張佳偉：低收入者不適合買房 政府應降低樓市風險

　　和訊網訊息 首屆清華五道口全球金融論壇於5月10日至12日舉行，主題為“改革：發展新征程”，和訊網對此全程報導。瑞士信貸投資銀行董事總經理張佳偉在論壇上表示，低收入者不適合買房子，房子應該作為消費產品，而不是投資產品。你要看得遠一點，這個房子從父親傳到兒子傳到孫子，大家退休都要住到老年公寓去，要賣掉，大家賣房子房價要跌。政府應該要幫助老百姓，要轉化房價的風險，能不能不買100%的房子，只買80%的房子，也容易租房子，這樣風險稍微小一點。

　　以下為文字實錄：

　　張佳偉：謝謝曹院長和劉教授的邀請，很榮幸跟大家交流一下。我在華爾街做了15年，最近15年也是美國房地產金融和資產證券化整個周期的發展，05、06年到頂峰，08年是受到很多創傷。我們公司在這方面做得比較多，很多產品都是我們公司發明的。在這方面想和大家分享一下，美國在這方面，有哪些教訓可以供我們吸取。

　　美國的房地產金融有兩點。第一點，自有房屋的占有率，在美國大家都覺得好，但也有很多不利因素，政府決策也應該考慮到。美國政府不光是左的政府，包括小布什，他是比較右的政府，他比較宣傳所有權問題。你有房子，就比較關注社區發展，政治介入，防止犯罪，減低污染，增加公民在制度方面的投入。這確實是真的。但是有個壞處呢，我這里有一張圖，上面有兩條線，一條線是說美國有多少家庭是自己有房子的，從90年代的初的64%到68%，現在又跌回到64%，還有一條線，比這個紅線要低一點，為什么要低呢，把那些壞帳給去掉。這些房子名義上歸你，但是因為壞帳了，所以這些房子不歸你，是歸銀行。這4%從哪里來的呢，美國政府鼓勵買房子，特別是低收入的人，克林頓總統要把這個信用民主化，窮人也要能貸款。經過10年的努力窮人貸款買房子了，但是買在最壞的時候，買了房子房價就跌了。窮人的收入比較低，收入不穩定，沒有資產，杠桿效用不能夠體現出來。所以窮人不要買房子，而是租房子。還有一點是在底特律，工業不發達，你可以搬到亞特蘭大去，那里有奔馳的車廠，到那里找工作去。不能被房子給栓住了，還影響勞動的流動性。不是所有的人都應該買房子的，這是美國的經驗。

　　對中產階級，買房子也不是特別好的選項，美國政府鼓勵買房，這是很實在的政策，我這里列了美國政府的財政預算，從管理食品安全的部門到房屋政府的補貼，政府補貼一年將近有三千億美元，國防稅也就是550億美元的樣子，美國人在房屋的投入很高，美國的房屋大小要比亞洲的房屋大兩到三倍，在住房里面花錢太多了，這個是不是很好投資呢，最近有一本書，挺有意思的，美國從1890年到最近的房價，有數據顯示，房價從1890年，如果說你通過通貨膨脹的比例來看，基本上沒有漲。為什么人口漲了將近10倍，從19世紀末，人口是3000萬，現在是3.5億，房價卻沒有什么變化，平均來說房地產在美國不是很好的投資。有的時間漲的很快，有的時間跌的很快。就算你買了房子，平均來說，投資方面也不受益，是什么受到影響呢。美國2008年金融危機到現在，一直沒有解決掉。其中的一點對教育的投資比較少。美國30%花在住房上面。相對來說，亞洲方面，在教育上花的錢比較多。

　　所以我就說兩點，第一點是低收入者不適合買房子，還有一點，就是房子應該作為消費產品，而不是投資產品。你要看得遠一點，這個房子從父親傳到兒子傳到孫子，大家退休都要住到老年公寓去，要賣掉，大家賣房子房價要跌。政府應該要幫助老百姓，要轉化房價的風險，能不能不買100%的房子，只買80%的房子，也容易租房子，這樣風險稍微小一點，學術界和政府可以考慮一下。這個只有政府能做。這是我想說的地產金融方面的兩點。

　　另外一個，證券化。這個東西技術性很高。

　　證券化的好處大家都知道，最近美國討論一個問題就是說，到底資金的利率應該是多少，到底應該把多少資產賣掉，如果全部賣掉，你就不會在乎資產壞帳不壞帳，這個錢能不能收上來，你到底應該把多少資產作為保證你承擔壞賬的責任。有很多細節的東西，qm、qrm，在美國討論也比較多。

　　我想講兩點，美國的證券化做得很大，在固定收益的資產里，美國的證券化占了30%，歐洲的話占10%，亞洲的話10%不到。在證券化的資產里面，房地產占了很大的比例。它主要有兩個部分，一部分是“兩房”做的證券化，還有一部分是銀行里面的證券化，高盛、瑞士信貸、瑞銀，這些華爾街銀行的證券化市場。

　　總結下來我覺得，中國要發展證券化，還是用“兩房”這樣比較集中的方式。集中的市場有政府支援，老百姓買房子，要貸款，如果停了，是要影響國際民生的事情。“兩房”的證券化市場，比銀行的證券化市場穩定很多。還有讓美聯儲宏觀調控的功能。集中的市場可以有辦法讓你提共更多的宏觀調控的機會。監管要預料到最壞的事情，降低風險，還可以救市。