鐘偉：王健林和馬云的打賭 我覺得王健林會勝

經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉

金融界網站訊 21世紀商業地產論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網站進行圖文直播。經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉先生做演講。

鐘偉：剛才聽了聶會長和秦虹主任的演講我收獲良多。盡管十八屆三中全會有很多新的東西，但是改革的落地要慢慢來，積累一點點微小的東西，最後才能成為大的東西，樓市慢慢穩定，慢慢趨於涼爽。

為什么我們的結論？思考過程是什么樣的？

一、十八屆三中全會表達了從現在的2020怎么樣的態勢，影響房地產的有什么內容？我理解三中全會最大的變化是，在十一屆三種全會提一個中心兩個基本點，這個會議之前所有中央檔案重要討論如何深化經濟體制改革，而這一次經濟體制改革仍然是重要內容，到最後的落腳點是放在了全面深化改革，這一個中心的地位不再是單一指標了，而是多指標的考核了，以前中央政府扮演的是一個生產型的廠長的角色，只管生產，不管產出來有沒有效益，對社會人們造成了什么樣影響，以后政府就不再是生產型的，傻大黑粗的驅動了，而是變成市場的角度了，所以一個中心有弱化，兩個基本點還在堅持，這是十八屆三中全會的特點。

第二、鮮明的資本主義色彩，如果諸位仔細看一下，關於創新這個詞，在十八屆三中全會當中制度創新出現兩次，什么是高頻詞呢？“資本”，中國政府就像一個國家資本家了，國有企業改革講到的政企分開、政資分開，不管企業不干人，但要管資本，好的有條件的企業可以做資本的運營投資平臺，如果你把企業管好了，也可以搞員工持股，你把一個企業搞黃了，只要不把錢放在自己兜里，官員沒問題。

農業也一樣，宅基地也好，集體建設用地也好，現在通過全會部分私有化了，更重要的，土地不僅僅在漸漸私有化也在資本化，在全會的內容當中強調土地擁有者對於集體建設用地、宅基地、承包地等這些地收益權，至於這些地具體是由誰做的不重要，比如說農民你擁有承包地，但是你可以自己不耕，因為人家耕作土地的效率和產出更好，你只是有收益權。集體建設用地可以出讓、租賃、入股、經營，人家開發商可能比你農民自己直接去做更有市場化的效益。所以土地收益就是強調土地的資本化。政府思維變成資本家思維了。這一屆政府典型就是多家的想法。

建設用地如何經營性的流轉，符合規劃的前提下，可以出讓、經營、入股、租賃，顯示農民直接入市，他對現有的土地招拍掛，不構成體系性的沖擊，未來縣處以上的土地出讓周期可能會下沉，科一級的，鄉鎮政府也是土地出讓的一級，不直接影響現有的土地招拍掛制度，也不構成對小產權房的認可合法化的可能性。只是在一定程度上可能使得土地的使用效率或土地的供應量略有增加。

然后加快房地產稅的立法正在推出，這個讓我個人更放心了，在今後相當長的時間內，在全國更加推廣的是重慶、上海的房產稅，而不是房地合一的房地產稅，房地產正在立法階段，他作為一個地方的主體稅種，哪個地方政府率先推出也不一定，總體來講作為房地產稅未來肯定是個趨勢，但是很短的時間內，未來兩三年政策就能落地可能性不是太大，現有的限購限貸和招拍掛的方式平穩運行一段時間。

城鎮化，並沒有提太多的這個詞，大家一定要關注，李克強總理經常講的什么減鎮放權、促使社會階層縱向流動、打造新型城鎮化，城鎮化是最大的內需，這些詞匯在十八屆三中全會中沒有出現。甚至連城鎮化這部分也被改變了城鄉一體化建設，新型城鎮化只在十八屆三中全會全文當中出現一次，這就意味著未來政治局是決策機構，國務院不折不扣的是執行機構。城鎮化提到全面放開小城市，逐步放開中等城市版面，限制大城市版面，未來隨著城鎮化的推動，在建制鎮，小城市或者中等城市是未來吸納人口遷徙的主體，自然村、小城鎮數量會進一步衰減，這是房地產的第三個。

