朱中一：房地產企業應以價換量搞促銷

中國房地產業協會副會長朱中一

金融界網站訊? 8月6-9日，“下行頻道中的房地產--2014博鰲房地產論壇”在論壇策源地海南博鰲舉辦。金融界網站對論壇進行全程網絡圖文直播。

中國房地產業協會副會長朱中一在論壇上表示，房地產行業已經度過了居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代，今後將進入到居民理性消費，企業理性開發和產品質量進一步提升的時代。

朱中一認為，樓市限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。

朱中一建議，供明顯大於求的二三線城市，要把消化存量作為當前或今後一個時期的重要任務。供明顯大於求的城市要適當控制開發節奏和開發規模，有實力的開發企業，也可通過合作開發、收購及兼並等措施，適度地發展。

他認為房地產企業以合理價格促銷，以價換量。

此外，他還認為有能力的房產企業，將難以出售的商品房改為自己持有的租賃房，或在旅遊地的企業將未銷售的商品房改為產權式酒店或分時度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動人口、農業轉移人口的租房需求，滿足旅遊業由觀光旅遊向觀光、休閑、度假、養生養老旅遊並重的需要。

以下為演講實錄：

朱中一：各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好！主辦方希望我做大會致辭和主旨發言，我覺得我現在的身份不適合做大會的致辭和主旨發言，我只想談一點個人的觀點，我發言的題目是“認真應對市場調整，促進市場健康發展”。我想從5個方面談我的觀點，我的發言稿已經拷給主辦方。

第一方面，客觀分析我國當前房地產市場的階段性調整。

我國的房地產市場在歷經了十幾年的快速發展后，近兩年來呈現出了兩個階段性的特征：一是與宏觀經濟密切相關的，即與國民經濟三期疊加（經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期）相對應的，我國的房地產市場也進入了增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。

二是從2010年起房地產本輪調控的小周期看，2012、2013年的市場是整體向上基礎上的城市差異明顯，而今年是市場差異基礎上總體的增速下降或同比下降。今年上半年，全國房地產開發投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額出現了負增長。6月份，70個大中城市中，55個城市新建商品住宅價格環比下降。6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增加24.8%。現在我國樓市一些數據的同比下行和一些城市進入了調整期，這是不爭的事實，但也不像一些媒體說的要崩盤那種程度。以住宅銷售面積為例，今年1-6月累計銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，那是因為2013年有一些非理性的和提前釋放的因素；但與2012、2011、2010年上半年銷售面積相比，分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。又如今年4月、5月、6月的當月數據，全國房地產開發投資額、商品住宅開發投資額、土地購置面積、土地成交價款、房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積、住宅竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、住宅銷售面積和銷售額等12項指標，當月的數據都是逐月上升的，仍延續了往年4、5、6月的情況。如全國住宅的銷售面積，4月、5月、6月分別為6690萬平方米、7431萬平方米、10541萬平方米。我舉上述數據的目的，不是回避市場進入了調整期，而是希望大家客觀分析今年同比下降的原因和當今市場的實際情況。今年樓市一些數據的同比下行，主要與去年同期基數較高有關。但這次調整，主要與不少城市的供明顯大於求有關，還與貸款難度加大和在政策引導下購房者的預期發生了變化有關；但主要是市場本身調整的結果。這次調整，估計還會延續一段時間。這次調整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決於各地存量房的消化速度。

我們一定要以常態的心理，認清當前房地產市場的階段性特征和今後市場的總體走勢，必須認真應對當前的市場調整，確保當前房地產市場的軟著陸；同時要抓緊市場的調整期，通過改革和建立健全中長期制度，促進今後房地產市場的平穩健康發展，這也是社會各界普遍關注的問題。

二、繼續實施分類調控、落實地方政府穩定房地產市場的責任。分類調控主要是針對市場的差異性來說的，在當前市場差異性明顯，城市之間的供求關係發生新的變化的情況下，在政府提出全面深化改革、減少行政性審批的背景下，在政府強調要充分發揮市場作用的機制下，我認為一些明顯供大於求的二三線城市對於限購的政策作為調整是很自然的。我從今年4月份開始，在不少部委和單位召開的專家論證會上也提出了這個建議。但有的地方也要認真吸取過去那種過分依賴房地產和土地出讓收入、缺乏科學的住房發展規劃和計劃盲目開發的教訓。地方政策措施的調整，也要把握好近期目標與十八屆三中全會確定的改革方向和國家新型城鎮化的要求相一致；限購政策的調整也不能與國家“抑制投機投資性需求”的大政策相違背。

