海外購房客把澳洲公寓買得“限貸”？專家警示投資風險

◎每經記者張雯

近期，澳大利亞針對海外購房人接連發出“限制令”：先是銀行限貸，接著又提高購房印花稅，這一系列做法傳遞出怎樣的信號？

4月30日，《每日經濟新聞》記者走訪了一家正在北京舉行“看房會”的澳大利亞墨爾本房地產公司，銷售人員告訴記者，“當前僅是澳洲的幾大銀行發出"限貸"，但花旗等銀行並不限貸。”

不過從7月1日起，澳大利亞維多利亞州將向海外購房者收取的印花稅將從原來的3%上調至7%。

買漲不買跌，不少中國投資者看到“限貸又提稅”，會順理成章地認為澳洲樓市正處火熱期，反而在為時不多的窗口期加速了在當地投資房產的進程。但記者查閱並詢問相關人士後發現，當地限貸的主要原因是由於抵押物估值過低，銀行為了避險。

而調稅本​​身也與當下市場並無直接關聯。一位澳洲房產銷售告訴《每日經濟新聞》記者，“政策的背景是為公平，因為澳大利亞本地人上繳的稅費在維持道路、景觀、環保等各項公共服務，而海外購房者享受了這些服務，但並沒有與本地人一樣上繳過這類稅費。”

澳洲公寓項目在華火爆造勢

看起來相當優惠的購房條件、較高的回報（房租）預期，以及永久產權的屬性，在此前刺激一大批海外買家在澳大利亞“搶購”公寓式房產。

而現在，澳大利亞房地產商們更加緊了在華的房產推銷活動：4月份在2016北京春季房地產展示交易會上，澳大利亞主要大城市的地產商集體亮相，進入5月，又將有數家地產商陸續登陸廣州等地進行推廣。

4月30日，《每日經濟新聞》記者參加了一場由墨爾本本地房地產開發商直接組織的看房會，約100平方米的辦公區域內，約有五六家看房者，而在一旁的桌子上，放了約​​20份預約登記看房者的資料。

就在記者與銷售代表討論戶型的時候，剛剛談過的一個70平方米小戶型公寓傳出“已售”的消息。

“我們是面向全球市場銷售的，印尼、馬來西亞、新加坡的客戶都很多。”銷售代表這樣告訴《每日經濟新聞》記者，“這也意味著，住在墨爾本市中心區域公寓住宅里的基本都不是本地人，本地人一般會選擇郊區別墅，價格更便宜，而且房間更多，適合一家四五口人居住。”

澳大利亞外資審查委員會（FIRB）統計數據顯示，2013至2014年，中國首次成為澳洲第一大海外投資來源國，中國投資者對澳投資高達277億澳元，其中超過40%（約124億澳元）的投資進入了澳洲房地產市場。

事實上，澳大利亞從悉尼、布里斯班到墨爾本等人口集中的城市中，CBD區域的公寓住宅多數被海外投資者購走。

“墨爾本市中心區域都是高樓公寓式住宅，別墅則分佈在近郊。”上述銷售代表表示，“住在公寓裡的多為年輕的CBD上班族或學生，目前一居室房租接近每週400澳元（約2000元人民幣）。”

通過現場實際了解記者發現，買樓花（期房）-建成後出租收租金-轉手賣掉賺取差價，已成為大多數購入澳洲房產的海外投資者選擇的盈利模式。

“以這套套內81平方米含一車位的二居室為例，總價71萬澳元（約355萬元人民幣），首付10%，餘款到2018年項目完成後一起給付，委託我們租賃，第一年保證房價5%的租金返還，第二年起隨行就市。”

上述銷售代表告訴《每日經濟新聞》記者，“按照現在租房行情推算的話，屆時每個月約可得到1萬元租金收入。墨爾本市區內一套三居室在幾年前還僅僅只賣60多萬澳元，所以如果轉手賣掉的話，有一定的升值空間。”

“限貸”背後風險需引起關注

投資300多萬元，兩年後開始每月收1萬元房租，轉手賣掉還有得賺，聽起來好像很美好。但事實上，恐怕海外購房者們不僅需要拿出計算器來計算收益率，更需要警醒當地房產下跌的風險。

中國外國專家局澳籍專家資質、國際註冊高級理財規劃師劉磊曾撰文指出，因CBD公寓風險加大，包括墨爾本和悉尼在內多個地區的公寓都進入了澳大利亞A​​MP銀行的“黑名單”中。

文章認為，墨爾本及布里斯班近城區（CBD及五公里範圍內）高層公寓、學生公寓高度過剩，價格下行可期，2016年第一季度，​​悉尼住宅中位房價下降1.5%至99.58萬澳元，公寓中位房價下降0.7%至65.62萬澳元，悉尼百萬中位房價已成為歷史。

市場研究集團BIS Shrapnel預測，悉尼房價漲幅未來12個月將減速，可承受力被推向極限。缺乏供應和投資者需求將使悉尼下財年的房價增速減至7%。而到2018年6月前，房價可能下跌4%，報告甚至認為，經過通脹調節後，房價未來3年中實際可能下跌6%。

此前，《悉尼晨鋒報》4月份消息稱，澳洲各大銀行在澳洲政府的壓力下，規定海外人士（沒有永久居留權）投資澳洲房產的，一律不發放貸款，尤其是針對首都堪培拉的物業。

同月，澳大利亞維州州政府稱，將從​​7月1日起提高海外購房者收取的印花稅，從原來的3%上調至7%。

而在交割期到來時，如果海外買家沒有及時給付足額的尾款，則將面臨之前所交的10%訂金被全部沒收的局面，因此貸款發放的收緊，更加劇了這種風險。

在劉磊看來，銀行收緊貸款往往是由於抵押物估值過低，或抵押物市場未來漲勢不明顯，因此投資者應參考銀行的貸款政策，對澳洲樓市進行研判。

前有限貸、後有調稅，澳洲房產還有投資價值嗎？

“應當區分對待CBD區域公寓和別墅。”劉磊認為，“黃金海岸、墨爾本等地的別墅區域具備增長潛力。”

據《每日經濟新聞》記者了解，目前墨爾本近郊區域內的別墅地塊約為255平方米的土地售價20多萬澳元，房屋建造費用約為17萬澳元，且政府並不對小地塊進行每年需繳的徵稅，僅有市政費等年費，總體成本對比市中心區域的公寓住宅，性價比無疑更高。