[NT:PAGE=$] 整個是十八屆三中全會的主旨意思和涉及房地產的內容。

如果我的解讀理解的意思沒有特別大的偏差的話，我們大概能夠相信從現在到2020年中國經濟增長的波動性、通脹的可控性，貨幣政策穩中趨緊，基建投資高歌猛進，2014年中國經濟增長貨幣持平，通脹跟今年持平略高，明年流動性比近來趨於今年，大概房地產大概不如今年。

第二部分，回顧過去92年到現在中國房地產的云寫，目前中國的房地產處於什么態勢？今後幾年中國房地產有可能有什么樣的結果，我形容為中國目前的房地產政策，到現在也許至今，房地產市場運行至今，獲得了一次清晰可見的軟著陸的機會。那這意思是什么？就是10年到現在中國房地產使泡沫化趨勢是不斷加深的，這個泡沫本來在高位是要完蛋的，如果政府在幕前退出房地產稅，這個泡沫就刺破了。2002、2003年中國商業銀行一破產了，然后03年底外匯進行注資、股改、上市，丑小鴨變成了灰姑娘，08年銀行賺錢都賺得不好意思說了，在此之前的五六年，中國的銀行業處於整體要破產的邊緣。借著全球股市的高點，從左口袋掏到后口袋，借著全球投資者對中國經濟高速增長的幻覺，中國政府采取了政策。這是中國用不到十年時間拯救了他的銀行業。這個有沒有辦法拯救他的房地產市場。

聶教授提的有一頁非常清楚的顯示，如果一個國家的真實利率水平是0以下的，你存錢是賠錢的，你會選擇其他方式，你會買字畫，買房地產，理財產品經常在4-6，如果高門檻以上，信托產品收益率7-10，使得購買房子不再是富裕階層唯一的投資渠道。目前在房地產市場上，改善性需求第一位，剛性需求第二位，投資性需求在市場上的占比非常少，這是軟著落，由於這個市場化帶來的非常大的推動。

第二點中國政府政策的歪打正著，有很多人對溫家寶總理在卸任之前的國五條不以為然，溫總理在最後做國五條非常有道理，如果沒有國五條，中國房地產市場會是什么樣的，在2010年之前中國政府所出臺的房地產調控政策，大體上可以用愚蠢兩個字形成，在這之前的政策調控，主要給開發商，給地方政府加碼加量，限制供給，或者推高供給的價格，而在需求這一層，買房無論是自主的還是投資沒有限制，你讓供給更困難，價格更高，讓需求充分釋放，這個房價怎么不高？2010年到現在大多數有損於房地產的政策，都是加在誰的頭上，購房者或者需求這一側，中國政府2010年之后變成了需求側管理，就是限購，限貸，這些方式相當於給本奔騰不惜的房地產需求抑制下來了。

第三個是什么？在整個房地產市場當中，在2008年之前，政府無所作為，98年到08年由中國政府所提供的保障房，占住宅供應量大概在5%到10%之間，也就是廣大中低收入階層沒有購買商品房，但是政府沒有給他們提供比較充分的保障房，所有人都去搶商品房，這都會引起社會巨大的矛盾和沖擊。2008年到現在先是由3600萬套保障房，然后有自住房等等很多東西推出，從現在到今後幾年，在全國的住宅供應當中，由政府提供的各類保障性的住房，其中有保障性的，也有商品性的，這一塊大概占比可以上升到15%-20%，如果由政府提供的這些住宅類型的房屋，能夠達到市場占比的這么多，他具有非常大的價格抑制作用，尤其對地段不好的，大規模供應商品房直接形成沖擊。

