「加槓杆」激化樓市矛盾 中國這些城市房價或現泡沫

最近一篇題為30個省市購房難度排名的文章火了。文章采用了國際通用的房價收入比的數據，衡量了全國30多個城市的購房難度指數。

    據易居報告最新數據，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，其中北京（樓盤）房價收入比14.5，連續3年位列全國第一，成為全國購房難度最高的城市；內蒙古以4.4比值依舊位居最後一名。

把房價收入比翻譯一下就是…

想要來解釋清楚這個問題，先來看看房價收入比是個什麼概念。房價收入比一般是用當地住房價格的中位數（國內一般以房屋面積100平米為標准）除以當地居民可支配收入的中位數得到。

    從定義上來看，房價收入比實際上即代表了一個家庭需要用多少年的可支配收入才能購買一套住房，因此，房價收入比是一個簡單易用的用來考察房屋的可負擔性的指標（affordability）。該指標越高，就意味着家庭就需要積攢更長時間的收入才能買得起住房。

即可以簡單的理解為，一個城市家庭不吃不喝，所有的收入都拿去買這個城市一套100平米的房子，需要多少年。還有另外一種更直觀的表現方法，100萬在不同城市都能買幾平米房子呢？

按照易居的報告，北京、上海（樓盤）、海南（樓盤）、天津（樓盤）、廣東、福建和浙江7個省市房價收入比較高，均超過8.5。其中，北京、上海、海南、天津等城市的房價收入比則超過10，泡沫傾向最為明顯；中部地區8個省份房價收入比均在全國30個省（市、自治區）平均水平以下。

據智聯招聘2013年的數據，國內普通民眾購買150平米的房子不吃不喝房價不漲的情況下需要多少年？在北京要76年！假設你22歲大學畢業開始工作，月工資5453元，按照市區房價33288元/㎡計算，最早也要98歲才能買上！同理在上海買房要47年，廣州（樓盤）44年，深圳（樓盤）41年。

再來對比一下國外房價收入比

在地廣人稀的北美，多年來房價收入比常年保持在2到3倍之間，不能超過3倍，某國際金融財團風險管理部資深顧問陳思進認為，這符合北美人的生活方式，因為他們最多只能將稅後收入的30%用於房子支出，這是他們安居樂業的基本保證。

據瞭望東方周刊的數據，美國東中部地區，俄亥俄州的揚斯敦住房收入比是1.92；密歇根州的弗林特是2.25；印第安納州的波利斯2.39；紐約州的羅切斯特2.39；堪薩斯州的威奇托2.39；紐約的水牛城2.4，主要集中在發達的東中部地區。取個平均數，美國一家人，三四年的收入就足以買一座以中國的標准屬於豪宅的房產；而在北京、上海，一個普通家庭，至少得三四十年不吃不喝，才能買一所100多平米的豪宅。

加拿大由於滯後效應，如維持超低利率，加上大量富有移民，特別是來自中國的移民，使得這兩年房價不降反升，特別是溫哥華和多倫多，房價一路飛漲。按照2013年的數據，多倫多平均家庭收入不過7萬多加元，而平均房價已突破了55萬加元，房價收入比超過7倍！最近一次調查，有78%的80、90後年輕人表示，如果房價不降的話，他們可能這輩子都不會買房子了。

東京：房價高，裝修也豪華。

    據房天下報道，2013年在東京市中心，相當於上海徐家匯(002561,股吧)地段的品川站周邊步行9分鍾范圍內，買一套新造的公寓單元，實用面積80㎡，兩間朝南，帶停車位，不過3千萬日元，要算建築面積也在100㎡左右，折合人民幣225萬，按建築面積算，2.25萬人民幣/㎡。不過，日本的房子是全裝修的，包括衛生間和廚房，還有中央空調和地暖，所有材料都是無毒標准。浴缸帶按摩，浴室帶空調，浴缸旁邊還免費送液晶電視一個；廚房帶全自動洗碗機和烘干機，加15萬日元可配一台大冰箱。

英國的房價，普通地區為200英鎊/㎡，而倫敦地區的房價要貴一些，約合300—600英鎊/㎡，一處480㎡的房產售價為17萬英鎊。折合成人民幣，英國一般地區普通住宅售價約合3000—4000元/㎡；倫敦地區約合5000—1萬元/㎡。

來看看比國內高的吧，中國香港。Demographia第12屆的全球住房可負擔性年度調查，中國香港被評為全球最難負擔房屋市場，房價與年均家庭收入比高達17，意味着香港人如果不吃不喝一分錢不花，平均也需要用17年的收入來買一套房子，緊跟其後的是澳洲的悉尼。

那收入房價比多少算合適？

據Demographia國際住房可負擔性標准：5.1或更高為極度負擔不起；4.1-5為高度負擔不起；3.1-4為中度負擔不起；3或更低為負擔得起。國內有一個通用的說法是，合理的房價收入比為3-6倍，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。不過，據考證該說法是世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）在20世紀90年代，研究中國住房制度改革時提出的，世界銀行認為的「比較理想」的比例。

當然了，不認可這個指標的專家也大有人在。例如有學者質疑，說「由於世界各國情況不同，房價收入比」在中國根本無效，因為「安居樂業」是中國百姓根深蒂固的觀念，擁有一套產權屬於自己的房子，是人生的頭等大事。由於大多數歐洲人沒有「擁房情結」，所以百姓住房擁有率遠低於北美。

官方學者劉學良還認為，單純依靠房價收入比衡量我國家庭的購房壓力不科學，因為我國的收入統計還有問題。①，房價收入比的分母是當地家庭的可支配收入的中位數，但某一個地方的買房者並不必然是當地居民，有可能是其他地區來的購房者，用當地家庭的可支配收入的中位數則很有可能低估或高估真正買房者的收入。比如，美國的聖迭戈市房價收入比很高，部分原因在於聖迭戈地處加州海岸，是以溫暖宜人的氣候和陽光沙灘著稱的旅游城市，因此許多富有的美國人都喜歡到聖迭戈購置地產。

聖迭戈就好比海南三亞（樓盤）或北京，買房者實際上大量是來自全國的富人，用三亞或北京原居民的收入做分母，實際上低估了買房者的收入；②，當前我國居民收入的統計也存在一定問題。