4月大中城市量價欠佳 四季度房價或再度上漲

2014年5月18日，國家統計局公布4月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況：

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有18個，上漲的城市有44個。環比價格變動中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。4月份，同比價格變動中，最高漲幅為13.6%，最低為下降4.4%。

從4月份70個大中城市新建商品住宅房價同比上漲城市特征來看，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分開發企業開始大幅降價回籠資金，導致大中城市房價漲幅放緩。但是，部分概念較熱的區域比如京津冀一體化區域，因概念炒作仍然表現為上漲態勢。具體來看有以下四點特征：

第一、一線城市盡管同比上漲幅度放緩，但是仍然在10-13%漲幅，其中上海（樓盤）以13.6%居首位；

第二、京津冀一體化概念內的城市房價上漲幅度較為明顯，比如北京（樓盤）上漲11.2%、石家莊（樓盤）上漲7.5%、天津（樓盤）和秦皇島（樓盤）也均有5.1%的漲幅；

第三、二線城市當中房價上漲超過10%的僅廈門（樓盤）一個城市，上漲幅度在12.2%，其余城市均回落至10%以下。

第四、同比下跌的仍然為溫州（樓盤）一個城市，下跌幅度為4.4%，為唯一一個負增長的城市。

4月大中城市量價總體欠佳的三方面原因

4月份，大中城市比如一線城市的房價同比上漲幅度明顯放緩，同時，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，各類城市市場基本面已經呈現出一些明顯的分化特征。比如杭州（樓盤）、常州（樓盤）、溫州、北京、無錫（樓盤）、成都、廣州（樓盤）、上海等城市個別樓盤出現大幅降價逆襲。

當前，盡管部分開發企業采取比較明智的大幅降價規則“以價換量”，但是，4月份整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，今年1-4月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，市場成交量表現欠佳。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，樓市4月份量價總體欠佳主要有三方面原因：

第一、銀行信貸緊縮持續影響樓市成交節奏。

銀行信貸緊縮持續導致4月份市場短期表現仍然“馬力不足”，盡管5月份央行明確提出首先滿足首套自住需求房貸，但是，受銀行信貸額度限制及利率下調周期的影響，短期內來看，還很難快速對市場起到刺激成交的作用。因此，銀行信貸緊縮導致“錢荒”、利率上浮的現象甚至會影響到2014年上半年整體市場的行情。

第二、“救市”措施助長企業博弈市場，量價難以有起色。

4月份大多數開發企業采取觀望與博弈的市場規則，或者還處於制定應對未來市場變化的規則過程中，導致整體市場表現在這樣的市場階段表現相對保守。尤其是4月份部分城市開始放松樓市限購等“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購、無錫戶籍新政刺激樓市需求等措施，這反而助長了開發企業博弈市場的決心，一定程度上也不利於市場成交量拉開節奏，從成交價格的角度來看，盡管定價更貼近市場，但也處於博弈狀態，難以有大幅上漲或下跌的動力。

第三、大型房企開始大幅降價，但還沒有大范圍拉開。

在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企開始大幅降價的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。

不過4月份來講，大型品牌房企總體仍然呈現出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是，這樣的狀況應該不會持續太久。從開發企業心態來講，目前大多數開發企業已經比較現實，其對於當前期望值也明顯沒有之前那么高，預計二季度，大多數開發企業會采取比較現實的降價回籠資金的市場規則。

大中城市大幅降價逆襲，市場基本面分化加劇

表面上看，70個大中城市房價仍然是上漲的，但是，現在市場基本面受到銀行信貸緊縮而出現一些變化，熱點城市比如一線城市的房價上漲幅度明顯放緩，大中城市環比下跌的城市數量在增加，各類城市市場基本面已經呈現出一些明顯的分化特征。不僅僅是杭州、無錫、北京、廣州、成都、上海等這些大中城市個別樓盤出現大幅降價逆襲，也出現了寧波（樓盤）、溫州、神木等城市企業資金面從緊房企倒閉的現象。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，具體來講：