地方政府債務問題也往后延了，今後幾年的房地產的政策激流猛勁。目前中國房地產整個是結構性的供過於求，有向整體供過於求邁進的趨勢，但從現在到2020，中國房地產出現了難得的成功的軟著陸的機會，這次機會很有可能中國政府能夠把握住，誰會跌呢？我賭明年的香港房價跌。

在房地產的供應當中，有住宅和非住宅，非住宅當中商業地產是很重要的一塊，商業地產現在到底收到怎么樣的電商的沖擊，這是需要仔細思索的。我覺得王健林和馬云的打賭，我覺得王健林會勝。陳總致詞的時候講到過一句話：從現在到2020，那個十年時間，在社會零售社會總額當中，來自於電商平臺的銷售，占到社會總的30%-40%，打賭中能超過50%，為什么預期是36%-40？電商年均增長是30%，社會零售總額是10%略多一點，線上增長8倍左右，線下增長2倍左右，導致線上的的電商展開的營銷，到2020他的市場份額從未來占8%-10%，30%-40%，但是到不了一半。但是線下的企業和線上企業相比是不是真的那么弱不經風？不是。我們以淘寶和阿里巴巴為例，馬云所做的一切都是非法的，線下的企業需要工商注冊，線上的企業不需要，線下的企業銷售商品的時候需要有產品的合格證，線上的假冒偽劣、知識產權的侵犯比比皆是，線下的企業大多數都是合法納稅的，線上的企業合法納稅的極少，線下的企業是由買家直接提貨的，線上的企業在中國很大的成功是因為中國有一批物流企業，如果要求線上的企業有一個正常的工商注冊，需要對他產品，不能賣假貨等等，不能賣偷來的東西等等，這是起碼的商業原則，你賣一筆東西應該正常的交稅，哪怕是小額納稅人，你覺得線上企業的優勢和線下企業的優勢有多少？雙十一購物因為貪圖小便宜的心態買一堆沒用的東西。

馬云現在也在進行轉型，他至少在做兩個轉型，第一個在網上賣商品是有限的，必須在網上必須賣無限的服務，金融產品是取之不盡、用之不竭的，要是在網上賣保險多好？這不需要物流配送，直接錢對錢的交易，第二個巨大的沖擊，阿里巴巴跟互聯網是基於PC的，未來肯定是基於移動互聯加APP的，所以馬云要不遺余力的推移動終端的使用，當然未來誰會在移動終端當中在線上企業當中做得更好呢？也不確定。

所以總結起來我們再看支付寶的盈利，我們還可以看到，本來應該買家和賣家保證金的利息部分，每年大概25-30億左右，現在85%被劃為了支付寶，15%變成了第三方支付消費者保護基金，但是實際上這些錢應該100%歸買家和賣家，如果給支付寶一張銀行牌照，他引起的消費者的懷疑，比目前支付寶和商業銀行的弱勢和公眾給予的同情將被抹煞。電商取代的是標準化的、大規模、工業制造的產品，追求品質、沒有品位，這是網上銷售的最大特色，你但凡要有個人的特質和品位，要有體驗要有個性化需求，電商肯定不行。因此金融領域、支付、零售、都可以電商化，大多數的工業品，家電、其他的奶粉之類的都可以電商化，但有相當多的商業服務是沒有辦法電商化的，因為他包含了人的介入，包括對環境的體驗等等，也就是商業地產收到的電商的沖擊是很大的，但是沒有大到那種程度。不要對電商的興起，對你房地產市場失去信心。

