香港資產價格高處不勝寒 樓市是否會現斷崖式下跌？

和訊網消息 5月18日微信公眾號「金融圈」轉載了筆銘的文章《樓市斷崖式下跌的爭論》，文章指出，香港樓市持續高位下跌，地產商轉型去做租房，香港已經沒剩下什麼實業和實際收入，令資產價格愈來愈高處不勝寒，一旦跌起來是很危險的。

文章指出，香港樓市由高位至今下調13%，著名對沖基金經理KyleBass認為樓市已經進入斷崖式下跌（freefall）的階段，情況比1997年時更差。

湯文亮的看法是當時有大量負資產及銀主盤，但今不同昔，因此認為Kyle不懂香港樓市。不過，沒有槓杆並不代表樓市不會下跌，樓價只是不會急跌而已。新鴻基及恆基兩家龍頭地產股的估值僅為賬面值的0.55及0.58倍，亦即是股票市場已經預期樓價會大幅下調。

而香港地產商在未來是否繼續有政府的「祝福」，也是一大疑問。

地產商轉型做租房

作者指出，看去年業績，地產商已經有將近一半的EBITDA是從租務而來，五大地產商在2006年時的一手新盤市占率有三分之二，但現時則退減至五成。

隨着地產商轉型成為收租佬，他們便能提高派息比例，從而以股息支撐股價。如果低息環境持續，投資者繼續尋息，這亦有望令NAV折讓縮窄。

資產價格高處不勝寒

文章認為，資產價格短期而言是看資金流向，但長期則是靠收入及現金流支撐。在租務市場，近期看得最多的新聞是商店大幅劈價續租，又或者是大鋪搬細鋪。香港各行業的營商環境整體上都頗為艱難，甲級寫字樓的空置率雖然很低，但是這些寫字樓的租戶不見得比往時多賺了錢。

香港的GDP在第一季按年下跌0.4%，零售銷售連續13個月下跌，並且在可見的將來都沒有很強的增長動力。如果整個香港經濟持續收縮，大家的收入下跌，屆時就算銀主盤不多，樓市也可以持續下跌。同時，如果中國經濟最終是以L形運行，香港人的收入必然會受拖累。

在經歷多年炒賣後，香港已經沒剩下什麼實業和實際收入，令資產價格愈來愈高處不勝寒，一旦跌起來是很危險的。