對話：商業地產發展新趨勢（圖文）

對話：商業地產發展新趨勢

金融界網站訊 21世紀商業地產論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網站進行圖文直播。商業地產人士做主題為“商業地產發展新趨勢”的對話。

主持人：現在挨個請上論壇嘉賓，他們是中國房地產業商業地產專業委員會秘書長蔡云、浙江農發瀾海實業有限公司董事長傅德榮，中糧朝陽大悅城總經理周鵬，北京博納國際影院投資有限公司董事、總經理黃巍。

袁一泓：這個主題是比較專業一點，就是講它整個的運營和它的趨勢，因為上午聽幾位專家的介紹，其實也談到了一些商業地產未來的運營機制和產業變化，地產論壇應該討論現狀，整個商業地產有哪些問題，它的困境，上午論壇沒有涉及到，今天這個論壇比較專業的論壇，我希望回到我們正題來，商業地產趨勢方面的演變和未來的趨勢，這可能是偏專業的問題，第一個問題，請幾位嘉賓談一下，你認為目前商業地產面臨哪些主要的問題？城市綜合體過多，泡沫的問題，這個其實在采訪的時候三四線城市這些問題比較突出，我想請幾位嘉賓談一談，你認為的商業地產目前面臨的主要問題有哪些？

傅德榮：我認為商業地產開發有兩個問題：一、零售業受沖擊非常大，第二個商業地產開發本身的模式比較單一，所以這兩個問題疊加，造成了我們某一個階段，我們的商業地產被泛濫。首先傳統零售業受到的沖擊非常顯著，特別是從去年跟今年以來我們農發集團也在做，原來號稱引領時尚的大商場，從去年開始開始不好了。今年就開始虧損了，去年基本持平，為什么？我們分析。大概三個原因：

一、確實我們整個宏觀經濟的調整周期沒有結束，我們整個消費能力受到制約，我們人民幣對外升值，對內貶值，像一些白領原來七八千塊錢很好了，現在不行了，錢不經用了，所以他會選擇到網上購買。除了化妝品，除了必要的包包以外，他其他都會網購。再加上原來團購，原來發購物卡，這些商場很厲害的，通過賣這些卡來達到，這個路現在被堵起來了，現在浙江省的紹興地區，我們今年大中型的購物中心的虧損達到30%多及他整個購物的營業額的下降普通達到30%-40%。

第二個我們在商業地產規劃項目中，政府還是存在著缺位或者錯位，單一的模式，大量的一哄而起，招商引資，原來我們的商場，五萬到八萬的平方米，現在拓展到八到十萬，十五萬，所以招商的問題很成問題，這個模式很單一，主要是零售業。所以造成相對的過剩。

第三，電商造成很大的沖擊，所以未來商業地產確實應該調整轉型時期了。

袁一泓：這個一個點基本上可以看傳統百貨業或者商場業，這個很有代表意義的，看出商業地產的模式，基本上過時了，這個應該說反映了很重要的方面，其實您關注的整個商業地產面的情況比較多，您經常到各地調研，您看這個問題更全面一些，不僅僅是單一的零售方面，您可能多談一些，有哪些趨勢？還有哪些擔憂的問題？

蔡云：隨著國家的發展，隨著新興城鎮化提出來，大量的房地產住宅市場的上市催生了商業地產的發展，在這個發展的過程當中，特別二三線城市被商業地產化，可能農村被迫做一些購物中心，在這幾個問題上出現投入的集中和過剩的問題，在全國層面上來講，我們若干城市當中存在著商業網點的不足問題，這種兩元華發展的過程當中，兩極分化過程當中，更重要的是我們在宏觀層面上應該注重總量合理和結構的平衡，包括成都、沈陽等很多城市很多城市綜合體集中放量，我調研寧夏的西峰區，他一個小小的區域，銀川市算不上是二線城市，三線城市，有36個城市綜合體一塊上，這個對市場來說，市場接納能力肯定是需要研究的，不一定能接受得了，在這種情況下可能更注重的是怎樣調整結構，在調整結構需要政府去配合我們在結構當中發揮政府主導作用，這是我們最主要的。

