攸克地產：噓，北京限價放鬆了！

和訊房產訊息 樓市趨冷，買房人維權增多，北京（樓盤）市住建委很尷尬。今年上半年，市住建委多次成為許多買房人申訴、講理的地方。在一定程度上，業主維權背后都有政府“限價”這只看得見的手的原因。 這只構成了北京樓市限價令悄然放松的理由之一。

北京樓市的“限價令”正在悄然放松。

6月14日，昔日的北京“薊門橋地王”、如今的保利海德公園，在拿地4年以后終於取得預售證，預售價超過9萬元/平方米。在一些高價樓盤開發商眼里，海德公園取證對高階市場帶有足夠的風向標意義。

一天之后，泰禾在通州臺湖的拾景園以及天潤福熙大道等5個項目取證，拾景園部分樓座售價超過5萬元/平方米，天潤福熙大道預售價維持在5.2萬元/平方米的水平。

數盤被放行，顯示出早先被業內公認的北京4萬元預售限價令的紅線遭遇集體突圍。

今年4月初，北京市住建委在與開發商的一個溝通會上重申限價政策不變。但從近期執行層面看，攸克君認為，核心為“兩個不高於”的限價政策又在悄然放松，有跡可循。

2013年4月，北京市住建委主要負責人提出“兩個不高於”的限價政策，一個是取證樓盤價格不能高於周邊樓盤價格。按照這些標準，上述幾個被點名的項目均不合格。

“限價令”的另一個“不高於”，是取證樓盤價格不能高於前期價格。這一條在今年4月修正為：兩期開盤間隔時間不長，新取證價格不能明顯高於上一期價格。但所謂開盤間隔如何界定，並未有明確標準。中鐵山語城、中糧萬科長陽半島（紫云家園）等樓盤近期取證價格和去年下半年相比，每平方也都有幾千元的上調。

地產大佬馮侖曾形容房地產是個“夜壺”；在一些業內人士眼里，“限價令”即便不是夜壺也是根松緊帶。

從去年底到今年上半年，北京的限價令就經歷了一個“由緊趨松，由松再緊，由緊再松”的過程。

2013年10月底，市住建委召集了30多家開發商開會，傳達了“年底前漲價項目一律不批證”“高於4萬元/平方米的項目不批證”等多條意見。許多樓盤入市節奏被迫延后。這一次限價收緊，被業內視作北京確保2013全年房價控制目標的突擊性做法。

進入2014年，1號證泰禾·北京院子和2號證紫辰院高價放行，“限價”進入了一個相對寬鬆的階段。之后，萬科如園、華僑城、招商臻園等一批4萬元/平方米以上樓盤，都趕在2、3月間取證。

與此同時，普通樓盤限價與高階樓盤相對放開是並行的。最有代表性的就是大興萬科橙低價入市，這被部分媒體解讀為“萬科降價”。但北京萬科及北京萬科總經理毛大慶明確表示，這是執行政府指導價的結果。

到了4月，北京市住建委又開了一次會，重申限價政策繼續執行。知情人士對攸克君透露，會上明確，單價超10萬元/平方米的樓盤不予發證、不允許精裝拆分、兩期開盤時間相隔不久不允許提價超過10%等要求。

然而讓人始料不及的是，京城樓市在3月達到一個相對高點后開始急轉直下。1月到3月，北京新房成交是從6935套增加到7289套（2月受春節等因素影響有下降）；3月到5月，新房成交就從7289套下降到6200套、再降到5336套。

樓市趨冷，而買房人維權增多，這也讓市住建委很尷尬。今年上半年，市住建委多次成為許多買房人申訴、講理的地方。昌平路勁世界城和房山合景領峰的買房人，都曾聚集到市住建委，請住建委給業主做主。

業內人士也向攸克君抱怨，一定程度上，業主維權背后都有政府“限價”這只看得見的手的原因。例如，合景領峰的買房人維權，主要是因為開發商承諾的“98折”兌現不了。開發商為什么兌現不了？因為開發商“沒想到最終建委的批價只有2.1萬元/平方米左右”。再打折，開發商“利潤會很受影響，北京公司也沒法向集團交代。”

綜合業內人士和攸克君交流的看法，今年限價令執行比去年寬鬆，政府部門批證也照顧到一些高價地項目的成本、高階樓盤的品質等實際情況。但限價令並未完全松動。

攸克君認為，限價令應該也可以在當下的情勢下放開。

首先，“限價”本身並不是一個值得提倡的市場化行為。政府部門的這種行政干預，與中央倡導管好政府的手的精神相悖。“限價”的執行並非一視同仁、一以貫之，松松緊緊之間，輿論關注與政府澄清或沉默之間，市場預期被干擾，對於不同樓盤也不公平。

其次，“限價”結果並不都是一片和諧。限價本身是一種掩耳盜鈴，去年開發商通過精裝拆分等手段規避，平抑房價只是數字表現；今年，市場下行，拆分顯露後遺症，買房人維權走到住建委門前。

當下，樓市整體是下行趨勢，在北京不可能退出限購的情況下，限價的退出，對於市場會有一定的提振作用。同時，因為限購持續、信貸政策沒有本質轉好、自住房帶來市場觀望的情況下，市場需求未必支援高價成交，限價退出，並不會直接導致樓市特別是房價的反彈。

所以，“限價令”的取消並不是洪水猛獸，只是一種順勢而為。何況，政府部門還可以拿出“只做不說”的老辦法，一旦輿論滔滔，自己還有回旋余地。

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