〈新新聞〉投資客沒有消失，只是往南移

對有錢人而言，多幾萬元的稅負，不會造成負擔，但對住在老公寓的人，則是住得愈久，付得愈多。近三年每年有近二○％的台北市人「移民」到新北市，現在漸漸又有新北市民移居桃園市，就知道房價仍然持續上漲。

高房價一直是民怨之首，但房價怎麼打也打不趴，即使實價登錄後，台北市每坪突破二百萬元的豪宅仍不斷出現，連大安區套房每坪單價都飆破一六六萬元，一般薪水階級怎麼可能買得起房？

政府官員中以央行總裁彭淮南打房最不遺餘力，他連準備到立法院備詢的報告，也是以健全房市為主。他從「供給面、制度面與需求面」三方面提出六大藥帖，包括興建合宜住宅、推動捷運延伸工程、實施不動產實價登錄、管理預售屋交易、加強金融機構風險控管及課稅抑制短期炒作等，雖然上週彭總裁感冒沒能去備詢，但這些方案大部分都已經執行了。

財政部馬上跟進「用課稅來打房」。部長張盛和將台北市售屋財產交易所得標準，從過去的「分區課稅」改為「分級課稅」，一般房屋以評定現值的四二％做為售屋所得，課徵綜合所得稅；豪宅則以評定現值的四八％，認列所得課稅。

售屋課稅提高，富人不痛不癢

房價來自土地與房屋本身。土地交易要課土地交易稅與土地增資稅，因為已課稅，所以不列入綜合所得計算；而房屋價值，則依據屋齡與建材而不同，稅捐機關會計算出「房屋評定現值」做為課徵房屋稅、或買賣房子時繳交契稅與所得稅認定的價值。

不過，房屋價值通常只佔房地產五％不到，以台北市八千萬元的豪宅來說，房屋評定現值大約四百萬元，因此即使提高豪宅買賣交易的評定現值課稅所得，也課不到多少稅。加上，過去五年已經逐年提高售屋所得的標準，從二○○八年的評定現值的二九％，一路增加到去年的四二％，現將豪宅提高到四八％，漲幅並不多。

永慶房屋集團研究發展中心經理黃舒衛就直言，台北市是土地很貴，房子價值低，因此提高房屋財產比重，對房市的影響並不大。對有錢人而言，也僅多了幾萬元的稅負，不會造成負擔。

除了提高售屋所得的比重外，政府也逐年將全國各地的土地公告現值調高，尤其是台北市，連續十年調漲。二○一一年一次調漲一二％，之後每年大約都調漲一成，目前台北市的公告現值接近市價的八八％，這將影響土地增值稅的課徵，是政府變相採行的「實價課稅」。財政部認為，若一○四年能將土地公告現值調高到跟市價相當，房與地又分開計算，則課徵土地增值稅可達實價課稅效果。

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調高土地現值，苦了自住民眾

然而，公告現值提高，最有感的不是買賣的投資客，而是自住客。因為公告現值大增會帶動公告地價上漲，地價稅也跟著提高，台灣自有住宅率高達八成以上，自住客在地價稅的負擔會逐年增加，尤其是二、三十年的老公寓，因土地持分高，地價稅相對較高，住得愈久，付得愈多。

政府最想要課徵的豪宅或新建大樓的土地稅，永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，新建大樓的土地持分幾乎都很少，所以公告現值提高對買新大樓或豪宅的人，每戶所課到的稅負並不會增加很多，因此影響不大。

事實上，財政部執行最有力的是預售屋的查稅，包括紅單（購屋預約單）與預售屋移轉的所得。也因為紅單查得兇，桃園八德、青埔與新竹竹北等出售紅單多的建案，成交量出現縮減，且稅捐單位要求建商交出預售屋購買者資料，以便對照交屋後屋主是否是同一個人，並往前追查資金流向，以遏止預售屋炒作。

「政府現在好像在打游擊戰，只是一直在單點點火，效果不彰，完全沒有任何房市大政策、沒有方向，」德明財經科技大學副教授花敬群說，奢侈稅、提高公告現值或豪宅稅等增加稅率的方法根本打不了房，只是財政部用來增加稅收的手段而已。

政府多收點稅，房價繼續上漲

「台灣未來需要怎樣的房價？什麼才是房地產合理的稅制？政府從來沒有想過這個大問題。」花敬群說，不要以為奢侈稅有效就一直打，而不考慮合理性，以為把房市打趴就是好政策。他認為，實價課稅是全球都在走的路，且全球有數百種實價課稅的模式，政府應該要思考一個適合台灣的稅制，用一年或十年來達到目標，否則對台灣經濟沒有幫助。

當最近三年，每年有近二○％的台北市人「移民」到新北市，現在漸漸又有新北市民移居桃園市，因為薪水階級買不起台北市房子，在新北市房價高漲之後，又被趕到桃園市，就知道房價仍然持續上漲，「投資客沒有消失，只是往南移而已。」一位業者說。

黃琴雅

(來源：《新新聞》，1397期)

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