袁一泓：就是政府這只手太厲害了。

蔡云：我們開發商做這商業地產的過程當中，包括被招商引資的過程當中，我們很多的城市綜合體的開發建設，他的地價或者他的方式都是有很特殊的方式引進的，現在我們面臨的是我們進入這個區域了，進入了新區，我們是一百個城市綜合體建設之一，如果這一屆政府走掉了，留給開發商的是全收益周期的管理，因為在管理過程當中一再強調開發企業對整個商業地產叫持有性物業，在持有過程當中得到我們的收益和物業的全收益周期的完善體驗，在這個過程當中我不能說我只是以這屆政府我建好了，下屆政府不去經營和運營，這個對社會是不負責任的。

但是我想作為一個市場，他是一個開放的，是一個無形的手操縱著，開發企業不會坐以待斃的，所以今天談到一個電商和商業地產的對比的，不知道來源是否真實，王健林和馬云打賭，從商業地產角度來講，他沒有泰達的實際意義，因為他給社會提供的方式是不同的，電商提供的方式和實體的購物中心提供的方式是不一樣的，在過程當中我們服務是一樣的，但是過程不一樣的，比如說舉一個最簡單的例子，一個家庭主婦，他做飯的過程當中他沒有醬油了，肯定不會通過電商，肯定通過社區商業網點買到這個東西。那么高階的，一塊價值不菲的奢侈品絕對不一定通過電商買到的，可能要看到實物去體驗，看到才能消費。[NT:PAGE=$]

所以我們商業地產不簡簡單單是個購物中心，是個百貨，更多的是體驗型的商業，這個體現出商業地產的價值，比如說我們在廣州這個城市，社會零售總額的貢獻量，但是其中有一大部分來源於吃和餐飲，在廣州可能是餐飲業和零售業貢獻更大的，在這個過程中不能體會到虛擬經濟給我們帶來的實體性的好處，那同時我們盲目自大，不能守著老百貨的經營方式，需要融合發展，在市場相互擠壓當中，我們開發企業和我們的開發運營商他會找出自己的出路的，我覺得盡管新的事物是一個生產力發展方向，在這個過程當中傳統老的他會不斷的調整產業結構，讓自己不斷轉型升級，這個更多的比較是傳統的商業和傳統的模式的比較。

袁一泓：有協會的秘書長，請周總談一下，現在出現了哪些發展中的問題？

周鵬：從整體大的行業中來說，這個是存在總量和結構的問題，作為我們從開發商加管理運營商來說，我們覺得一個行業的發展能夠有個整體的供應鏈，應該是整個商業地產的供應鏈和產業鏈推動的進步。

剛才看到總量和結構的問題，我們看到在我們的企業的能力上，我覺得在這個產品的打造上，存在一個很突出的問題，自我認知和自我實現的問題，整體的商業地產存在著很嚴重的自我認知和自我實現之間的失調。應該說過去的2013年整體在商業地產行業里面談趨勢，談創新，談發展最多的，商業環境這一塊發生很大的變化，地產環境也發生了很大的變化，引起了趨勢的判斷。

現在無論是線上還是線下平臺，在各自市場里面我們都做得很好？這兩塊都面臨很大的挑戰，我們老說以購物中心為例，我們做生活方式的，我們做這樣那樣的，我們好像感覺一個商業地產的項目用一個廣告公司策劃案就實現了？我們想得太簡單了，一般我們的目的是好的，這個東西如果沒有很好的定位和可持續的運營能力，我們發展就很難。他的價值實現是個專業長期的過程，但是我們真正用多少在我們運營商上，有這樣一個能力，做到了人才的準備，做了資金的儲備，做好平臺的儲備。

作為企業來講，我們干涉不了總量的問題，自我實現能力出現了很大的問題，所以導致了當前既在中觀曾經上遇到問題，在局部上也出現了很多的問題，整個行業出現了很大的問題。

袁一泓：外部的環境，由政府規劃導致的規劃方面的問題，一個區域過多的綜合體，過多的商業地產的問題，這是單一的商業地產解決的問題，但是你在這個環境里面如何做得好，你是否能夠滿足現有的消費者的需求呢？你內部挖掘潛力還是挺大的。我們請黃總，在您選擇跟傅總這樣的開發商合作呢，還是跟單一的開發商合作，你還是有很多的感觸的。在這個過程中，在行業的研中，你發現的問題是什么？

