎么增加體驗？這個是未來做購物中心的商業業態里面，體驗可能比賣多少東西作用更大，所以這個非常重要的。

提問：大家好，我是來自酒店管理公司的，我有一個問題想問一個，國家這邊在城市綜合體項目上面，都會定一些酒店項目，我們作為托管方來講，一定幫助經營作為第三方，在這個過程當中，大家知道，有一個很大的調整，就是消費區域化非常厲害，在這種前提下，無論地產商自己持有，還是把資產外移，然后拿到應該拿到的資本，這種持有經營，常見的這種投資方式將來以后是否能夠很好的存在，因為很多人借用品牌管理公司的目的有所轉化，能夠去快速的打造酒店的牌子，這個酒店如何突破，但是民眾消費又跟不上。所以我想問一下，我們在更下游的行業來講的話怎么發展？我們從事酒店行業的人員，酒店行業怎么發展？適合不適合商業地產投資、這個投資能不能得到預期的回報，不管模式怎么樣的？主要是陳總這邊的？

陳云峰：現在城市綜合體里面，基本上都有酒店，包括現在的地級市都有酒店，在幾年前，在很多城市都沒有五星級酒店，但是很快都會擁有一座、兩座到五座，開發商為什么做酒店，特別是五星級酒店，能夠拉深整個項目的檔次，酒店也是優質的商鋪，整個的管理水平會大幅度提高，這是開發商喜歡他的地方，而且政府恰恰又比較歡迎，這個酒店有一個致命的毛病，就是他不能創收，所以大多數要持有。我們在做五星級酒店的時候都要算到底投資多少？一個標準五星大概要4億左右，加上土地和人員成本非常高的，大概需要十年左右才能收回投資，還不能轉回盈利，開發商做酒店非常謹慎的。像王健林也在做這個，如果他選一些好的城市，這些市場前景是有預期的，酒店就是收流水和利潤的分成，你怕什么，真的風險都在開發商這里，你們不覺得開發商為社會做了好多事嗎？他沒有風險，就是把你好的管理拿出來就OK了，你應該盡快地開你的店，多開店，抽流水，抽利潤，開發商就想把這個事辦好，因為他是項目的生產者，管理是一回事，應該抓住中國商業地產發展的大好的三到五年，三到五年之后的格局就會定下來，商家的黃金發展時間還有五年。

提問：新興的開發模式，作為投資人您這種開發模式跟傳統開發模式有什么區別，中國政府的利益在哪里？

王世渝：因為不考慮政府的利益再偉大的商業模式都做不成。從這個建立信托開始，就拉著政府一起來做，你做個投資者，你做一個職能機構也好，你跟農民簽一個合同，你沒有政府的支援，你簽合同都很難，最後很難得到一份保障，說一定要有政府的信用加上金融機構這個平臺，才可能把信托建立起來，這第一個需要政府，第二在利益結構設計上一定要給政府留出空間，這個首先是個信托投資公司，他是個平臺，就是固定收益，然后信托公司把這個東西交給投資公司來進行管理的時候，在這個管理公司的股權結構里頭，我們一定會給政府的投資公司開放一個更大的股權比例，但是希望是非公有制控股的，不是政府控股的，所以政府就出信用就可以占到51%以下的股權，是可以做一個安排的。

主持人：整個這一場，有一個角色是缺席的，今年我參加的所有會，互聯網幾乎是主角。因為互聯網有一種本性就是繞開渠道，讓商家和消費者直接對接。你用的很好的洗髮水直接掃碼，可以迅速找到那個商家，直接給你送回家，這個就是洗髮水商家和顧客直接匹配，過程只需要物流，更何況商業地產？確實是互聯網一部分人在思考的問題，他們講其不是淘寶店在侵奪過去的商業地產的地位，現在互聯網討論的是，淘寶本身就是中介，可能是利用互聯網工具完成對所有中介的跨越。互聯網對於地產尤其是商業地產在未來中長期的影響？

陳云峰：城市綜合體，他實際上並不懼怕電商，特別城市綜合體有什么強大的魅力，將來是80後和90后這些人群聚會的地方，聚會要干什么？就是體驗式消費，這些唱歌、吃飯、喝咖啡、看電影、溜冰場永遠都不是電商能進入的領域，電商只能把一部分商品在網上拓展渠道進行銷售，他永遠不能取代體驗式。馬云說我能夠擊跨你的左手，王健林只是一部分，現在城市綜合體的分化非常嚴重。你到那里是一站式消費，吃喝玩樂購，那根本不是買東西的地方，所以這里很明顯的，就像文化和藝術型的城市綜合體開始涌現，這個馬上成為2014年中國所有城市綜合體的風向標，進入里面以后你感受到的是文化，你來這個里頭如同進了博物館，那是多好的地方，你能在網上得到嗎？可以獲得全新的藝術的感受嗎？只是改變了一下渠道，跟商業地產商只能是有一定的影響。

王世渝：這意味著什么，改變利益結構的重新調整，藏在背后的利益結構的重新調整這是最重要的。這種顛覆，他會讓我們很多的經驗，確實是要消失的，原因在於，現在很多新的技術，其實已經準備好了，這個利益格局的調整馬上出現，如果沒有做這個準備，可能會是一個巨大的投資失敗。

鐘偉：所以我是同意顛覆性的。

二、我是不同意的，一個人有很多的需求，互聯網不能提供服務需求和情感需求，標準化的工業制品，他有條形碼，他的品質是均衡的，如果你想買的是除了品質之外，還有個人特質的品質的東西這是沒有辦法達成的，所以互聯網具有顛覆性的。

秦虹：未來會帶來利益格局的調整，並不意味著一方壯大，一方消失。美國電商也發展不錯，我住在美國人的家里，我就想，我每個周末幾乎都是這個老太太開著車帶著我去這個商場，那個商場，他每個周末去商場，美國的中國人，男士特別想回中國發展事業，但是他的家人，太太和孩子都不愿意回國，很大一方面，他對美國的商業文化的認可，他有很大的吸引力，中國也會走到那一天，我們也會很發達，為什么美國的商業會吸引女人呢，人家的東西有吸引力，電商挑戰非常好，逼著線下的產品的質量、優勢的更新。第二人的需求不僅僅是物質，確實有很多情感的，有很多感受的需求，互聯網是不可能滿足的，可以在互聯網上談戀愛，但是要結婚還是回到房子里。所以互聯網提供的東西不可能滿足人消費的全部的需求。利益可以調整，但是並不代表一方可以替代另一方。

主持人：昨天遇到一個年輕人我問他，我告訴他很多需求互聯網上很多滿足不了，小孩告訴我，你們那一代人都是靠馬斯洛心理學，大家都知道，什么安全需求五個層次，我這一代馬斯洛心理學變了，我們需要三個：一、住所、二、足夠的方便面，三，一個網絡就夠了。但是商業就是這么有趣，永遠充滿著機會，舊的視窗的關閉，新的視窗的打開。咱們接下來我們通知一下午餐的安排。