從商業地產投資熱看電商潛在危機

    安邦咨詢授權和訊網智庫發布

日前，仲量聯行在其最新的研究報告中指出，中國房地產投資市場特別是商業地產投資中的國內資本正顯著增長。在商業地產與電商產業存在明顯對抗的情況下，報告中揭示的一些數據和信息，值得國內電商業認真對待。

這份名為《中國資本蓄勢待發，開創投資嶄新時代》的報告顯示，2015年是中國商業地產投資創紀錄的一年，完成交易資產總值約1500億元人民幣，預計2015年中國投資級地產總規模位居全球第二，僅次於美國，達到8060億美元。商業地產交易量增長、規模不斷擴大的背後，是私募基金、私營企業、國有企業和保險公司等國內資本的大力推動，國內資本占據了2015年中國商業地產投資的主要份額，「達到了四分之三」。過去八年，中國資本在國內商業地產投資經歷了強勁擴張，年復合增長率達15.4%。

報告總結認為，未來商業地產投資將出現以下五大趨勢：國有企業將成為投資市場中的重要賣方；中國保險公司有望成為國內外投資市場的最大買家之一；中國私募基金將擴大其投資足跡；資產證券化將助推下一波投資高峰；金融創新將對主流投資渠道形成補充。報告指出，鑒於中國房地產投資規模不斷擴大和市場透明度持續提高，房地產投資活動有望在未來幾年得到進一步發展。仲量聯行中國投資部總監Anthony Couse表示，「各類中國投資者正以史無前例的速度積累商業地產開發、收購和出售的經驗。未來中國投資者仍將繼續占據投資總量中的主要部分，中國資本毫無疑問將是最主要的推動力。」

在安邦咨詢（ANBOUND）首席研究員陳功看來，這份報告的意義在於，披露的數據顯示出中國資本最喜歡的投資領域仍是商業地產。然而，商業地產的繁榮與中國另一個近年發展火熱的產業——電商產業的發展方向是相悖的，這兩個平台存在矛盾，存在發展上的對抗。安邦咨詢很早以前就警告過這種對抗關系，提示過電商要積極投身於線下業務，取得與商業地產的一致。但在現實經濟環境中，這種一致性的進展微乎其微。

電子商務很早就開始顛覆性地改變了全世界，零售領域同樣如此。在國內，以阿里巴巴為代表的網商平台，已經攪動了國內零售業，網絡購物迅速興起。但與此同時，很多實體商店也因為網購的興起被迫關門或空置率大幅上升，這意味着電商打擊了傳統的商業地產。但陳功認為，在這個重要的商業轉型期中，傳統商業等來的不全是噩耗，也有很多升級的機會。對於電商來說，它雖然嚴重沖擊了傳統商業，但其自身也面臨着諸多問題和邊界約束。

應該看到，電商平台在其規模越來越大之後，於商家而言，它的渠道成本也在增加，收入降低、消費的下滑的問題也很嚴重。而且很多實體店也創新了經營模式，向輕資產的模式發展（例如加盟的直營化管理），一定程度上規避了傳統實體門店人工和租金成本過高的問題，並通過集約的規模化運營降低了成本。此外，購物中心、便利店、特需店等一些「集客效應」比較明顯的業態，受到網店分流的影響比較小，也給了很多實體店信心。另一方面，消費者的訴求包含「多、快、好、省、美」，其中「多」「快」和「省」是電商渠道的強項，但在「好」和「美」上實體店也有自己天然的優勢，特別是在滿足消費者服務性的需求以及情感性的需求方面，具有不可替代的地位。很多「集客效應」強的商業地產，能夠在零售業態上更好的相應消費者「碎片化、娛樂化和多元化」的需求。

基於以上原因，陳功認為電商也要積極投身於線下服務，深入挖掘其中的商機，特別是有必要在轉運中心和展示中心等線下業務上多下功夫，與線上業務結合對應起來，這將產生新的商業地產需求，為商業房地產注入新的活力。但遺憾的是，現實環境中電商並沒有與商業地產取得一致性，而且在國內資本將進一步加大對商業地產投資的背景下，未來資本與電商的沖突將會更為激烈，中國的資本早晚會站到電商的對立面上去直接抗擊電商對商業地產的壓力。一種有趣的現象是，現在很多電商在集資拿到錢之後，自己也投資商業地產，自己砸自己的腳。所以，未來電商在中國面臨的挑戰可能是多元的，一些知名大電商的前景不能被看好，他們正在從高處走下來。

國內資本最喜歡的投資領域是商業地產，未來它們仍將繼續占據投資總量中的主要部分。由於電商與商業地產存在發展上的對抗，未來國內資本早晚會站到電商的對立面上去，直接抗擊電商對商業地產的壓力。現有的一些知名大電商，前景不能被看好。（

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