[NT:PAGE=$] 在中國如果靠這些賣場拉人氣，那是靠不住的。

第四、如果中國的房地產行業電商沖擊這么大，會不會給我們這些人一個機會，走向海外，王石說了走向海外，我們不能夠用一家企業今天所走過的路程回溯一下過去他怎么樣？很多人可能會說，萬科是一家成功的企業，王石是一個偉大的企業家，我也不否定，但是假設一下。如果萬科當年不是把他的百貨超市賣掉，他兩條線走路，一塊做住宅，一塊做百貨超市，並且擇機上市，這樣的萬科一定比全速周轉的住宅更糟糕嗎？如果萬科跟王健林同步，能夠看到商業地產獲得非住宅的巨大的商業機會，做一些持有性的物業，而不做千人一面的標準化，是不是對長遠的發展更有好處呢？

說萬科只做住宅是成功的，過去是成功，未來也將成功，他在放棄一些機會的時候，是不是真的失去了很多機會，如果他當時不放棄，是否同樣會取得成功？

那么同樣的道理，當一些企業走向海外的時候，我們也要心平氣和的看一下，你作為中國的地產商走向還用，你能夠獲得什么？其他的不說，建筑的標準，拿地的程式，市場的開拓，建筑施工當中用本地工人的高效率、低成本了。我只說一個關鍵詞，市場容量，你對中國中大型的開發商來說，做一個很大的樓盤比比皆是，做一個綜合體，提供幾十萬方的供應量輕而易舉，我們有沒有斟酌過，在歐洲或者北美地區，每年新開工的量也僅僅只相當於我們地級市，這么小的容量，一個國家的開發量才只有地級市這么大，一些設計師事務所全部設計的量不及我們國內一個小所，把圖稍微改一下一年的設計量，那么小的市場容量當中，在以存量房的改造更新為主的市場當中，我們做慣了新房子，到那么小的市場當中你能否活得下來，你大魚放到臉盆里頭怎么游泳？很有可能最後發現，你進入一個國家，把這個國家的房地產新增的包下來還不住你在縣城做得市場容量大，海外是有機會的，但是這些機會不是大把的鈔票，只是一個穩定的市場、穩定的盈利，規規矩矩的做生意，掙一點平平穩穩的錢而已。所以海外也很難容納我們中國這么大體量的開發建筑施工。海外不是解決中國房地產業出入的答案，但海外也許是解決中國建筑（行情，問診）施工企業巨大產能過剩的答案，因為我們會到非洲去、中東歐去、東南亞去。個

第五、明年房地產行業的前景會怎么樣？一般般，不如今年，今年這么火爆，憑什么說一般般？在2013年整個房地產運行的過程中，如果稍微看一下數據，你就能明白，在春節前后必然是有一個爆發性的行情的，因為當時的代售面積已經非常少。市場已經到了拐點。但現在不一樣了，現在代售面積大概將近5億平米，足夠開發商賣五個月，而正常的代售面積是2.5億，你拿了預售證賣不掉，這是你的問題和市場的問題。另一塊是銷售比，目前仍然不夠高，從這些趨勢看明年，房地產行業投資從年初到年底逐步下滑，銷售面積和銷售金額大概能夠跟今年持平，但是房地產開發企業開發的利潤遠遠不如今年，今年利潤之所以好有兩塊原因，第一塊房價超出預期，對今年房價上漲沒有抱過高的希望，今年普遍漲了10-15%，主要前四個月取得的，當然價格好於預期，多出來的這部分全都是超額利潤了，不用財務成本的持續下行，10年上半年下半年的時候，房地產市場要融資非常困難，現在房地產通過商業銀行的融資也好，10年房地產融資是在往下移的，但這兩點在明年都不存在，明年房價沒有超預期的上漲，明年房地產企業的融資成本也不會持續下行，甚至有可能會上升，除了大企業，保證他的利潤有一定高速增長，大多數房地產利潤增速不如今年，沒有任何必要在現在賣入任何一家商業銀行或者房地產公司的股票，沒有價值，因為他們是長周期下行的行業。

如果你覺得你所在的開發行業的日子還是不錯的，看一下建筑施工企業日子是不是比較難了？看看鋼鐵、水泥、平板玻璃他們的日子是不是奄奄一息了。房地產是一個整合的下游的產業，春江水暖鴨先知。現在上游處於極端不景氣，所以你作為最下游，你感覺你的日子也會不太好過。