黃巍：我們是做專業的業態的。這個角度未必全面，有些體會。

第一、作為影院這個行業，一是項目很多，但是很不好談，就跟剛才前面嘉賓講的，我們在任何一個其余，其實做影院，我們知道哪個區域是有空間的，但是當我們進到這個區域去開發項目或者去接觸開發商的時候，我們往往會發現項目特別多，包括上次在成都那個會上在講，每個體量都很大，每個影院都很高，其實項目很多，但是我非常不好去談，這是一個感覺，所以在很多區域確實有很多大躍進也罷，這個規模過大了。

我們判斷這個區域大概未來收多少票房，但是我確切判斷不了這個路口，誰能活誰能死，這個問題我不能判斷。

這么多年跟開發商打交道，現在影院和購物中心我們以前是標配，我們一直在說服開發商，某種意義上也在教育他們怎么做，為什么開發商現在越做越不愿意，越來越不懂影院是怎么回事，當然大悅城不在這邊，我這么說是因為說開發商太多了，開發商不知道影院怎么配合，怎么利用他，利用他是在營運的時候用好了，配合他是在開發的時候配合他。這是我說的第二個問題。

第三個問題，我們在全國范圍內我們跟政府開發商合作，其實很多開發商的團隊也未必專業，我最近剛遇到一個項目，說前兩天招商的人剛要辭職，我跟誰談呢？所以談就很草率，我們看到人才流動很多。很多開發商在招商過程中就經常換人，因為我的影院跟購物中心是婚姻關係。我跟你一起深入十五年二十年。所以我們特別希望找到專業的開發商對營運有認知的開發商，可以持久經營的開發商來合作。

袁一泓：我覺得很多開發商接觸的時候，因為開發商都很強勢，就是自以為每個業態都懂，不管從餐館到服裝，什么都懂，唯一不懂的就是奢侈品牌，其實商業地產的招商運營才剛剛開始，所以多聽一聽商鋪的意見，對於未來的商業項目的運營的成功是非常重要的。

對於傅總這樣的開發商也有一定的啟發。傅總也是非常謙虛的，剛才他也說在學習。但是自戀的開發商大有人在。

互聯網的挑戰問題，我覺得整個社會，中國傳統的行業，基本上都是受移動互聯的影響，有些是改寫，有些是重寫，這是不可回避的話題，我想請幾位嘉賓再談一下，電商給你帶來的哪些方面的影響，也可能是心態的問題，也可能感官的，你談一下對電商給自己所在的行業帶來的影響的看法，給我們通航一個交流和借鑒。[NT:PAGE=$]

傅德榮：我個人覺得，從中長期的趨勢來看，馬云跟王健林的打賭，今後肯定是互相融合，電商既是虛擬的交易的場所，同時也是一個工具，實體店完全可以利用好電商模式。還有很多電商某一個單項他做得很好，他可以做幾億或者十幾億的規模，他要提升他的品牌，他的附加值，增加他的含金量，所以今後可能會兩個人互相融合，在一定的時期內，市場的擴張跟不上投資者的擴張，所以無論是什么行業都一樣，優勝劣汰是很正常的，我們也要提高我們淘汰的容忍度，沒有適應經濟社會的轉型，嗅覺不靈敏，這個結果也是無法避免的。電商對我們是有大的沖擊，從未來的趨勢來看，融合的趨勢越來越明顯，很多實體店會把他作為一個好工具。

袁一泓：您從行業協會角度提一點建議，比如說電商面臨這樣一個行業性的巨大挑戰，哪些業態是要回避的？那些模式是擴大的？

蔡云：我們覺得商業地產面臨幾個特別突出的矛盾，比如說第一個他是同質化非常嚴重，我們在商業地產在購物中心當中，一層是百貨，二層兒童，等等，構成購物中心了，我們想沈陽市500萬平米的金郎，每一個商店的如果都是同質化的，怎么吸引客戶進來，比如說我車停在第一個購物間底下，我到第十個里面，我底下不聯通的。這是我們現在目前購物中心遇到最大的問題，也就是如果電商的沖擊，向傳統零售的商業形式構成最大的影響。

