專家：新國五條執行 短期樓市降溫 長期恐再爆發

截止3月31日，各地公佈「新國五條」樓市細則的大限已到。目前已有北京、上海、深圳、天津、重慶、南京、大連、濟南、合肥、廈門等城市相繼出臺調控細則或房價控制目標。從政策力度來看，一線城市政策調控力度趨緊，二線城市普遍力度較輕，甚至只有百餘字寥寥帶過。

地方版調控細則將會對樓市產生怎樣的影響，無疑是人們普遍猜測和熱議的重點。專家觀點認為，新政執行以後成交量會明顯回落，房價整體走勢也會趨於溫和，長期而言，市場在未來某個時段可能會再度爆發。

中新網報導，昨天是各地公佈2013年房價控制目標的大限，截至目前，已經有北京、上海、深圳、重慶、濟南、合肥公佈了地方版調控細則，大連、貴陽、南寧、廈門等地公佈了房價控制目標。

地方版細則調控力度有鬆有緊。為此，中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞表示，地方出台調控細則，其目的都是對落實中央「新國五條」的一種表態，但是各地細則在具體內容上存在不少差異。

3月25日，廣東省率先出台樓市調控細則，要求廣州、深圳、珠海、佛山四城市將繼續嚴格執行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國務院要求不符的，應立即做出調整。昨天，深圳出台細則提出房價控制目標，要求「確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低於本市每人平均可支配收入的實際增長速度；在必要時調整第二套住房貸款的首付比例和利率。」

30日出台的北京、上海調控細則引發關注，輿論普遍認為，北京的政策力度最大。據了解，北京細則提出京籍單身人士禁止購買第二套住房，嚴格按個人轉讓住房所得的20%徵收個人所得稅，出售5年以上唯一住房免征個稅。上海方面也提出嚴格按照轉讓所得的20%徵收所得稅，並禁止發放第三套及以上住房貸款。

中原地產研究部總監張大偉分析認為，各地出台的政策力度不一，其中最嚴厲版本是北京政策。其中對限購、信貸、限價、供應等多方面都有明確嚴厲的政策。張大偉表示，一線城市力度最大，本輪市場反彈的主要表現就是一線城市房價上漲迅速，所以調控明顯體現了差別化。京滬廣深4個一線城市的力度代表了全國調控的方向。

另外，天津調控細則於昨日出台，在地稅收政策的內容上與北京一致，要求「對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊，能核實房屋原值的，應依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計徵；對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。」(接下頁)

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已經出台細則的城市中，二線城市的調控細則內容顯得力度要低很多，業內多認為無特殊新意，基本為傳達中央精神。

其中，合肥版「國五條」細則在3月30日出台，同策諮詢研究中心總監張宏偉對中新網房產頻道表示，總體上來講，合肥版「新國五條」細則不如其他城市嚴格，諸如二套房貸首付比例及利率提升、二手房交易20%增值稅、單身限購等問題都沒有涉及。關於房產稅試點擴圍更是沒有提及，之前新國五條細則當中提及的全市範圍均需限購的要求，在合肥新國五條細則當中也沒有提及。

據中國廣播網昨天的消息稱，廈門、大連、南京、南寧等城市公佈了房價控制目標，但是沒有公佈具體的調控細則。據了解，南京、大連等地2013年度新建商品住房價格控制目標的通知全文僅有100多字，通知要求新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在同期城鎮每人平均可支配收入實際增幅以下。

對比各地2013年的房價控制目標，基本都定為「低於城鎮居民每人平均可支配收入的實際增長幅度」，也就是名義增長幅度減去CPI的增幅。僅有北京規定為與2012年相比保持穩定，即“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”

對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，北京細則在降低自住型、改善型商品住房的價格的同時，提及了「逐步將其納入限價房序列管理」。這是一種新的提法，擴大了限價的範圍，強化了行政干預的辦法。但是如何搞，也不是簡單的事情。

地方版調控細則依法業內廣泛熱議，那麼，政策出台之後將對房地產市場產生怎樣的影響？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，隨著京滬等地「國五條」細則的出臺，第2、3季的房地產市場必然會發生成交變化，並預計今年房價的整體走勢會趨於溫和。

鏈家地產副總裁林倩認為，「國五條」在去年市場持續回暖，量價上行的背景下出臺，延續了以往調控思路，通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高二套首付比例來限制投資性需求入市，或能改變投資性購房者的長期預期。其中，個稅及單身限購的新政策將會明顯影響未來的市場需求。預計新政執行後，成交量會明顯回落。

牛鳳瑞則認為，從政策短期效應分析，將對樓市成交量和房價形成打壓，對當前熱起來的市場起到降溫作用。但是，政策將一些購買力群體排除在外，沒有達到將購房需求最終釋放的目的，從長期看，儘管政策的初衷是好的，市場在未來某個時段可能會再度爆發。