三、供明顯大於求的二三線城市，要把消化存量作為當前或今後一個時期的重要任務。

限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。為了認真做好一些地方過多存量房的消化，除對限購等措施適度調整外，本人認為還可采取下列措施：

（一）建議有關部門督促基層商業銀行落實對居民首次購房者的信貸支援，同時發揮好住房公積金在支援中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。

（二）建議供明顯大於求的城市要適當控制開發節奏和開發規模。有實力的開發企業，也可通過合作開發、收購及兼並等措施，適度地發展。

（三）鼓勵企業以合理價格促銷，以價換量。

（四）探索在拆遷安置和棚戶區改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，盡量擴大貨幣補償的比例，讓被拆遷安置戶在市場上購買或租賃合適的住房；或者由地方政府與開發商議定一個合理價格，開發企業讓利，政府在稅費上給予優惠，由政府組織團購，采取貨幣補償的辦法集中安置。

（五）有些項目，如開發的產品符合多數人的需求，但因為政府的基礎設施配套沒有跟上的，政府應抓緊配套。

（六）鼓勵有能力的企業，將難以出售的商品房改為自己持有的租賃房，或在旅遊地的企業將未銷售的商品房改為產權式酒店或分時度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動人口、農業轉移人口的租房需求，滿足旅遊業由觀光旅遊向觀光、休閑、度假、養生養老旅遊並重的需要。

四、抓住市場調整期，積極穩妥地推進改革。

市場的調整期也是改革的視窗期和政策的完善期。過去那種偏重於穩定房價的調控、在缺乏頂層設計和中長期制度情況下的應急調控、及過多采用行政性措施的調控必然要改變。今後的調控也必然要轉到“使市場在資源設定中起決定性作用和更好發揮政府作用”上來。要發揮市場在資源設定中的決定性作用，首先要研究並遵循市場經濟中的價值規律、供求規律和競爭規律，使供需的總量基本平衡、結構基本合理、價格趨向價值，並通過優勝劣汰，提高資源的設定效率。在市場經濟中，由於市場主體的局限性和趨利性，市場調節機制難免會出現盲目性和滯后性。為了彌補市場失靈，政府就要建立市場制度，加強市場監管。具體到房地產行業，就要完善促進市場持續健康發展的長效機制，加強不動產登記和個人住房資訊聯網工作，加快相關法律法規的制定，積極而又穩妥地推進與房地產有關的財稅、金融、土地等制度改革，指導地方政府按照按需定產的原則，科學編制並實施住房（含保障性住房）的建設規劃與計劃。在規劃與計劃的編制與實施中，既要考慮新建住房的有效供應，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力，減少地方政府在開發建設中的盲目性。

五、房地產企業也要認真總結經驗教訓，積極做好應對準備

房地產企業也要認真總結對市場供求總量和結構分析不足等教訓，根據市場和環境的變化認真進行決策。

今年上半年，房地產企業的分化加劇。多數房企銷售業績下滑，而萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達、華夏幸福(行情,問診)等業績仍很明顯。萬科上半年銷售額超過了1000億元，增幅為20.6%，恒大銷售額為693億元，增速為55%。萬科、恒大這幾年的銷售之所以持續增加，主要是他們開發的產品是面向中等收入的普通家庭。綠地這幾年也得到了快速發展，重要的原因是，他們既擴大了在國內的覆蓋面，也不斷拓寬了在國外的市場。而有些企業，包括有的骨干企業，在銷售上遇到了困難，主要是開發的產品中高階產品的比例過高，存在著“供求錯配”的問題。所以，我們的企業一定要認真總結十幾年來的經驗教訓，並結合政策的導向，真正開發那些符合市場需求的產品；同時在產品定價上，要堅持合理定價，努力提高產品的性價比。在市場經濟中，價格的有漲有跌是正常的。我們要防止的是大漲大跌，而不是正常的波動。有關的單位和居民也要增強房價下降時的承受能力。同時，我們還要認識到，房地產行業已經度過了居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代，今後將進入到居民理性消費，企業理性開發和產品質量進一步提升的時代。企業的優勝劣汰、兼並重組和互聯網的普及，將會進一步推進企業的轉型和創新。

房地產企業既要認真應對市場調整，又要對今後的市場發展有信心。從中長期來說，我國持續發展的城鎮化還有十多年時間；到2020年還要解決好“三個一億”的農業轉移人口市民化，這中間部分人員是交叉的，但相當多的人有購房需求、改善性需求和租房需求。此外產業園區地產、旅遊地產、老年住區等新的業態還有很多發展空間。只要我們對當前的應對措施得當，並堅定地按照十八屆三中全會確定的方向推進改革，我們的市場一定會朝著更加理性、更加平穩、更加健康的方向發展。希望大家為實現我們的目標共同努力！