第一、即使一線城市在市場基本面上仍然看好的城市，當前由於去化速度的降低，導致存銷比增加，當前來講，個別一線城市已經接近或略微超過15個月的降價壓力的指標范圍值。當前上海、廣州、北京部分樓盤已經開始率先大幅降價，既是整個市場基本面短期內逆轉的表現，又反映出個別存量偏大板塊、定位偏高階項目的去化壓力。

第二、二線城市之間已經開始出現“分化”，尤其是庫存偏大的城市，開發企業對這些城市的投資傾向也明顯出現“分化”，比如杭州等城市因為庫存偏大等原因出現降價現象，開發企業在該城市拿地也比較謹慎，不同的企業對於杭州的投資傾向短期內也出現“分化”，部分開發企業已經萌生退意。

第三、三四線城市仍然面臨普遍性的去庫存的壓力，但也出現分化。其中，經濟基本面向好的城市房地產市場去庫存的壓力較小，而經濟基本面一般或沒有好轉的城市的樓市則面臨較大的去庫存壓力，尤其是對於資源依懶性較大的城市、民間資本過於活躍的城市，房地產市場仍然存在較大問題，甚至出現房企倒閉破產、債務違約的現象，比如神木、鄂爾多斯（樓盤）、溫州等城市。

總的來看，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調控政策“階段性”收緊的市場背景下，樓市二季度已經難以出現大幅反彈的機會，開發商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。在2014年第二季度的時間里，開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則，堅持以現金為王，根據政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發展機會。那么，也就是說，在2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。而到了下半年應該因時而變，快速調整自己的銷售規則、版面規則，以實現逆勢擴張與增長的機會。

預測：今年第四季度房價或重新步入上漲頻道

盡管對於開發商來講，盡管央行已明確表態支援首套自住需求房貸，但是短期內來講商業銀行仍然會根據自身額度狀況調整房貸利率、審批周期等，因此，在上半年仍然會處於“流動性”偏緊的市場狀態下，以“現金為王”的規則應該為廣大開發商采納。

但是，央行此次表態中強調“優先滿足”居民家庭首套自住購房等這個信號來看，今年以來這樣的表態尚屬首次。這其中透露出當前政策層面無論政策怎么調整，支援居民家庭首套自住購房仍然是調控政策唯一不變的話題，包括在“盤活存量 用好增量”的過程中，貨幣政策調整的核心仍然是“優先滿足”居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場回歸居住屬性。

同時，從當前限購政策提出松綁的宏觀經濟背景與房地產市場基本面來講，當前宏觀經濟下行，同時，房地產市場表現欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津等部分城市樓市調控政策定向寬鬆提供了轉換空間。在接下來一段時間內，預計將有一批類似於天津、南寧這樣二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會出臺定向放松限購的相關措施。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從上述貨幣政策與調控政策的變化來看，之所以會有貨幣政策定向寬鬆與限購政策松綁的措施，和宏觀經濟“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場調控政策不會向從嚴方向有太大變化，而是保持定向寬鬆的姿態。

從首套自住用房房貸利率的角度來說，預計6月份以后貸款審批周期會進一步縮短，額度也會向首套自住需求傾斜，利率高企的市場狀況會有逐步回落的過程。

從樓市調控政策尤其是限購政策來講，盡管限購政策有松動的跡象，但是大多數城市仍然是延期繼續執行，但是當宏觀經濟尚未明顯好轉之時，預計在今年年底或明年年初，樓市調控政策應該不會有繼續從嚴的措施出臺。

因此，從大中城市短期市場表現來看，盡管短期內大多數城市存銷比高企，部分城市出現大幅降價的現象，但是，這樣的現象應該不會持續太久，預計下半年尤其是第四季度，由於銀行信貸對於首套自住需求的支援，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，樓市調控政策也轉向寬鬆，至此，供求關係較為合理或供不應求的城市房價將步入平穩上漲的頻道。