不僅僅服飾影響電商，其他文具等等都會受到電商的影響，難道就不去做實體店不展示了嗎？這個也不會存在的，比如說很簡單，我一個電視，我一個不買，我全到電商實現，這也不會的，我希望開發企業面對這種情況，可能把電商分散一下，不僅僅實現購物交易的終端，實現交易的前端，比如說購物中心、餐飲提供團購，還有一些比如說兒童購物中心，我們的這種取票方式、電子售票可以理解為電商形式，不是單一的形式，電商來了，我們既要接納他，同時也要調整自己的產業結構，這是我們應該做的。融合發展是我們迎接電商最好的辦法。

袁一泓：周總你是具體的操盤者，大悅城通過兩輪調整，還是取得了一些變化，作為操盤手來說，您怎么理解這個調整，您給同行的建議是什么？

周鵬：現在我特別新芬，大數據讓我把一個小的項目具有無限大的可能，所以說我特別興奮，我也不再埋怨這個太小了，這是一個非常大的空間，我干的事情更多了，但是這個興奮源自於對趨勢的把握和判斷，我們想第一個不說電商，我剛開始提到了一個觀點，現在不管是電商還是購物中心也好，在各自的市場份額里面沒有做到，電商在社會零售品里面占到了多大的份額，購物中心占到多大的份額，各自應該達到的比例沒有達到，這個結構性的問題。所以我們各自還有各自的空間，現在大部分還處在這個階段里。

我不愿意叫購物中心，我記得我在論壇上提到，我去物質化是很大的趨勢，最重要的是應該具備兩大中心的功能，一個是生活方式的功能，一個社區的東西，我要求做一站式和體驗式，這就需要購物中心努力，包括里面的顧客的接收點、供應商一起來進行努力，來完成這個過程。

另外一塊，面對電商來說我們優勢是什么，我們優勢是永遠不會取代地緣輻射的優勢，所以未來，第一個是有形的社區中心，我要做好區域細分客群里面，發揮我的地緣輻射，這是我們的一大優勢，生活中心未來面對的挑戰要小於世界中心，未來地緣輻射的優勢一定是有形的購物中心的核心競爭力。

第二虛擬平臺，我們購物中心里面的社交平臺，購物中心我們不要看我們的產品。我們一定要有一個觀點，我們要你過來，購物中心的產品是你的客人。我現在兩千萬，明年就會到兩千五或者三千萬，我們購物中心的產品是客人，這是我們的產品，我們的產品是客人，我們如何來挖掘我們客戶最大的價值，我們現在電商要用的，不是說他交易功能，要做好他的服務功能。

未來如何整合這么多的小的交易平臺，做好服務工作，第二個如何來通過大數據識別我的客戶，認識我的客戶，建立一個平臺，讓客戶之間有交流。我們一定未來我們不是關注電商銷售額，我們還要關注大數據，如何搞好我的體驗和數據，第二步還是把細分兩千萬的客群，把他需求更多的實現，這里面蘊含著無限的商機。

袁一泓：大悅城公開說邀請電商的商業項目，這個心態是很多商業地產商或者同行可以借鑒的，你光抗拒的心理沒有用的，你從未來的挑戰中學到或者同時進步，以我對周總接觸不是很多，應該說雄心很大。如果給他一個舞臺他會做得更好。黃總這一塊是電商的同義詞，移動互聯。會不會衰落？

黃巍：其實我回答這個問題，這個話題一直是大家探討的問題，都不說現在購物中心與電商之間的關係，其實我們做電影院，當年電視出來的時候，我們電影差點死了，比現在電商對購物中心的沖擊厲害得多，結果我們行業通過不斷的創新，最終我們依然把觀眾叫回來電影院，我用這個例子是想說，其實不是電商多可怕，而是中國購物中心成長比較幼小，在自身成長不是很完善的時候電商沖過來了，造成了措手不及了，其實電商倒閉購物中心要做創新和變革。其實電商只是個跳板。

