交行房產數據點評：量價梯度邊際改善 去化效果現端倪

觀點摘要

4月受地方調控政策收緊影響，一線城市房價環比出現明顯下滑；重點二線城市接棒一線，房價領漲全國。成交向下傳導和向外分流效應愈發明顯，撬動三四線城市逐步出現邊際改善。在成交梯度升溫的拉動下，庫存去化效果初現端倪。房地產投資在經濟數據中一枝獨秀，充分發揮了穩經濟的重要作用，也表明在現階段的支柱地位難以替代。開發商補庫存意願明顯增強，接下來3個月將進入拿地高峰。

重點二線城市接棒一線，房價領漲全國。4月70個大中城市新建商品住宅價格環比和同比算數平均增速分別為0.87%和3.08%，呈現出繼續回升的走勢，增幅分別比上月擴大0.47和1.11個百分點；二手住宅價格方面也有類似的特征。部分重點二線城市接棒一線，成為全國房價漲幅的領頭羊，合肥、廈門、南京新房環比漲幅均領先4個一線城市。受調控政策收緊影響，一線城市房價環比出現明顯下滑，其中深圳二手房均價甚至出現環比下降的情況。二手房價是反應市場供求的靈敏指標，具有一定的提示作用；然而同市場化程度較高的二手房市場相比，開發商在新房定價中的相對強勢地位使得房價通常易升難降，重點城市新房環比漲幅可能收窄，但難以降價。

圖1：70個大中城市新建商品住宅價格環比算數平均增速

數據來源：國家統計局，交銀金研中心

成交梯度升溫，去化初現端倪。1-4月，商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月提高3.4個百分點；銷售額27656億元，增長55.9%，增速提高1.8個百分點。向下傳導和向外分流效應愈發明顯，撬動三四線城市逐步出現邊際改善。在成交梯度升溫的拉動下，庫存開始出現明顯改善。4月末，商品房待售面積72690萬平方米，比3月末減少826萬平方米。總量連續2個月下降，這在2011年以來尚屬首次，去化效果初現端倪。考慮到未來流動性的可持續性及基數的抬高，銷售增速難以持續高位，全年將呈現前高後低的走勢。

圖2：商品房與住宅待售面積及其增速

數據來源：國家統計局，交銀金研中心

房地產投資再度發揮經濟穩定器作用。1-4月，全國房地產開發投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月提高1個百分點。單月開發投資增速為9.7%，與上月持平。從本月經濟數據來看，房地產投資一枝獨秀，充分發揮了穩經濟的重要作用，也表明在現階段的支柱地位難以代替。東、中、西部地區1-4月開發投資分別增長5.8%、12.3%、6.6%，中部地區增速較上月提高幅度最為顯著。

圖3：房地產開發投資與城鎮固定資產投資增速

數據來源：國家統計局，交銀金研中心

開發商補庫存意願明顯增強。1-4月，房地產開發企業土地購置面積5114萬平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月收窄5.2個百分點；單月土地購置面積同比增長8.4%，為第二個月正增。受一線地塊供應嚴控及二線房價加速上漲影響，二線重點城市接替一線，成為本輪土地市場熱捧的焦點，南京、蘇州、合肥等地頻現高總價、高單價、高溢價的「三高」地王。按照以往的情況，3、4月為拿地啟動預熱期，接下來將進入拿地高峰，未來3個月土地市場有望持續活躍。

從客觀條件來看，目前擴大拿地、加大補庫存的基礎已經具備，開發商拿到的銷售回款正快速增長。在前4月約4萬億的開發企業到位資金中，總占比達42.6%的定金預收款和個人按揭款增速高位領跑，同比分別大增34.4%和54.7%。結合央行公布的4月金融統計數據，在新增人民幣貸款同比下降21.5%的同時，居民部門新增中長期貸款卻猛增173%，占新增總貸款的比重上升至77%。這反映開發商資金改善很大程度依靠銷售回籠和銀行對個人房貸的加槓杆，若未來銷售增速放緩、需求減弱，資金面改善將受到抑制。

數據來源：國家統計局，交銀金研中心