攸克地產：京滬紅利如何讓華夏幸福杠桿化

和訊房產訊息 在公司觀察領域，攸克君向來不喜好怕人馬屁，江湖人稱公司屠夫，或者習慣性持不同意見者，語出犀利，角度獨特，令人經常有自嘆不如的印象。但是，攸克君並非一味指摘，遇到有感而發之事，也會惜字如金，正面點評幾句。今天來談談華夏幸福(600340,股吧)。

華夏幸福近年來躥升快速，在股價上表現上、商業模式上都是低調的大明星，早先，攸克君就在《看懂中國地產只需看十家房企》一文中，針對華夏幸福的樣本價值就曾給予過高度點評，如今，在兩件事情過后，攸克君更是較為堅持自己的看法。

是什么事情呢？ 五月底的時候，華夏幸福公開慶祝了幾個最新的商業大單：受到北京（樓盤）房山區政府的委派，整體合作開發建設經營張坊鎮指定區域；此外，還實質推進浙江嘉善產業新城正式開工奠基；此后不久，華夏幸福又公布了與河北保定（樓盤）、任丘兩地的合作協議。這幾份大單子有不同的價值點與賣點，含金量都是相當的高，其中尤為值得一提的是房山與嘉善。攸克君從三個角度，來看一看這兩個單子究竟對華夏幸福意味著什么？

一，農村包圍城市規則初步功成，進京入滬，紅利影響深遠。

這兩份商業動作，一份是與北京市房山區簽約，打造一個以“北京國際賽車谷”為賣點的產業新城，主打汽車文化產業，旅遊與產業雙結合；另一份是與浙江嘉善合作的產業新城開始奠基動工，主打電子商務創新產業城與跨境電商共建試驗區，嘉善挨著上海自貿區，在官方設定中，是上海（樓盤）自貿區的功能配套優先承載區與開放紅利首批共用區，因此，嘉善合作，其實等同於上海概念。

在京滬大單未落定之前，華夏幸福如同一個等待殿試的進士，一直在省會鄉縣稱老大，但是，鯉躍龍門，僅差一步。簽下房山並在一年時間之內令嘉善產業新城正式開工，意味著華夏幸福正式挺進北京與上海這兩個中國最重要的城市。如果這兩個項目進展順利，華夏幸福能夠在這兩塊一線高地，武功盡展，將產業功夫與造城功夫齊頭推進，從商業的角度看，華夏幸福這個園區生意的美好時光才剛剛開始。

這就是這份單子區別於其他單子的意義。長期以來，華夏幸福在環北京埋伏數年，投入重兵，戰績顯赫，但是在戰術意義上始終是“農村”姿態，此次一舉進京入滬，是農村包圍城市規則的質變時刻。如果你看看華夏幸福的數年來財務報表，會發現河北概念仍是這家箭頭公司的主要標簽，其業務輜重大多來源於此，但是，在一線城市行政轄區內拿下高地，將會對華夏幸福的商業模式、品牌美譽度、政府關係營建等帶來不可量化的光環效應。

這些效應何時發生？它會在今後的每一單商業談判中發生。

二，與一線城市級客戶做生意，會讓華夏幸福的業務內核更清晰明了，價值重估時刻來臨

中國商界，關於與地方政府做生意，向來都是語焉不詳，追求宏大敘事，卻在細節上留白太多，久而久之，灰色成為主色調，神秘成為生意的核心競爭力。

但是，華夏幸福以上市公司之身，令公眾終於知道一個企業究竟是如何與政府做生意的，大大廓清了成見。

在京滬兩地，全國性媒體云集，進京入滬，是華夏幸福能夠獲得頭條待遇最多的地方。這樣的媒體監督，是正向動力，媒體的貼身觀察與頭條待遇，加上，一線城市政府在合作中往往更規範強勢，他們的需求往往會引導出一個不神秘，透明度高的華夏幸福，讓它的業務模型能夠為更多的公眾、一般投資者所了解，這對於作為公眾公司的華夏幸福，顯然是最好的宣傳。

一旦了解你，就會對里面的風險與機會有更多的判斷。攸克君大膽斷言，一個透明度更高、敢於在京滬直面搏殺的華夏幸福，才是真正有競爭力的公司。

三，資產包里加入京滬概念資產，園區地產商業故事會更有說服力。

房企沖刺海外上市前，大多要在土地市場上展示下肌肉，買幾塊貴地，以示姿態。這在商業上被稱作為購入含金量資產，增加投資者信任度。

同樣，華夏幸福也會從這兩個京滬概念的商業合同中受益，相比於之前的資產版面，大多是在外圍打轉，享受溢出紅利，即使如此，華夏幸福已經成為園區生意中的一哥。在這個時刻，在一線城市的行政轄區布子，這樣的資產會是整個資產池子里的壓倉之作。所有的地產公司都想建立自己的反周期機制，在攸克君看來，進入一線城市、貼近最有消費支出能力的人群，本身就是業務反周期機制的一個關鍵詞。

對於以產業新城核心產品的華夏幸福來說，進京入滬顯然是其最為閃耀的時刻，它們讓這家公司在從品牌知名度到客戶知名度，都能夠獲得更多的傳播杠桿。攸克君覺得，做什么樣的生意與和誰做這樣的生意，是同等重要的。

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