最後一點，這個到2020增長2倍都很難，意味著到2020我們中國120億平米，一年賣2000萬套房，難以解決，這個有一種不可復制性，如果他做得好，長白山那一塊是能取代瑞士的，他圈下一片資源，如果資源和地產結合得好他就成功了，如果結合不好，這么高的杠桿也有巨大的風險。

第二商業地產小巧，體量如果之大，政府都在公開預警，未來的商業地產單體的量也不是很大。萬科單個的萬達中心體量並不是特別大，如果在地縣更不應該有一個特別大的供應量放出來，沖擊整個地域的商業和版面，你起來了，人家倒下了，但是你能不能防范下面又搞一個綜合體呢？又把你商業分流了。

三、感性，我的意思是，不要把標準化的交易類的不提供任何附加服務的東西，這些簡單的商業業態弄進來，弄一個電影院，弄一個餐飲，弄一個商業百貨，或者弄一個超市，這樣一個方式其實都未來重點掠奪的領域，因此你一定要讓購物或者消費具有典型的在氣質上和精神層面的體驗，如果沒有這種體驗的話，人家交易性的標準型的東西只看價格，不看線下，線下怎么拼得過線上？如果要有氣質和體驗做得更有體驗。你做幼兒園、做學校肯定不行，你做養老地產不行，老人現在沒有形成養老院養老的習慣。你能做什么？為什么不做孕產婦呢，在中國女人生孩子受罪，要在人山人海當中，不停的周轉，為什么不只做這一步，只為中青年、強大支撐能力的或者一年當中愿意高額付費的，你做這一塊嗎？在全國有優秀的嗎？沒有。所以這一塊市場仍然有，未來放開之后會更加有，又比如說能不能做現代物流的配套的商業服務呢？總體來講中國物流行業比較落后的，但是虹橋交通樞紐是一個巨大的成功，他連接了空港、高鐵、城鐵、高速公路。這是一個城市的交通路網和這個城市城際間和其他城市的交通樞紐，未來還有20個大型的交通樞紐，未來的交通樞紐商業業態不夠精細化。未來如果集中在交通樞紐這一塊商業業態可能會非常精細化。大家如果有興趣可以去日本看一下垂直交通樞紐，那個地方集中了最多的人流和消費者，而在地面上看不到什么。

我們看大學教育，以前教育地產也不掙錢，以前教育是非常僵化的，但是目前在一些地方，在過去存活下來的大學，現在又處於比較良好的狀態。更多的人會上大學，但是並沒有每個上大學的人都能順利的畢業，大學走向普及和大眾化，對多樣化的大學教育需求比較大的，未來大學培養的並不是像躲在象牙塔里面發表一些議論的大學教授，更多的是專業人才的培養，這一塊怎么會沒有機會呢？

你為什么非得要土地招拍掛呢？能不能跟縣鎮以下的基層政府討論一下，能否在地段比較好的建設用地上以租賃、入股的方式做商業地產呢？這個也是可以的。所以在未來中國房地產行業是有一次軟著陸的機會，這是第一個意思。第二個這個房地產市場的容量仍然非常之大，比世界其他國家都要大得多，你沒有必要大規模走向海外，但是這個市場容量這么大，你不能再想象他有更快速的爆發式的增長。

第三點從現在到今後，中國的房地產都是穩中有落的過程，你不能對價格和資金，包括土地價格，銷售價格和資金價格有過於不切實際的期待，最後一個，商業地產而言，簡單的交易性的標準化的商業服務是過時了，要求更有目的性，指向資源，指向控制，指向除了住宅、酒店、寫字樓商鋪簡單的組合之外，更復雜的業態，你只有做得精、細、更謹慎、更冒險，才能在未來市場中存活下來。