樓市調控要動真格的了嗎

11月27日，福州出臺樓市調控新政。根據新政內容顯示，將提高外地購房家庭的購房條件，對於無法提供自購房之日起算的前3年內在福州累計繳交2年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在福州五城區內出售住房。至此，目前已有十多個城市出臺了樓市調控新政。

自今年9月初鄭州率先出臺樓市調控措施以來，各地方陸續跟進。然而，在近一周時間內，多達7個城市實施樓市調控加碼措施。縱觀各主要城市的調控措施，大多強調以往“限貸、限購、限價”的傳統舉措，而部分地方在本輪調控措施中添加了擴大住宅用地規模等內容。以10月11日出臺的“深八條”為例，在當時召開的小組會議上提出調整二套住房首付比例、增加土地供應、限購限貸等措施。又以11月15日出臺的“穗六條”為例，除了明確二套房首付7成外，還強調了社保不滿3年不具備買房的資格等內容。

今年以來，全國70個大中城市新建商品住宅價格持續飆升。以今年10月份的數據為例，當期全國70大中城市中的新建商品住宅價格環比平均漲幅為0.7%，而在上述城市中，價格出現同比上漲的城市多達69個。其中，以北京、上海、廣州為首的一線城市房價繼續飆漲。10月份，上海的同比價格漲幅高達21.4%。另外，有數據統計，10月份全國新建商品住宅價格同比漲幅超過10%的城市為21個，其中包括北京、上海、廣州、深圳、南京等城市。

面對持續飆漲的房價，2013年多地的房價調控目標恐將難以實現。從2013年具體的調控目標來看，其中，北京要求全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩定；廣州要求2013年新建商品住房價格漲幅要低於年度城市居民人均可支配收入的實際增幅；深圳要求2013年全市新建商品住房價格漲幅低於本市人均可支配收入的實際增長速度等。於是，在問責壓力等因素的作用下，各地陸續開展樓市調控新政。

事實上，樓市調控新政對國內民眾來說並不陌生。近年來，國家針對持續高漲的房價問題出臺了國六條、國十條以及國五條等調控政策。然而，在調控政策愈趨密集的背景下，全國主要城市的房價水平似乎只漲不降，樓市調控陷入了尷尬的局面。以今年3月1日出臺的國五條為例，當期提高二套房貸首付和利率，對出售自有住房者將嚴格按照轉讓所得的20%計征。然而，看似嚴厲的調控政策，實際的執行效率卻非常低下。更有部分地方，對相關的調控政策不予理睬。

對於本輪的樓市調控新政，筆者表示不大看好。從各主要地方的調控新政來看，大多采取著過去傳統的調控措施。以提高二套房貸首付比例為例，實際上提高的比例並不高，且受影響的人群並不多。同時，結合過去的政策調控經驗來看，由於涉及太多的利益鏈條，整體的執行效率必然低下，這也制約著最終的調控效果。

值得一提的是，房地產價格一般由土地價格、建筑物價格以及相關因素價格構成。而在這一占比中，土地所占的比例是相當高的，而土地價格又牽涉到地方財政等關鍵性問題。於是，在當前經濟保增長、城鎮化加速推進以及貨幣貶值下保值增值需求等大背景下，房地產業的地位似乎難以撼動，而樓市調控動真格的難度看起來非常大。

在剛剛閉幕的重要會議上，始終強調了市場在資源設定上的決定性作用。另外，會議也強調了整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度。隨著相關措施的陸續落實，未來將會對房地產市場構成很大的影響。當然，由於歷史長期沉淀因素的影響，相關的利益鏈條根深蒂固，若想在短期內打破房地產業的獨特地位並不現實。

樓市調控要動真格了嗎？筆者認為，在問責壓力下，各地的跟風調控屬於意料之中，而在各種利益捆綁的作用下，本輪樓市調控新政不能寄予太多的期望。（來自作者博客）