電商一沖擊購物中心，購物中心加強體驗，其實也有一種憂慮。購物中心在做轉變，我一直在談轉變，為什么觀眾要去電影院，當年盜版光盤滿街是，我們電影院沒人去，那個時候該批判的不是賣盜版光盤的，而是一個VCD的，什么盤都能讀，什么盤都能看，造成了很便宜的價格買了超強的VCD都能看了。但是真正走進了電影院，特別購物中心大發展，電影院越來越多，越來越好，大家還很多去電影院去看。所以當年從電視前面把觀眾喊回來也是靠電影科技的創新，我們要不搞立體聲，我們要沒有3D，沒準觀眾又跑回電視前面去了，所以永遠的創新解決的是現實的問題，我並不擔心電商，而且我相信電商的大數據年代的這種應用，如果微觀我們影院，所以我們也在座，怎么加強跟他基於移動互聯的接觸，有效區分開不同觀眾、不同需求。比如說弱智、全是腦殘在看，小時代這個電影本來就是拍給12-19歲人看的，我看都是垃圾。學生去看了，旁邊一個小女孩，就我旁邊一個小男孩，中國90后一代的對於男性審美觀難道變成這個樣子了嗎？美國歷史上也有多種文化思潮，但是美國社會主流文化對於男性的標準的識別沒有變，中國下一代挺可怕的，但是拍那個電影確實有人看。

當這個電影上的時候，我們購物中心可不可以跟電影院結合，如果我是購物中心了，我就把這里所有可以做私人客製的商鋪喊起來，我們一起搞，這是從微觀上講。利用好影院的體驗式，同時購物中心去創新和變化，電商一定會和實體經濟共榮共辱。

袁一泓：怎么應對電商也好，移動互聯也好，其實影院是一個很重要的縮影和折射。剛才周總談到的這個問題，我覺得有很多共通的地方，在怎么運用這個大數據，他的微博、微信做得非常好，把整個的時代的大數據的東西抓起來，如果整個業態引用進來，商業地產、購物中心可能對滿足大家的需求越來越重要的場所。周鵬提到一個點，滿足人們的需求，但是行業發展遠遠沒有達到，其實也是商業地產代表服務業在中國的現狀，服務業在過去十年是下滑的，其實他很重要的是大家看到，很重要的一個指向，服務業占的份額未來在很多的地位或者比例越來越重，這里給商業地產行業帶來很重要的發展機遇，過去五年也好，過去三年也好，這是一個機遇，整個產業的發展背景放在經濟結構調整的時候，它的空間還很大，因為占據的份額很小，如果真正按照我們整個服務業所占的比重。我們如果說從36%-75%一倍，你看空間多大？很多微觀的東西是我們要面臨的，所謂的電商，形成一種外在的表現形式，更多的是我們自身沒有很好的滿足我們現有的需求，然后我們就想專家給展示一下，這個趨勢的把握，我想從各位嘉賓自身出發，你對未來的趨勢能否描述一些？對我們參會的嘉賓有一些提示性的東西，有哪些方面是不可阻擋的趨勢，有哪些方面是警戒線？

傅德榮：商業地產的發展，一個是整個城市的推進，第二是我們整個服務業占國民GDP的比重越來越高，無非是今後的服務業業態的構成問題，商業地產總的發展空間會迅速的放大，這里結構和數量怎么達到均衡的問題，一個我們商業地產的總的形勢，城市化會對商業地產的項目選址一個調整，三、單一商業地產項目的領域，他的領域經濟怎么組合創新或者整合創新，在同一個城市里面，過去中國城市化，一個商業中心，他大部分是往外擴張，這是很嚴重的城市病，早上去上班，往生產期、生活區、全部都分離了，游來游去，大量的擁堵產生。我們今天北京是中國的問題，今後這個現象在新的規劃會逐步引導，避免這個問題，我們杭州搞一百個城市綜合體，要避免擁堵，他現在提出來要搞10個副中心，再搞80個左右